Лента новостей
В МИД ФРГ назвали разрушительными слова Трампа о выходе США из ДРСМД 15:51, Политика Пожар на заводе во Владикавказе потушили 15:08, Общество В Венесуэле трех россиян и украинца задержали за перевозку 147 кг кокаина 15:01, Общество С чистого листа: бизнесмены о воплощении планов в реальность 14:52, РБК и Canon В Китае при крушении грузового судна пропали 11 человек 14:37, Общество Киев рассказал о сотнях тысяч жертв торговли людьми на Украине 14:34, Общество Умер лауреат Нобелевской премии по химии Осаму Симомура 14:13, Общество На Тайване жертвами схода поезда с рельсов стали 17 человек 14:07, Общество Доступный стейк: как научиться разбираться в качестве мяса 14:05, РБК и Мираторг Чемпионат России по футболу. «Динамо» — «Зенит». Онлайн 14:00, Спорт СМИ сообщили об окончании сотрудничества Марии Шараповой с Nike 13:41, Спорт Число пострадавших при нападении на колледж в Керчи превысило 70 человек 13:27, Общество НТВ опубликовал видео тушения пожара на заводе во Владикавказе 13:27, Общество Посольство подтвердило гибель двух российских туристов на Кипре 13:00, Общество 4 типа команд и как с ними работать: инструкция для руководителя 12:54, РБК и Volkswagen В РПЦ заявили о потере Вселенским патриархом статуса лидера православия 12:50, Политика Британия выразила поддержку США в решении выйти из договора по ракетам 12:45, Политика Владикавказцам посоветовали не выходить из дома из-за пожара на заводе 12:34, Общество Рада объяснила необходимость «шокового» повышения газовых тарифов 12:07, Экономика «Вести» показали кадры с расстрелом в керченском колледже 11:59, Общество Надежность или доходность: выбираем что-то одно или есть золотая середина 11:57, РБК и Сбербанк Лионель Месси пропустит матч с «Реалом» из-за перелома руки 11:57, Спорт В Совфеде назвали слова Трампа о выходе США из ДРСМД шантажом 11:49, Политика Главный инженер признал вину по делу о взрыве на заводе в Гатчине 11:21, Общество В Кемеровской области отец застрелил двух сыновей и покончил с собой 11:16, Общество В Австрии продали Cadillac Элвиса Пресли ниже ожидаемой стоимости 11:02, Бизнес Как будет выглядеть и что будет уметь умный дом через десять лет 10:55, РБК и Schneider Electric МИД предупредил США о готовности России ответить на разрыв договора РСМД 10:38, Политика
Дмитрий и Борис Минцы: «Если мы все грохнемся, значит, страна грохнется»
Финансы, 14 июл 2015, 16:11
0
Дмитрий и Борис Минцы: «Если мы все грохнемся, значит, страна грохнется»
Борис и Дмитрий Минцы рассказали РБК о том, как управляют совместным бизнесом, зачем их пенсионные фонды покупали акции Промсвязьбанка, как сказывается кризис на бизнесе и при чем тут Чубайс
Председатель правления O1 Properties и член совета директоров O1 Group Дмитрий Минц (Фото: Екатерина Кузьмина / РБК)

​​Семейный бизнес

— У вас семейный бизнес, как вы делите ответственность, кто у вас главный?

Б.М.: Всегда виноват тот, кто платит. Поэтому чаще всего все заканчивается на мне. У меня три сына работают в компании. Главный человек по бизнесу Дмитрий, он осуществляет общее руководство. Игорь отвечает за корпоративные финансы, а Александр отвечает за эссет-менеджмент.

— За кем остается последнее слово?

Б.М.: За мной, но я их [сыновей] слушаю, потому что я считаю, что они во многих вещах понимают более глубоко, чем я. Как-то договариваемся.

— Дмитрий, вы часто спорите с отцом?

Д.М.: Мы все время спорим.

— Ваши мнения по бизнесу часто расходятся?

Д.М.: Бывает. В основном нам удается убедить Бориса Иосифовича. Но при этом не было еще случаев, когда мы его не смогли убедить и он оказался бы неправ (смеется).

— То есть старший всегда прав?

Д.М.: Примерно в 70% ситуаций Борис Иосифович с нами соглашается, в 30% — нет. И, как показывает время, он оказывается прав.

— А в политических взглядах у вас нет расхождений?

Д.М.: Политических разногласий у нас нет.

— Или вы просто не разговариваете об этом на всякий случай?

Д.М.: Мы очень дружны между собой, обо всем разговариваем.

