Перейти к основному контенту
Финансы ,  
0 

Квартира по частям: стоит ли инвестировать в недвижимость через ПИФы

Сбербанк запустил новый паевой инвестиционный фонд (ПИФ), позволяющий вкладывать в недвижимость от 350 тыс. рублей. Что сейчас происходит с фондами недвижимости и стоит ли добавить этот инструмент в свой портфель?
Фото: Михаил Метцель/ТАСС
Фото: Михаил Метцель/ТАСС

Несмотря на падение рынка недвижимости на 6,5% в рублях и на 40% в долларах (до $2700 за кв. м), УК «Сбербанк Управление Активами» 13 октября объявила о запуске нового ПИФа недвижимости, рассчитанного на частных вкладчиков. Фонд «Сбербанк — Жилая недвижимость — 3» должен стать альтернативой стандартным вкладам и прямой покупке недвижимости, объяснила управляющая компания.

Минимальная сумма инвестиций в фонд составляет 350 тыс. рублей. Стоимость одного пая — 1000 рублей. Прогнозируемая доходность — 16% годовых в течение 3,5 лет. Как и у большинства аналогичных фондов, инвестиционная стратегия у ПИФа Сбербанка такова: фонд приобретает права на жилье на ранней стадии строительства, а потом распродает ее по максимально возможной цене, когда проект уже готов.

Закрытые фонды недвижимости — отдельная категория на рынке ПИФов, который с кризиса 2008 года так и не пришел в себя. Эти фонды в основном использовались как инструмент для упаковки объектов недвижимости, когда офисный или торговый центр принадлежит ПИФу, а его паи — реальному владельцу. Схема защищает собственников (чтобы отобрать имущество, необходимо сменить УК) и позволяет экономить на налогах (сделки внутри ПИФа ими не облагаются). До 2011 года фонды также не платили налог на недвижимость.

В результате, по данным investfunds, 42% всех российских ПИФов (их всего 1530) — это закрытые ПИФы недвижимости. Большая их часть — фонды, предназначенные для квалифицированных инвесторов, и информация по ним не раскрывается. Теоретически 196 фондов доступны для обычных граждан, но и здесь все не так просто. Стоимость пая может достигать нескольких миллионов рублей (максимум — 64 млн рублей у ПИФов «Региональная недвижимость» под управлением УК «Промсвязь»). У 106 фондов пай стоит менее 25 000 рублей, но УК может устанавливать порог для входа или вообще не привлекать клиентов со стороны.

В этом смысле предложение УК «Сбербанк Управление Активами» вполне конкурентоспособно. Сможет ли ПИФ заработать планируемую доходность в 16% годовых?

«Фонд, как оптовый покупатель недвижимости, получает скидку — около 20% — от рыночной стоимости», — объясняет руководитель отдела «Сбербанк Управление Активами» Алексей Новиков. Затем фонд реализует эти квартиры по рыночной цене и за счет этого зарабатывает прибыль. Новиков говорит, что фонд планирует покупать квартиры эконом- и комфорт-класса и апартаменты. География инвестиций — Москва и ближнее Подмосковье.

Директор центра по работе с институциональными и корпоративными клиентами УК «Альфа-Капитал» Николай Антипов называет заявленную доходность «несколько оптимистичной»: платежеспособность населения падает, объем выставляемых на продажу квартир растет. Так, за последние три месяца цена квадратного метра упала на 8,5% — до 155,1 тыс. руб. за жилье эконом-класса, рассказывает Антипов. В таких условиях на доходность в 16% годовых можно рассчитывать только на очень длинном горизонте от 3 до 5 лет, и то в случае, если управляющий не ошибется в выборе объектов.

Обещания Сбербанка кажутся слишком радужными и управляющему инвестициями в недвижимость компании Indriksons.ru Игорю Индриксонсу. По его словам, максимальная прибыль в нынешних условиях вряд ли может составить больше 8% годовых. Вложения в ПИФы недвижимости в целом не выглядят сейчас выгодными, считает он. «Рынок продолжает падать, и лучше дождаться более низких цен», — говорит Антипов из УК «Альфа-Капитал».

В нынешней ситуации депозит в рублях выглядит привлекательнее, считает Индриксонс: доход не зависит от рынка недвижимости, вклады застрахованы государством. По расчетам РБК, средние ставки годовых депозитов в 15 крупнейших банках сейчас держатся на уровне 8,9%.

