Метры в обмен на акции

Борис Минц (Фото: Екатерина Кузьмина / РБК)

Неклассическая схема

В мае этого года инвестиционная компания О1 Properties получила в управление БЦ «Аврора бизнес парк», сообщил РБК представитель компании. Девелопером проекта выступала Forum Properties Андрея Баринского и Владимира Зубрилина.

Генеральный директор Forum Properties Сергей Воронин рассказал РБК, что сейчас стороны согласовывают последние технические моменты сделки по продаже БЦ «Аврора бизнес парк» компании О1 Properties, которая будет закрыта в ближайшее время. Ее условия он не раскрыл.

Сделка станет крупнейшей с начала этого года, уверен директор департамента рынков капитала Colliers International Саян Цыренов. При этом ее схему нельзя назвать классической: на рынке известно только несколько случаев обмена акций компании на бизнес-центр. Ранее подобную схему применила все та же O1 Properties в рамках сделки с активами группы ИСТ Александра Несиса. В начале 2016 года компания «Яндекс» при покупке своей штаб-квартиры в БЦ «Красная Роза» передала часть своих акций компании KR Properties.

Ранее, в декабре 2015 года, совладельцы Forum Properties стали акционерами O1 Properties, выкупив 5,88% акций компании в ходе допэмиссии. В сообщении компании говорилось, что полученные от продажи акций деньги пойдут на «рефинансирование кредитной нагрузки и развитие портфеля компании». Ранее РБК писал, что сделка по приобретению БЦ «Аврора бизнес парк» может быть оплачена бумагами O1 Properties. Допэмиссия была частью сделки, подтвердил РБК представитель компании, добавив, что в рамках сделки в марте Андрей Баринский вошел в состав совета директоров O1 Properties. После допэмиссии основной акционер O1 Properties Борис Минц увеличил свою долю с 68,3 до 69,71%, тогда как группа ИСТ снизила долю с 18,8 до 14,42%, а Goldman Sachs — с 11,9 до 9,15%. 0,83% контролируют топ-менеджеры компании.

«С учетом недостатка ликвидности, который мы видим сейчас на рынке, структурирование сделки подобным образом — продажа за часть акций — выглядит вполне логично и обоснованно. В прошлые годы такие сделки проходили крайне редко, но в нынешней ситуации можно ожидать подобных продаж», — считает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев. При этом он соглашается, что продажа БЦ «Аврора» — одна из самых больших и знаковых сделок на рынке коммерческой недвижимости.

Объекты и долги

O1 Properties — один из крупнейших владельцев офисной недвижимости в Москве. До последнего времени компании принадлежали 13 готовых бизнес-центров, совокупная площадь которых — 501 тыс. кв. м. По итогам 2015 года стоимость портфеля недвижимости O1 Properties составила $3,7 млрд. Чистый долг — $2,7 млрд. С учетом этих показателей на момент вхождения новых акционеров компания могла быть оценена в $1 млрд, подсчитал старший аналитик ФГ «Брокеркредитсервис» Марат Ибрагимов. Таким образом, стоимость доли новых акционеров из Forum Properties сегодня составляет $58,8 млн. На момент заключения сделки, в конце 2015 года, актив оценивался примерно в $85 млн.

До декабря 2014 года бизнес-центр «Аврора бизнес парк» площадью около 86 тыс. кв. м, расположенный у станции метро «Павелецкая», оценивался в $550 млн, вспоминает Саян Цыренов. Сегодня он может стоить $400–450 млн, считает эксперт, при условии сохранения контрактов с крупнейшими международными арендаторами, номинированными в долларах США и евро. Генеральный директор CBRE Владимир Пинаев оценивает объект еще дешевле — $300 млн. При этом актив обременен кредитом в несколько сотен миллионов долларов, знают собеседники РБК. Этим объясняется невысокая цена, которую Минц заплатил за объект.

Бизнес-центр «Аврора бизнес парк» — это последний значимый актив акционеров Forum Properties в России. В последний раз Андрей Баринский и Владимир Зубрилин входили в рейтинг Forbes «Короли российской недвижимости» в начале 2013 года. Тогда их совокупный доход от аренды оценивался журналом в $70 млн. В апреле 2013 года компания продала БЦ «Эрмитаж плаза» площадью 38 тыс. кв. м, где расположена штаб-квартира «ВымпелКома». Эта сделка оценивалась в €230–260 млн. Покупателем выступила компания Eastern Property Holdings. Тогда объект также перешел покупателю вместе с кредитом, сумма которого не раскрывалась.

Арендатор под вопросом

Цена БЦ «Аврора» может снизиться еще больше, если уйдет его ключевой арендатор EY. В 2012 году компания подписала договор на 30 тыс. кв. м сроком до 2023 года. Ставка аренды составила $800 за 1 кв. м в год. В последнее время компания задумалась о смене штаб-квартиры. Договор на ее поиск заключен с S.A.Ricci. «Московский офис EY действительно рассматривает возможность переезда, — заявили РБК в пресс-службе EY. — На данный момент у компании есть четыре альтернативных варианта для размещения штаб-квартиры». В S.A.Ricci отказались от комментариев. Два источника РБК, знакомых с деталями сделки, говорят, что в договоре Forum Properties с EY прописана возможность досрочного расторжения.

«У EY договор аренды без права одностороннего расторжения, — возражает Сергей Воронин из Forum Properties. — Компании сейчас предложены варианты изменения арендных условий, которые она рассматривает».

По данным Colliers International, со своего максимального значения — 32,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год по итогам первого квартала 2015 года — ставка аренды офисов класса А снизилась до 25,5 тыс. руб. за 1 кв. м на конец второго квартала 2016-го. В долларовом выражении падение за этот же период выглядит еще более значительным: с $560 до $393 за 1 кв. м в год. Для сравнения: на максимальном пике в третьем квартале 2012 года долларовая ставка достигала $855 за 1 кв. м в год.