Б.М.: Просто нет ситуации, что кто-то из нас революционер, поэтому у нас нет противоречий.

Подозрительная сделка

— Кто из вас принимал решение об инвестициях в акции Промсвязьбанка?

Б.М.: Принимали, как обычно. У нас есть процедура, в рамках которой принимаются такие решения. Инвестиция в Промсвязьбанк — абсолютно обычная, но почему-то она вызвала ажиотаж. Вернее, понятно почему, но это никакого отношения к бизнесу не имеет.

— Почему?

Б.М.: Потому что хотя вопрос о сохранении накопительной части был однозначно решен председателем правительства в конце апреля, но не всем это решение нравится.

— ЦБ заинтересовался этой сделкой, вы уже получили запрос от него?

Д.М.: Он сразу заинтересовался, мы ему предоставили всю информацию. ЦБ просил разъяснить цену сделки, потому что сначала некоторые газеты ошибочно написали, что банк оценен в 1,27 капитала. Но сделка реально прошла по коэффициенту 0,83, и они это знают. Акции были куплены на бирже у акционеров (у Ананьева), после чего он, по сути, подарил эти деньги Промсвязьбанку.

— А информацию о том, как была проведена сделка на бирже, ЦБ не запрашивал?

Д.М.: Запрашивал.

— На бирже все было сделано очень подозрительно.

Д.М.: В чем подозрительность?

— Эти акции де-факто не торгуются, а тут за два дня прошел большой объем сделок, и акции включили в высший котировальный список. Логично подозревать манипуляцию.

Д.М.: Там нет манипуляций. Промсвязьбанк разговаривал с биржей, объяснил, что сейчас выведут большое количество акций на биржу, и заранее договорился о включении в список. В чем манипуляции?

— В том, что с акциями, с которыми не совершались сделки, за два дня произошли сделки на крупные суммы, а после ничего не происходило опять.

Д.М.: Правильно, никто же не говорит, что это вдруг инвесторы из космоса прилетели, купили это, а потом продали нам. Не было предложения, поэтому и сделок не было. Акционеры Промсвязьбанка решили продать свои акции, поэтому выставили их на биржу и мы их купили, что и написали в пресс-релизе. Все абсолютно прозрачно. Цена, а вернее ее отношение к капиталу, вызвала определенные сложности при расчете мультипликатора у тех, кто комментировал нашу сделку. Но что в этом подозрительного?

Б.М.: Похоже, многие думают, что биржа — это мусорная организация, которая вообще ничего не понимает. Прибавили к этому, что я в три раза дороже купил, а все лишнее мы с Ананьевым разделили. Хотя ЦБ видит, что эти деньги вернулись в банк. Акционеры продали акции и просто подарили эти деньги банку. Это был способ не регистрировать эмиссию в течение шести месяцев. Ананьев на самом деле на этом потерял, именно потому что отдал полученные деньги в капитал. То есть он подарил 20%, и 20% из привлеченных денег пришлось на долю пенсионных фондов, за счет этого мультипликатор стал 0,83. Просто об этом почему-то никому не интересно читать и писать.

— Вы можете рассказать, как это решение принималось?

Д.М.: Все инвестиционные решения, как мы уже говорили, принимаются по стандартной процедуре. Мне кажется, важнее рассказать логику, которой мы руководствовались. Мы верим в российский банковский сектор. В портфеле наших фондов представлены все крупнейшие торгуемые банки: у нас большое количество акций Сбербанка и ВТБ (просто мы в масштабах Сбербанка и ВТБ маленькие). У нас в ВТБ в два раза больше позиция, чем в ПСБ, но в процентах от ВТБ это гораздо меньше. И мы подумали, что интересно было бы инвестировать и в российские частные банки. Но сколько их? В «Возрождение» сейчас не стоит инвестировать из-за их внутренних проблем: умер основной акционер, банк сливается с Абсолют Банком, вероятно, уйдет с биржи. Объем сделок с его акциями очень небольшой. А у нас есть элегантная проблема с 200 млрд руб. под управлением. Открывать позицию на 150 млн руб. нет никакого смысла, я ни мониторить ее не могу, ни в портфеле фонда она ни на что не повлияет. Акции «Открытия» у нас уже есть. Поэтому мы провели переговоры с Ананьевыми, сделали инвестицию и считаем, что она хорошая. Банк имеет хорошую рыночную долю, нормальное позиционирование, он универсальный. К нему есть вопросы от рейтинговых агентств в основном из-за нехватки капитала, который мы ему долили. Вы почему-то считаете, что ВТБ купить не страшно, а ПСБ страшно. Наша логика такая: если банк зарабатывает 15% на капитал и сама стоимость банка будет расти, то в течение трех—пяти лет можно заработать 20–25%. Это наша базовая модель в цифрах. ВТБ сейчас дороже, «Открытие» значительно дороже, Сбербанк слишком волатилен, потому что очень ликвиден.