«Сбербанк — Жилая недвижимость 3» — уже четвертый закрытый ПИФ недвижимости компании «Сбербанк Управление Активами»: первые три («Жилая недвижимость», «Жилая недвижимость-2» и «Коммерческая недвижимость») предлагали похожую инвестиционную стратегию. За последний год войти в десятку лидеров по приросту стоимости пая удалось только одному из них (паи фонда «Жилая недвижимость-2» подорожали на 12,84%), паи еще двух фондов недвижимости Сбербанка упали в цене: по данным investfunds, паи фонда «Коммерческая недвижимость» подешевели на 4,24%, фонда «Жилая недвижимость» — на 17,74%.

«Изменение стоимости пая — не показатель доходности ЗПИФН, если он выплачивает пайщикам инвестиционный доход», — поясняет Новиков из «Сбербанк Управление Активами». По его словам, фонды Сбербанка выплачивают инвестдоход каждые полгода, и в этот момент стоимость пая резко падает. С учетом выплат, на 30 сентября доходность фонда «Сбербанк — Жилая недвижимость» - 14,53% годовых (за двухлетний период), «Сбербанк — Жилая недвижимость 2» - 14,82% годовых, говорит Новиков.

Другим фондам недвижимости удалось добиться куда более заметного роста стоимости паев. Для сравнения (данные investfunds): паи фонда «Стрит Ритейл» под управлением УК «Эдельвейс» выросли в цене на 93,62%, фонда «АФМ Перспектива» (УК «АктивФинансМенеджмент») — на 63,93%, «Инженер» (УК «Еврофинансы») — на 53,26%. Тут, правда, стоит отметить, что у этих ПИФов всего 6, 2 и 8 пайщиков соответственно. Число пайщиков действующих фондов недвижимости УК Сбербанка куда выше — от 125 до 1132 человек (данные investfunds).

СберПро Исследование

Самые востребованные цифровые профессии
в России сегодня

СберПро Интересное

Трудности найма.
Как подбирают 
и удерживают производственный персонал

СберПро АПК

Как российские производители ищут путь к сердцу потребителя

СберПро Промышленность

Тренды производства 
и торговли минеральными удобрениями

СберПро Интересное

Технологии рекламы. Как за два года изменились цифровые коммуникации

СберПро Бизнес

На стороне бизнеса: дискуссионный проект о трендах и стратегиях развития в новой реальности

СберПро Промышленность

Живой организм. 
Кто и зачем развивает биотехнологии 
в России

СберПро Интересное

Четыре кита цифровизации. 
На что делают ставку компании-лидеры

СберПро Интересное

Фактор успеха. 
От чего зависят результаты цифровой трансформации

СберПро Главное

Кейсы лидеров бизнеса. Мнение ведущих экспертов. Актуальные тренды 
в отраслях экономики

Авторы
Теги
Магазин исследований Аналитика по теме "ПИФы"
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Курс евро на 20 июля
EUR ЦБ: 96,04 (-0,06)
Инвестиции, 19 июл, 17:32
Курс доллара на 20 июля
USD ЦБ: 88,02 (+0,15)
Инвестиции, 19 июл, 17:32
В Британии допустили удары по России переданным Украине оружием Политика, 03:00
Глава МВД Украины назвал две версии убийства Фарион Политика, 02:59
В Севастополе объявили угрозу баллистических ракет на пять минут Политика, 02:53
В Киеве допустили «российский след» в убийстве Фарион Политика, 02:31
Двоих россиян посадили в тюрьму в Саудовской Аравии за махинации с хаджем Общество, 02:26
Минтруд предложил расширить список профессий для альтернативной службы Общество, 02:01
Власти определили срок содержания мигрантов при выдворении из России Политика, 01:38
Онлайн-курс Digital MBA от РБК
Объединили экспертизу профессоров MBA из Гарварда, MIT, INSEAD и опыт передовых ИТ-компаний
Оставить заявку
В Киеве прогремели взрывы Политика, 01:25
В Полтавской области прогремели взрывы Политика, 01:13
Трамп позвонил Зеленскому впервые после ухода с поста президента Политика, 01:09
Сийярто назвал детским садом план Борреля бойкотировать Венгрию Политика, 00:55
Белый дом допустил смену позиции по ударам ВСУ вглубь России Политика, 00:48
Кличко назвал убийство Ирины Фарион провокацией и вызовом демократии Политика, 00:33
В Финляндии заметили незаконное пересечение границы с Россией на лодке Общество, 00:03