Ипотечный вклад: как ФНБ может помочь строительству жилья
Выступая на Восточном экономическом форуме (ВЭФ), Владимир Путин заявил о согласии «запустить в регионе специальную ипотечную программу, по которой молодые семьи смогут брать кредит на покупку квартиры или дома в дальневосточных регионах всего под 2% годовых».
Отмечу, что одну лишь ипотеку под 2%, тем более для молодых семей, Дальний Восток не поднимет. Несмотря на то что в регион в последние годы вкладывались значительные средства (в 2011-м и 2016–2018 годах инвестиции превышали 1 трлн руб. в год), развитие территории идет медленно. Многие иностранные гости того же ВЭФ говорили об этом совершенно открыто. Государственная программа по привлечению населения провалилась, депопуляция региона продолжается, а пресловутых «дальневосточных гектаров» за три года было выделено 77,5 тыс. штук, причем в основном самим жителям Дальнего Востока.
Однако в целом по России ипотека при наличии значимой господдержки могла бы подстегнуть замедляющуюся экономику. Посмотрим на статистику. Взрывной рост ипотечного кредитования пришелся на последние несколько лет: сумма выданных кредитов выросла за 2015–2018 годы с 1,17 трлн до 3,02 трлн руб., а общий объем задолженности по ним — с 3,91 трлн до 6,4 трлн руб., составив, таким образом, 6,2% ВВП (в США этот показатель достиг на конец 2018 года $15,44 трлн, или 75% ВВП). Особо стоит сказать, что рынок ипотеки очень чутко реагирует на ставку по кредитам: указанный рост произошел в условиях, когда реальные доходы россиян снижались. Тем не менее падение средней ставки по ипотеке с 13,36% в 2015 году до 9,56% в 2018-м сделало этот сегмент кредитования самым динамично развивающимся в России, доведя покупки квартир в ипотеку до 60% cделок в новостройках и почти 50% на вторичном рынке жилья.
И наоборот, как только в первой половине текущего года наметилась коррекция и ставки выросли на 0,9–1,1%, выдача ипотечных ссуд сократилась на 3,5% по номиналу и на 13,2% по количеству сделок.
Как можно снизить цену ипотечного кредитования? Банкиры часто говорят о снижении ключевой ставки ЦБ, равной сейчас 7%. Однако этот индикатор не определяет напрямую стоимость фондирования для банков, и вряд ли он уйдет ниже 6% в ближайшее время. С другой стороны, можно попытаться субсидировать ставку по ипотеке, причем довольно существенно, хотя бы наполовину, но лучше — на две трети того снижения, которое зафиксировано в последние годы, то есть довести ее до 7–7,5%, что даже ниже 8%, называвшихся Путиным желанными к 2024 году.
Во сколько мог бы обойтись такой проект и каким стал бы его эффект?
Выгодные инвестиции
Начнем с затрат. Если ориентироваться на привлечение новых заемщиков и субсидировать ставку лишь по кредитам, выдаваемым с 1 января 2020 года, то при прогнозе роста кредитования на 15–20% в год на протяжении пяти лет (именно на такой срок российский президент предлагал запустить дальневосточную ипотечную программу) может быть выдано около 20 трлн руб. новых ссуд, что означает выделение субсидий от 70 млрд до 500 млрд руб. в год, или 1,3 трлн руб. за пять лет (сумма будет увеличиваться по мере роста общего накопленного остатка задолженности). Это значительные средства, но в среднем ежегодный показатель не превышает 10% профицита федерального бюджета 2018 года и составляет около 3,3% от нынешнего размера Фонда национального благосостояния, часть которого со следующего года предполагается инвестировать в проекты на территории России.
При этом не стоит забывать о мультипликаторах инвестиций в строительство. Рост производства в секторе на 15–20% (технические возможности для этого у стройкомплекса есть, мощности загружены менее чем на 60%) и занятости на 10–15% может увеличить налоговые поступления в бюджеты различных уровней на 100–110 млрд руб. в год, что уже во многом компенсирует вложенные средства ФНБ. Однако чисто фискальными выгодами польза не ограничивается.
Сегодня банки выдают ипотечные кредиты только гражданам, декларирующим высокие легальные доходы. Рост ипотечного кредитования может стать стимулом к обелению зарплат и помешать наметившемуся сползанию экономики в серую зону. Кроме того, если граждане вложат в покупку нового жилья хотя бы 30% собственных средств, это приведет к сокращению избыточных накоплений на 1–2 трлн руб. в год и тем самым уменьшит инфляционное давление на потребительский рынок. Речь идет о стерилизации куда большего объема средств, чем будет вложено государством; в итоге текущее потребление среднего класса сократится, и производители не смогут поднимать цены на товары повседневного спроса без боязни потери доли рынка: таким образом, определенную выгоду получат даже те, кто непосредственно не примет участие в программе.
Такой проект хорошо бы соответствовал задачам ФНБ: он приводит к повышению уровня жизни, увеличивает экономическую активность, обеспечивает приток налогов, помогает развитию регионов и, что стоит подчеркнуть особо, уводит экономику от сырьевой зависимости.
Простота выплат
Но как правильно довести субсидии до получателей ипотечных займов? На мой взгляд, речь должна идти именно о субсидировании процентной ставки, а не, скажем, выделении ЦБ специализированных кредитных линий на льготных условиях (это привело бы к монополизации рынка крупными игроками, а также «прокручиванию» льготных ссуд банкирами в иных проектах). Вариантов выплаты субсидии я бы предложил два (основным критерием должна быть простота предоставления). С одной стороны, операторами программы могли бы выступить крупные госбанки, представленные во всех регионах страны. Они либо оказывались бы третьей стороной в договоре ипотечного кредитования, перечисляя кредитору сумму субсидии, либо регистрировали бы договор ипотечного займа, впервые заключенный после даты запуска программы, и открывали бы на имя заемщика счет, на который переводилась бы сумма субсидии. С другой стороны, можно предложить еще более простой вариант субсидирования через зачет встречных требований.
Учитывая, что средний размер ипотечного кредита в России составляет сейчас около 2,5 млн руб. (соответственно, средний размер субсидии по кредиту окажется в рамках 50–60 тыс. руб. в год, или 4,5–5 тыс. руб. в месяц), а средний декларируемый семейный доход получателей ипотеки по основному месту работы составляет от 60 тыс. до 150 тыс. руб. в месяц в зависимости от региона, размер субсидии не превышает суммы уплачиваемого средним заемщиком НДФЛ. В этом случае работодатель по представлении заемщиком справки из банка с расчетом суммы причитающейся субсидии может направить ее в ФНС и начислять работнику зарплату, не удерживая подоходный налог.
Разумеется, о частностях при реализации данной программы можно говорить долго, но несколько моментов остаются несомненными. Ее цена для государства невелика, а мультипликативный эффект значителен. Реализация программы будет выгодна и банкам, которые научатся оперировать в низкодоходной среде, и строительной отрасли, и ее смежникам. Наконец, эффективность ее будет подтверждаться статистическими показателями и генерируемыми финансовыми потоками — в отличие, скажем прямо, от постоянно обсуждаемых нацпроектов, на которые выделяется почти в 20 раз больше средств, но итоги которых никто не собирается подводить до 2024 года.