— Давайте я сейчас встану на позицию клиента вашего фонда и спрошу вас — как вы будете выходить из этой инвестиции? Как и когда я увижу свои деньги?

Д.М.: Мы выйдем из этой сделки, а вы увидите свои деньги. Мы считаем, что рынки будут восстанавливаться, а мы должны в это верить. Если мы в это не верим, то нам надо отдать все деньги назад, и пусть государство с ними разбирается. Оно придумает на что потратить. Банки восстанавливаются всегда быстрее, чем вся остальная экономика, потому что банк живет с кредитным плечом 1:10. Правильно инвестировать в банки, когда рынок находится вблизи дна, но, правда, всегда большой вопрос, где это дно. Я искренне верю, что в перспективе трех—пяти лет частные банки сделают IPO и мы спокойно выйдем из этой инвестиции.

— Вы полагаетесь только на свою веру или у вас есть более серьезные основания так думать?

Д.М.: Они уже к этому двигаются, создали вот квазиторгуемую акцию. Завтра придет какой-нибудь фонд и скажет: продай мне — и я, возможно, продам.

— Завтра вы выйдете на биржу и не продадите.

Д.М.: Завтра нет, послезавтра, возможно, продам. А почему нет? А может, и завтра продам.

— Кому? Объемов нет на бирже.

Б.М.: Объемов нет, потому что нет предложения. Банковской системе можно надеяться только на пенсионные фонды — больше нигде длинных денег нет. Никто не оспаривает то, что правительство выделило триллион денег для поддержки банковской системы, системообразующих банков, но всем денег не дали. И совершенно понятно при нынешней бюджетной ситуации, что правительство больше денег банкам не даст. А банки нуждаются в этом.

— Я не сомневаюсь, что банки нуждаются в деньгах.

Д.М.: Нам говорят: вы потом все грохнетесь, все пенсионные фонды вместе с банками. Да если мы все грохнемся, значит, страна грохнется.

— Я не говорю, что вы грохнетесь. Я спрашиваю, есть ли у вас план выхода из этих инвестиций?

Д.М.: У нас план есть всегда.

— И каков план?

Д.М.: Продать на бирже. ПСБ, я думаю, может зарабатывать в текущих процентных ставках 15% доходности на капитал. Это немало. Особенно в мире с нулевыми ставками. ПСБ большой системообразующий банк, а значит, он будет из торгуемых банков четвертым по размеру после Сбербанка, ВТБ, «Открытия». Почему вы считаете, что в тот момент, когда будет восстанавливаться интерес инвесторов к рынку, им не будет интересна покупка акций ПСБ у нас?

— Я ничего не считаю. Я вижу, что акции не торгуются на бирже, что ликвидность нулевая. И я просто спрашиваю: каков план выхода из инвестиций?

Д.М.: Если нет предложения, нет и спроса. Вы сейчас поставьте заявку на ПСБ купить 0,5% акций, я думаю, что она будет исполнена практически по любой цене.

— Как все-таки это решение принималось? Вы проводили анализ?

Д.М.: Конечно. Анализ проводится всегда.

— У Вас есть договоренность с ПСБ об обратном выкупе?

Д.М.:  Нет, конечно.

Б.М.: Я читаю в одной уважаемой деловой газете, там написано: «Как нехорошо, у них, похоже, есть договоренность об обратном выкупе с гарантированной доходностью». Даже если бы это было правдой, то это плохо или хорошо?

— Если я стою на позиции вашего клиента, то это хорошо.

Б.М.: Почему тогда все пишут, что это плохо? «Вот они купили дорого» — оказалось, недорого. Потом пишут — вот какие нехорошие, у них должно быть есть договоренность об обратном выкупе. Но, подождите, если есть договоренность об обратном выкупе, значит, у тебя риск зафиксирован снизу. А если еще с гарантированной доходностью, то вообще прекрасно. Тогда в чем проблема? Откуда такие оценки? Но у нас нет этих договоренностей. У нас была единственная договоренность с Ананьевым, что деньги вернутся в капитал.

