Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Игрок сборной Германии пытался укусить Погба в матче Евро-2020 Спорт, 10:10 Пять признаков безопасной поездки в такси Autonews и Яндекс.Такси, 10:10 Сколько платят маркетологам в FMCG в московских компаниях — обзор Pro, 10:01 Как Женева готовится к встрече «двух джентльменов» из США и России. Видео Политика, 10:00 Столтенберг потребовал от Украины больше усилий для членства в НАТО Политика, 09:59 СМИ назвали срок проведения прямой линии с Путиным Политика, 09:53 Фен, стайлер, выпрямитель: какой подарок выбрать самой себе РБК и Dyson, 09:42 Помпео назвал слабостью отказ Байдена от пресс-конференции с Путиным Политика, 09:40 Опасный возраст: что нужно знать о предпенсионерах и как с ними работать Pro, 09:34 Тимошенко заявила о начале «расправы» над Украиной Политика, 09:30 Песков заявил о позитиве перед встречей Путина и Байдена Политика, 09:29 «Сбер» объявил о планах приобрести «Телеспорт» Спорт, 09:24 В Забайкалье начали проверку данных о телах в гараже у морга Общество, 09:20 Как работает военная ипотека РБК и ПСБ, 09:12
Мнение ,  
Тимур Нигматуллин

Чем заменить инвестиции в недвижимость

Недвижимость уже не отвечает требованиям к консервативным инвестициям. И адекватной замены нет. Инвесторам придется освежить в памяти свои знания о диверсификации

Недавний опрос ВЦИОМ показал, что 48% россиян до сих пор уверены в том, что наиболее надежным способом вложения сбережений является недвижимость. Четверть выбрали банки и 16% отдают предпочтение драгоценностям, золоту.

В вопросе сохранения инвестиций следование за большинством — далеко не оптимальное решение. Недвижимость уже перестала удовлетворять основному критерию, предъявляемому к консервативным вложениям. Она не сохраняет инвестированный капитал.

Обратимся к фактам. По итогам второго квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рублевые цены на жилую недвижимость в России выросли менее чем на 5%. Это примерно в три раза ниже уровня потребительской инфляции за этот период. Для сравнения: ставки по рублевым вкладам и надежным рублевым облигациям на тот момент были близки к диапазону 10-13% годовых. Само собой, нельзя забывать о том, что рубль за последний год почти в два раза ослаб по отношению к доллару США, что позволяет говорить о значительных курсовых убытках инвесторов при пересчете их инвестиций в валюту.

Ничего удивительного: с экономической точки зрения цены на недвижимость напрямую привязаны к арендным ставкам, а значит и к доходам российских домохозяйств. Доходы номинированы в рублях и подвержены стагнации и снижению на фоне ухудшения экономической конъюнктуры. Вдобавок, на рынок все большее влияние начинает оказывать растущий дисбаланс спроса и предложения и фискальные факторы. Например, в сентябре в России объем строительных работ сократился на 10% по отношению к сентябрю прошлого года. За этот месяц было построено 104,1 тыс. новых квартир. При этом, по оценкам участников рынка, спрос на жилую недвижимость за этот период сократился несопоставимо больше: не менее чем на 30-40% на фоне высоких процентных ставок в экономике, падения платежеспособного спроса и ухудшения экономической ситуации.

Существенно меняет привлекательность инвестиций увеличение налоговой нагрузки на владельцев недвижимости: все более жесткого контроля ФНС за сдачей недвижимости в аренду и введения налога на собственность на основании данных кадастра. В крупных городах рост налоговых отчислений сокращает доходы арендодателей, а компенсировать это ростом арендных ставок не удастся. В 2015-2016 году я ожидаю близкий к нулю рост цен на первичном и на вторичном рынке жилой недвижимости. В реальном выражении недвижимость будет неуклонно дешеветь на фоне двузначной потребительской инфляции.

Так куда же податься консервативному инвестору, если самый популярный инструмент более не пригоден для вложений?

К сожалению, адекватной альтернативы не существует. В первую очередь, должен предостеречь от необдуманной покупки драгоценных металлов, не стоит бросаться из одной крайности в другую. Только с начала 2013 года, например, цены на золото упали более чем на 30% до $1160 за тройскую унцию, а платина и вовсе подешевела почти на 45%.

Грядущее повышение процентной ставки ФРС США приведет к выходу международных инвесторов из рискованных активов — то есть из активов развивающихся стран. Снизятся доходность облигаций обесценятся рублевые вклады -- на фоне девальвации национальной валюты с последующим увеличением инфляции.

К предложению приобрести недвижимость за рубежом тоже надо подходить очень осторожно. Рубль дешев и покупка будет очень дорогой. Окупится она только в долгосрочной перспективе. И если за это время рубль укрепится, будут неизбежны потери на курсовой разнице.

В общем, сложное время требует сложных решений. На мой взгляд, в условиях неопределенности консервативный инвестор должен инвестировать в как можно более широкий перечень инструментов. В портфеле должны быть и драгоценные металлы, и облигации, и валютные вклады и недвижимость. Да, некоторые из них потенциально могут принести убытки. Однако, их компенсирует прибыль от других вложений. Таким образом, если все ваши сбережения хранятся в недвижимости, стоит в очередной раз вспомнить о диверсификации.

Об авторах
Тимур Нигматуллин Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Магазин исследований Аналитика по теме "Недвижимость"