ЦФА, венчур и недвижимость: какие вложения приносят больше 20% годовых
Ставки по вкладам все еще близки к рекордным, но доходность в классических инвестиционных продуктах от 20% — по-прежнему редкость. Получить ее можно, если выйти за пределы привычных активов — акций, облигаций и депозитов. На сессии Альфа-Саммита по альтернативным инвестициям эксперты обсудили, почему все-таки стоит инвестировать, какие есть возможности для вложений за пределами традиционных инструментов и как сориентироваться в новой реальности: от ЦФА и венчурных фондов до вложений в недвижимость. «РБК Инвестиции» изучили, какие инструменты в фокусе внимания экспертов этого сегмента.
Альтернативные инвестиции — это все, что не является акцией, облигацией или денежными средствами (в том числе фондами денежного рынка и депозитами).
Сюда входят инвестиции в частные компании, которые не котируются на фондовой бирже, венчурные сделки, частные кредиты, недвижимость, хедж-фонды, криптовалюты и цифровые активы.
Венчур: вложения с «иксами»
Венчурные инвестиции — это вложения в компании на ранних стадиях развития, задолго до их выхода на биржу.
«Инвесторы делают ставку на рост бизнеса и получают прибыль, когда стартап становится успешной компанией: например, выходит на IPO или продается стратегическому инвестору. Вопреки расхожему мнению не все венчурные инвестиции сопряжены с высокими рисками. Да, на более ранних стадиях, когда есть только идея или прототип, инвестор может потерять все. Но на более поздних стадиях, когда речь идет о масштабировании и развитии, профиль риска-доходности является более сбалансированным. В «Альфе» мы фокусируемся именно на таких, более зрелых венчурных стадиях», — рассказал руководитель департамента инвестиционного обслуживания состоятельных клиентов Альфа-банка Евгений Кочемазов.
Интерес к этому направлению в последние годы растет — и в России, и в мире. В 2024 году глобальный объем венчурных инвестиций достиг $274,6 млрд — на 4,5% больше, чем в 2023 году ($262,8 млрд). В России рынок почти обнулился в 2022 году, а сейчас проходит через период восстановления: в 2023 году объем сделок составил $89 млн, в 2024 году — уже $177 млн.
Начальник управления инвестиционных продуктов на рынке капитала прямых и альтернативных инвестиций Альфа-банка Мария Давыдовская рассказывает о недавней сделке с участием клиентов банка — инвестиции в компанию «Бери заряд!». Это сервис аренды пауэрбанков и один из немногих российских стартапов, прошедший раунд pre-IPO среди розничных инвесторов.
«Каждый раз, когда мы рассматриваем сделку pre-IPO, мы предполагаем, что должна быть какая-то монетизация для наших клиентов. Очевидно, что pre-IPO предполагает монетизацию через IPO, но мы знаем, что компания всегда перед тем, как выйти на публичный рынок, в том числе рассматривает различные dual-track-сценарии, включая продажу стратегу», — объясняет Давыдовская.
«Стратегия dual-track реализовалась: спустя полгода после сделки компания «Бери заряд!» была продана стратегу, а инвесторы за этот период получили доходность 18%. Для сравнения, с момента входа в сделку до момента выхода из нее индекс Мосбиржи упал на более чем 20%. На падающем тяжелом рынке осени 2024 года мы помогли клиентам заработать через этот продукт. Сделка рre-IPO была структурирована так, что предусматривала драг-опцион: в случае стратегической продажи стратег или основатель обязаны были выкупить бумаги у клиентов по цене, которая, с одной стороны, гарантировала минимальную доходность, и с другой — не меньше, чем цена продажи стратегу», — добавила Давыдовская.
Интересно, что, несмотря на высокорисковую природу венчура, сделки часто структурируются с элементами защиты капитала, рассказывает спикер. Это подход, который все чаще практикуется как фондами, так и в сделках с розничными инвесторами. Гарантированная доходность помогает инвесторам чувствовать себя увереннее. «Изначально венчурные и сделки private equity не предполагали защиту капитала. Но в реальности все больше российских фондов структурируют свои инвестиции с элементами конвертируемых займов, — говорит Давыдовская. — Мы тоже стараемся заложить downside protection в наши сделки. На данном рынке это способ привлечь дополнительный спрос».
От офисов до токенов: как меняются инвестиции в коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость — один из традиционных классов активов, который снова вызывает интерес инвесторов. В первом квартале 2025 года объем сделок на этом рынке вырос до ₽98 млрд — на 38% больше, чем годом ранее. Основной спрос — на офисы, на них пришлось 67% всех вложений. Зато инвестиции в складскую недвижимость просели сразу на 57%. По итогам года аналитики ожидают общий объем транзакций на уровне ₽600 млрд — это будет почти вдвое меньше результата 2024 года.