O1 Group: недвижимость и НПФ

13 московскими бизнес-центрами владеет О1 Properties

503 тыс. кв. м — общая арендуемая офисная площадь О1 Properties в Москве

70% офисных площадей О1 Properties сдаются международным арендаторам

$4,2 млрд — текущая стоимость активов в портфеле O1 Properties

26% компании СA Immo приобрела O1 Group в 2014–2015 годах. СA Immo владеет 105 объектами в сфере коммерческой недвижимости в Европе, приносящими арендный доход

214 млрд руб. — объем пенсионных накоплений под управлением НПФ, входящих в O1 Group

26 млрд руб. — объем пенсионных резервов под управлением НПФ, входящих в O1 Group

Более 3,5 млн человек застрахованы в этих НПФ, и около 600 тыс. физлиц являются участниками программ НПО

Источник: данные компаний

Как в политике

— Глава ЦБ Эльвира Набиуллина говорит, что в ходе проверок фондов была изменена структура активов на 95 млрд руб. по всем фондах суммарно…

Д.М.: Я считаю, что ЦБ правильную вещь делает в контексте повышения доверия.

— А вы какую вещь делаете в целях повышения доверия? У вас есть этические стандарты, которым вы следуете?

Д.М.: Что вы имеете в виду?

— Весь инвестиционный мир пытается жить по определенным этическим стандартам, есть определенный кодекс. У вас он есть?

Д.М.:  Нет. Наша ситуация очень простая, как в политике. Например, Майкл Блумберг, который стал мэром Нью-Йорка, очень спокойно прожил два срока, и к нему никто никогда не имел никаких претензий, потому что у человека было $3 млрд, заработанных. Ну даже если бы он украл еще 3 млрд, это не изменило бы его положения. Нам, в отличие от большинства тех, кто занимался НПФ, когда они были некоммерческими организациями и менеджмент был мотивирован делать некрасивые и неправильные вещи, есть что терять. Структура вознаграждения пенсионных фондов станет правильной, мы будем получать 12% от прибыли, а это хорошая мотивация, чтобы зарабатывать деньги будущим пенсионерам.

— За последний отчетный период у вас была отрицательная доходность, вы объяснили ее сменой стратегии. Что именно изменилось?

Д.М.: Нам достался НПФ [«Благосостояние-ОПС»], активы которого были размазаны по 200 позициям, что нам не нравилось. Мы считаем, что риски должны быть более концентрированы, тогда ими можно более эффективно управлять. Поэтому мы большое количество позиций закрыли, из-за чего и получили убыток. Некоторые позиции были неликвидные, они не переоценивались раньше, это внесло свой вклад в убыток. На этом мы потеряли 3%, или 12% годовых. Кроме того, фонд держал деньги на депозитах под 8–9% годовых, мы их закрыли, вернули проценты и открыли под более высокий процент. Помните же, какие ставки были в начале года?

— Да, я так же сделала. Вы банк сменили при этом?

Д.М.: Мы говорили банкам: повысьте нам ставку или мы заберем деньги. Из тех банков, кто отказался, мы забрали.

— Ходят слухи, что ЦБ просил личных гарантий от акционеров фондов при вступлении в систему страхования. У вас просил?

Д.М.:  Он, вероятно, просил личных гарантий у тех, у кого в фондах были сомнительные активы. Мы слышали про это, но достоверно не знаем. Нас чаша сия миновала.

— Какие-нибудь фонды еще будете приобретать?

Д.М.: Да нам пока хватит, наверное. Я не исключаю, что, если будет интересное предложение, мы его рассмотрим, но в целом мы достигли критической массы. Много пенсионных фондов — это тоже плохо.

— Часть активов ваших фондов вложена в инструменты группы «Открытие»?

Д.М.: В инструменты группы «Открытие» да. У нас есть акции Номос Банка на определенную сумму, есть депозит у них. Так же, как у нас есть депозиты в ВТБ, Сбербанке.

— В ВТБ и Сбербанке у всех есть.

Д.М.:  Да. И в МКБ. К сожалению, перечень контрагентов очень узок. У нас когда начинают все говорить: они, наверное, с этими дружат, с этими тоже дружат, с этими тоже дружат — а потом, ба, а кто еще-то есть?

— Борис Иосифович, а как вы с Вадимом Беляевым расстались — хорошо или напряженно?

Б.М.: Хорошо, прекрасно. У нас в отношениях ничего не изменилось.

— У вас есть совместные бизнес-интересы или вы совсем разделились?

Б.М.: С Беляевым мы очень много дружили без бизнеса. Поэтому отсутствие прямых бизнес-интересов никак не влияет на наши отношения. Мы с ним партнерствуем — покупаем их акции, держим деньги у них в банке.

— Алексей Кудрин какую роль играет в вашем бизнесе?

Б.М.: Я долго его уговаривал стать председателем совета директоров фонда «Будущее», который после объединения с НПФ «СтальФонд» должен стать крупнейшим фондом по пенсионным накоплениям. Спасибо ему, что он нас поддержал. Я считаю, что это очень важно. Тем более что он разбирается, приходит в фонд, проводит советы директоров, участвует в работе комитетов. Мы в восторге от участия Алексея Кудрина. Очень глубокий и интересный человек.

— Анатолий Чубайс какую-то играет роль в вашем бизнесе?

Б.М.: Никогда не играл никакой роли в нашем бизнесе.

Недвижимость и фонды

— У вас много недвижимости в группе. Вы инвестируете средства пенсионеров в свою недвижимость?

Д.М.: В свою нет. У «Благосостояния ОПС», когда мы его купили, на балансе было недвижимости на 14 млрд руб. Это были ипотечные квартиры, мы их все продали. Теперь у «Будущего» [новое название «Благосостояния ОПС»] осталось ипотечных сертификатов участия на примерно 600 млн руб., или меньше 0,4% от активов. Мы боремся за то, чтобы среди разрешенных инструментов инвестирования остались ИСУ, но боремся не как НПФ, а как большой собственник недвижимости. Чем не нравится ИСУ Центральному банку, как вы думаете?

— Тем, что через них акционеры пенсионных фондов инвестируют в собственные проекты — только этим.

Д.М.: Нам кажется, дело не в том, кому они принадлежат, а в самих проектах. Я думаю, что это часть проблемы, которую они нашли в рамках проверок. Бывают сомнительные объекты недвижимости, а бывают хорошие торговые или офисные центры в Москве, с нормальным денежным потоком. Такие активы есть в портфелях всех пенсионных фондов мира — от норвежских до американских. Это хороший актив — он стабильный, никуда не убежит и приносит деньги. Задача у ЦБ, как мы видим, — это не запретить все вообще…

— Конфликт интересов ликвидировать.

Д.М.: Да даже, мне кажется, не конфликт интересов. У нас нашего нет, и мы не планируем, но суть не в этом. Но даже если было бы? Я не вижу в этом проблемы. Если ставка рыночная, то какая разница, я им владею или не я.

— Нет, разница есть. Если у вас есть конфликт интересов, вы можете ставками манипулировать, у вас есть мотив.

Д.М.: Вы абсолютно все правильно говорите, поэтому и нужны критерии, и задача не в том, чтобы запретить ипотечные сертификаты участия, а правильно определить критерии, чтобы оценка была объективной.

— Как возникла идея войти в рынок недвижимости в 2009 году, как раз на падении, почему было решено купить Horus Capital?

Д.М.: Мы недвижимостью занимались в рамках «Открытия» давно, до кризиса. В 2009 году было много возможностей. Мы смотрели на публичные компании, которые сначала были очень-очень дорогие, а потом — очень-очень дешевые. Было очевидно, что проблемы не в отсутствии денежного потока, а в долгах, отсутствии фокуса. Компанией, которая занимается всем, очень сложно управлять. Мы посчитали, что нужно взять конкретный сектор, и сфокусировались на офисах. А Horus нам понравился тем, что это не просто активы, а платформа.

— У вас есть сейчас плечо (кредиты)?

Д.М.: Есть, конечно. У нас долг 2 с лишним млрд долларов, а активов на 4 с лишним. То есть плечо — 0,6.

— Это небольшое кредитование.

Д.М.: Нет, это много. Мы изучали, что думают инвесторы, которые покупают публичные real estate компании. Так вот они считают, что публичная компания должна иметь долг 40–45% от стоимости активов. Это позволяет во времена кризиса высвобождать кэш и делать покупки. Поэтому 60% — немножко больше, чем мы бы хотели.

Предприниматели Дмитрий и Борис Минцы (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Кризис в бизнесе

— Год назад вы, Борис Иосифович, говорили о том, что влияние кризиса еще не очевидно ни на экономику, ни на компанию. Как сейчас, по прошествии года, вы оцениваете влияние экономического спада в целом на компанию, и в том числе на стоимость портфеля недвижимости? Все-таки 4 млрд с лишним — это докризисная оценка.

Б.М.: Это сейчас портфель оценивают в $4,2 млрд. Докризисная была $4,5 млрд. Мы спокойно к этому относимся.

— Влияет ли кризис на ваш бизнес, на бизнес по сдаче в аренду площадей. Говорят, что сейчас на рынке очень большой отток арендаторов.