На фоне этого спрос смещается в сторону более ликвидных и понятных активов. «Самые ликвидные объекты — это офисы и склады класса А в Москве и Санкт-Петербурге. Через три — пять лет их будет проще и быстрее продать. Мы верим в то, что экономика России будет укрепляться, а ключевая ставка снизится до уровня 10–12%. Тогда и рентная доходность изменится, и покупка с использованием заемных средств станет снова привлекательной», — поясняет руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.
Один из реализованных проектов — фонд, инвестирующий в строительство объектов light industrial. Это крупный объект, разделенный на небольшие помещения площадью 650–1500 кв. м, которые используются и для производства, и как офис или шоурум.
«Мы видим высокую востребованность таких объектов у малого и среднего бизнеса. Формат big box — для Ozon и Wildberries, а light industrial — для предпринимателей, которых вытеснили из промышленных зон в Москве, им нужны качественные помещения нового формата. Город избавляется от старых складов, на смену им приходят промпарки за пределами МКАД. Там предприниматели могут купить или снять 650–1500 кв. м, и мы участвуем в строительстве таких объектов», — рассказывает Стольников.
По его словам, фонд помогает девелоперам заместить банковское финансирование — особенно важно это в условиях высоких ставок. Взамен инвесторы получают дисконт на входе и возможность контролировать стройку. После завершения проекта актив выходит на рынок, а цикл инвестирования составляет в среднем 8–12 месяцев. «Первый фонд мы собрали, и он отработал меньше чем за год — девять месяцев. Сейчас собираем второй», — уточнил он.
₽800 млрд уже в ЦФА: куда вкладываются инвесторы сейчас
Объем вложений в цифровые финансовые активы (ЦФА) в России превысил ₽800 млрд, что делает его самым быстрорастущим направлением среди альтернативных инвестиций. При этом участники подчеркивают: несмотря на бурный рост, инфраструктура пока не поспевает за инновациями — чтобы ЦФА стали массовым инструментом для инвесторов, необходимо устранить несколько ключевых юридических и налоговых барьеров.
«2024 год был переломным для российского рынка ЦФА и блокчейна в целом, — отметил в своей колонке заведующий кафедрой блокчейна МФТИ Владимир Горгазде. — Рынок ЦФА значительно вырос благодаря активации лицензионных платформ, таких как «A-Токен», «Атомайз» и «Цифровые активы» от «Сбера», которые обеспечили выпуск активов на сумму более ₽420 млрд», — говорит Горгадзе.
Среди практических примеров участники выделили несколько направлений, где ЦФА уже нашли применение — от вина и топлива до арендных потоков.
Коллекционное вино
Один из ярких кейсов связан с токенизацией элитного вина. «Были выпуски с дорогими коллекционными бутылками, которые продавались значительно лучше, чем обычное вино. Спрос на вина стоимостью свыше ₽10–30 тыс. оказался заметно выше, чем за ₽1–2 тыс.», — отметил директор по инновациям Альфа-банка Денис Додон.
ЦФА позволяют выпускать продукт, который дает инвестору право либо на доходность, либо на физическую поставку товара. В одном из кейсов вино можно было выкупить в натуре, предъявив ЦФА в приложении на точке выдачи. Альтернативный вариант — получить доход.
«Доходность в одном из выпусков составляла 25% годовых на срок полгода. Это сопоставимо с другими ЦФА на рынке. Возникла идея развить это в формат цифрового винного сейфа — собирать коллекции, а если передумал — продать бутылку на вторичке», — пояснил он.
Благотворительность
Еще один вариант — выпуск ЦФА, которые позволяют делать пожертвования в благотворительные фонды с возможностью налогового вычета. «Механика простая: ЦФА покупается по ₽100, погашается по копейке. Все остальное — убыток инвестора, который можно зачесть против прибыли по другим инвестициям. И вся сумма уходит в фонд», — рассказал Евгений Кочемазов.
По его словам, это очень простой инструмент, который позволяет реализовать потребность в выполнении социальной миссии.
Топливо и ЦФА на литры
Также обсуждался эксперимент с цифровыми активами, обеспеченными топливом. «Рассматривалась возможность сделать ЦФА, которые можно обменять на литры бензина. Условно: купил тонну — можешь заправляться сам или продать другому на вторичке. Но пока это требует интеграции с поставщиком топлива и кассами — все упирается в технологическую реализацию и нормативку», — отметил Денис Додон.
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.