Д.М.: От нас так просто не уходят. У нас в портфеле 510 тыс. кв. м сдаваемых площадей, из 300 арендаторов 70% — международные компании с кредитным рейтингом, близким или лучше российского. Поэтому вот так просто взять, прийти и сказать: я завтра уехал и не плачу — они не могут и не будут. Хотя с некоторыми мы передоговаривались, в основном с теми, у кого договор скоро истекает. Совокупная скидка, которую мы сделали по портфелю, составляет 10% от чистого арендного дохода. В абсолютных цифрах это почти $40 млн в год.

— На сколько процентов выросла доля вакантных площадей?

Д.М.: Была 4%, сейчас она 8% по портфелю.

— А в среднем по рынку — 17%.

Д.М.: По рынку кто как считает, аналитика у нас бодрая, как всегда. Но у нас мы знаем ситуация действительно сильно лучше, чем у многих.

— Ставки просели?

Д.М.: По вновь заключаемым договорам — да.

— На сколько?

Д.М.: Зависит от объекта. Например, «Белая площадь» упала не больше, чем на 15%. «Лефорт», я думаю, потерял 25%, кроме того, по новым договорам мы вынуждены фиксировать курс рубля на пару лет.

— Как вы думаете, сейчас ставки достигли дна?

Д.М.: Думаю, да. Но такой вывод должен соотноситься с макроэкономическим прогнозом, который мы не можем дать без политического прогноза. А политический прогноз мы не можем дать, потому что мы просто не знаем. По количеству сделок, их объему, по поведению брокеров — мы сейчас цифра в цифру повторяем 2009 год. Есть люди, которые приходят и говорят: «Дайте нам «Белую площадь» по $300 за 1 кв. м, потому что мы считаем, что теперь это новая реальность». Мы говорим, что мы пока так не считаем.

— Возникали ли у вас проблемы с обслуживанием долга?

Д.М.: Пока не возникало. У нас долг хороший, длинный, по невысоким процентным ставкам.

Попросили поуправлять

— Раньше чуть ли не каждая вторая или третья инвестиционная сделка, которая заключалась на рынке коммерческой недвижимости, проводилась «О1 Групп», а сейчас сделки замерли, но при этом мы знаем о том, что западные фонды, в частности Hines, договаривается о покупке еще одной башни Метрополиса, PPF активно ищет активы.

Д.М.: Они молодцы. Они на рынке дольше нас, видели и 1998, и 2008 годы, и зарабатывали. Мы тоже что-то смотрим.

— Возвращаясь к вашей стратегии, вы сказали, что сейчас смотрите активы, которые похожи на ваши существующие активы. Но все-таки у вас в портфеле в свое время появлялись и девелоперские проекты, и площадки.

Д.М.: Мы их заморозили, и новых нам пока не надо. У нас таких два актива — проекты офисных центров класса А Greendale на Шереметьевской улице и Kutuzov на улице Василисы Кожиной, мы хотим их построить, но сейчас не время.

— Еще у вас есть бизнес-центр «Невис», но вы всегда утверждали, что вы являетесь только управляющей компанией.

Д.М.: Все правильно, там двое частных владельцев.

— Почему вы решили им управлять?

Д.М.: Нас попросили.

— Вы готовы сейчас рассматривать такую возможность управлять чьими-нибудь активами?

Д.М.: Наверное, готовы, но есть проблема. Ретейлом мы управлять не умеем, а в управлении офисами у нас чаще всего конфликт интересов. Если сейчас, например, кто-то предложит нам объект напротив Lighthouse [бизнес-центр, в котором расположен офис О1 Group и O1 Properties], как я буду с потенциальным арендатором разговаривать? Даже если он выберет тот объект или мой сам, а я все сделаю честно, я потом никогда не объясню, как это произошло. Поэтому мы периодически с разными людьми это обсуждаем, но часто отказываемся.

— То есть это особый инвестор?

Д.М.: Это личные отношения, и это не объект, который конкурирует с нашими, он географически обособлен и сам по себе небольшой.

— Известно, что вы ведете переговоры по поводу бизнес-центра на Павелецкой с Forum Properties и в этой сделке предполагается обмен актива на акции.

Д.М.: Мы ведем переговоры с ними с 2010 года. Менялись цены, форматы. Будет ли сделка в этот раз, я не знаю. Но сделка, вы правы, обсуждается не за деньги, а за акции О1 Properties. Они [владельцы] уехали из страны, здесь у них остался последний крупный актив и пара совсем небольших. Поддерживать команду, чтобы управлять этим активом, невыгодно, поэтому они хотят продать, с одной стороны. С другой — собственникам жалко выходить из этого актива по текущим ценам. Поэтому наши акции для него — хорошая альтернатива. Он сбрасывает с себя проблемы по управлению, мы начинаем этим управлять, дивидендный поток у него должен быть по плану приблизительно такой же, который он и получал от аренды. Но при этом у него остается шанс, когда рынок отрастет, продать свои акции за другие деньги. Будет эта сделка или нет, я, честно говоря, не могу вам сказать, именно из-за того, что мы ведем переговоры с 2010 года.

— С чем была связана инвестиция в австрийскую CA Immo? Для вас это желание получить доступ к западному финансированию или расширить свой бизнес?

Д.М.: Мы думали, куда и как нам расти. На рынке офисов класса А мы самый крупный игрок с долей в 20% (от 14 до 25%, в зависимости от того, как считать), можем еще два или три центра купить. Доля в 25% — это очень много, ты начинаешь конкурировать сам с собой. Поэтому мы решили выйти в своем же сегменте, но на другой рынок. СA Immo из всех возможных альтернатив для нас показалась наиболее интересной. Мы с этой компанией взаимодействовали очень и очень давно, на всех хромых кобылах к ним подъезжали, но первая сделка состоялась только в октябре прошлого года.

— За этой сделкой последовала попытка получить контроль над Immofinnanz, не увенчавшаяся успехом. Зачем это нужно было и что теперь будете делать с этими 6% акций, которые вам достались?

Д.М.: Immofinanz, в отличие от CA Immo, которая представляет собой нормально организованную компанию с достаточно высокой степенью фокуса, присутствует на шести сегментах рынках коммерческой недвижимости. Например, они владеют 49% в компании, которая сдает в аренду квартиры в Австрии и Германии. У них есть и российский ретейл. То есть они очень большие и очень слабо управляются. Нам казалось, что, если мы получим контроль над ситуацией, то сможем создать из этого дополнительную стоимость. Но там есть контролирующий акционер, который очень не хотел нашего появления. Пока они от нас отбились. Пока мы думаем, что будем делать с этими акциями.

— Недавно появилась новость о том, что вы решили инвестировать в строительство дома престарелых. Это будет сеть или так случайно получилось?

Д.М.:  Нет, это не случайно получилось. У нас есть довольно много земли, мы долго думали, что с ней делать, и решили строить эти дома. Нашли в Англии оператора компанию Danshell Group с которой заключили соглашение. Мы строим пансионат для пожилых людей, а не дом престарелых. Это четырехзвездочная гостиница с соответствующими характеристиками и обслуживанием, с дополнительными медицинскими функциями. Этот рынок в Европе огромный. Например, в Великобритании 500 тыс. коек имеются в сегменте оплачиваемых — не государственных, а оплачиваемых — домов престарелых. У нас их меньше 4000. Ни вы, ни я, какие бы умные мы не были, не сможем построить правильную гостиницу, не работая и не понимая в этом бизнесе ничего. У нас этот рынок только формируется, поэтому экспертизы недостаточно. Поэтому ныне действующие дома в принципе неплохого качества, но имеют те или иные недостатки. Мы пытаемся, во-первых, создать с нуля пансионат нового для России формата, во-вторых, делать это на базе довольно широкого опыта зарубежного оператора, который тратит на это время и деньги. А как получится, будет ли это сетка или нет, я думаю, это вопрос того, насколько успешным будет первый проект. Если мы поймем, что не ошиблись и модель работает так, как мы ожидаем, то мы, наверное, будем этот проект развивать.

— У вас была не совсем профильная инвестиция в строительство торгового центра «Небо». Что с ней?

Д.М.: Мы там финансировали нашего коллегу на небольшую сумму.

— То есть к вам приходят друзья и просят помочь, и вы готовы помочь?

Д.М.:  Нет, мы размещаем иногда свободную ликвидность.

— Вы еще не вышли из этого актива?

Д.М.: Почти полностью вышли, осталось немного проинвестированно.

— Много ли вообще сейчас видите на рынке стрессовых активов. Вы сказали, что в 2009 году их было довольно много, что позволило вам выйти на рынок, а сейчас?

Д.М.: Я вам страшную вещь скажу, стрессовых активов не было на рынке в 2009 году. Это иллюзия. Мы же покупали свои активы в 2010 и 2011 годах, а не в 2009 году. Вот этот дом (БЦ Lighthouse) нам достался как стрессовый, но он был на половину построенный. Мы бы, наверное, и сейчас смотрели на такой проект с точки зрения покупки. А так вот «Систему Галс» и «Донстрой» забрал ВТБ, но это не были активы, приносящие доход. Это был девелопмент и земельный банк, и ожидания, что будет много построено.

— Можно ли ожидать от вас сделок до конца года?

Д.М.: Может нет, может да. Сейчас сложно прогнозировать будущее. Завтра опять развоюются на Украине, какие сделки в такой ситуации? Мы на все смотрим, все считаем, все мониторим, чтобы, если вдруг звезды сошлись, мы могли быстро что-то сделать.

— Какой у вас сейчас земельный банк?

Д.М.: Немаленький. Несколько сотен гектар.

— Ваш бизнес центр iCube когда-нибудь будет заполнен? Езжу почти каждый день мимо него и с грустью смотрю.

Д.М.: Там на самом деле арендаторы подписаны, но они вяло ремонтируются.

— Я заметил, что у вас много современного искусства в офисе. Я так понимаю, что вы любите, коллекционируете и цените современное искусство.

Д.М.: Борис Иосифович коллекционирует русский импрессионизм и даже музей планирует открыть. И мы отдельно с ним большие фанаты Кошлякова. Все современное искусство в нашем офисе — это Кошляков, его мы любим и ценим. У нас, наверное, на двоих самая большая коллекция.

Кто такой Борис Минц

Физик-математик

Борис Минц родился в 1958 году в молдавском городе Рыбница, в 110 км от Кишинева, в семье военного инженера и библиотекаря. В 1980-м окончил физический факультет Ивановского государственного университета, работал на кафедре высшей математики Ивановской текстильной академии.

В 27 лет стал кандидатом наук, в 28 — доцентом. В 1980-е наука оставалась единственной сферой, где можно было чувствовать себя относительно свободным, объяснял Минц-старший.

Политик

Он занялся политикой в преподавательские годы, был депутатом городского совета. В 1990–1994 годах занимал пост вице-мэра Иваново.

В 1994-м, в возрасте 36 лет, перебрался в Москву, стал начальником главного управления Мингосимущества по приглашению Анатолия Чубайса.

После выборов 1996 года, в которых победил Борис Ельцин, перешел на работу в администрацию президента — возглавил Управление по вопросам местного самоуправления.

После ухода с этого поста в 2000 году Егор Гайдар предложил ему создать политическую партию, и примерно один год он был председателем исполкома Союза правых сил.

Топ-менеджер

В 2001 году Минц-старший по приглашению Чубайса возглавил медиахолдинг РЕН ТВ (РАО «ЕЭС», возглавляемое Чубайсом, тогда было основным акционером холдинга) и проработал в нем около трех лет.

В 2004-м стал председателем совета директоров и президентом финансовой корпорации «Открытие», которую создал с Вадимом Беляевым: партнеры хотели построить классический инвестиционный банк «в американском понимании».

Но постепенно Минц-старший сокращал долю в «Открытии» и в июле 2013-го на своем дне рождения объявил о продаже оставшихся 11,7% Беляеву и Рубену Аганбегяну, гендиректору «Открытия».

Бизнесмен

Первый капитал Минц-старший заработал, когда ему не было и 30 лет, — он помогал предприятиям создавать автоматизированные рабочие места, работая в одном из «центров научно-технического творчества молодежи». Как он вспоминал, его самого очень удивило, когда удалось собрать 150 тыс. руб. за короткий срок.

В 2004 году создал инвестиционный холдинг O1 Group, в рамках которого учредил для управления активами в сфере недвижимости компанию O1 Properties. В 2013 году вторым важным бизнесом O1 Group стали НПФ.

По оценке журнала Forbes, состояние Бориса Минца составляет $1,6 млрд, он занимает 53-е место в рейтинге богатейших бизнесменов России.

Паломник

Минц-старший входит в бюро президиума Российского еврейского конгресса. Принимал участие в паломничествах по израильской пустыне в честь праздника Песах с Михаилом Фридманом, Борисом Белоцерковским и Андреем Раппопортом.

Отец

На сайте Российского еврейского конгресса говорится, что Борис Минц не ставил перед собой задачу сделать сыновей бизнесменами. Тем не менее на сайте проекта «Сноб» Минц пишет: «У меня три сына, все они в отличие от меня финансисты по основному образованию. Иными словами, есть кому передать бизнес».

Дмитрий Минц, родившийся в 1981 году, окончил МГИМО по специальности «менеджмент и маркетинг». В 2003–2006 годах он работал в СДМ Банке, в 2006–2010 годах — был старшим управляющим директором в «Открытии». Сейчас Дмитрий занимает пост председателя правления O1 Properties и является членом совета директоров O1 Group.