Какие возможности девелоперы видят в инфраструктурных инвестициях Москвы

Фото: АО «Рублево-Архангельское».пресс-служба

— По данным bnMAP.pro, за первое полугодие 2025 года спрос на московские новостройки упал на 10%. Итоги года еще до конца не подведены, но вряд ли стоит ждать изменения тренда. Основываясь на этой динамике, как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке?

— Если отойти от аналитических показателей и выкладок, основа рынка недвижимости — перманентная человеческая потребность. Старое жилье ветшает, возникают новые технологии и запросы, что делает эту сферу одной из самых устойчивых и долгосрочных форм инвестиций. С исторической точки зрения едва ли можно найти период, кардинально более выгодный для бизнеса в целом, чем сейчас. При этом ощущение исключительной сложности «сегодняшнего дня» — традиционно для каждого поколения девелоперов.

Ключевая текущая сложность — высокие ставки кредитования — рассматривается нами как циклический фактор, который не продержится весь срок реализации проекта. Рынок продолжает жить всплесками активности, а покупательская способность, хотя и распределена неравномерно, сохраняется. Государственные меры поддержки, такие как льготные ипотечные программы, выполняют важную социальную и стабилизирующую роль, охватывая целевые аудитории. Те, кто под них не попадает, традиционно представляют более устойчивый сегмент, способный решать жилищные задачи иными способами.

Турбулентные времена обостряют ситуацию, заставляя рынок делиться на четкие сегменты. С одной стороны, растет запрос на высококачественные решения, где цена отходит на второй план. С другой — остается стабильным спрос на новое, доступное жилье базового функционала. Таким образом, рынок не сокращается, а сегментируется, становясь более рациональным. Катастрофических обвалов не прогнозируется: спрос был, есть и будет благодаря фундаментальным свойствам самой категории «недвижимость».

— Ожидается ли оживление спроса в следующем году и какие форматы будут наиболее востребованы?

— На вопрос об оживлении рынка обычно принято давать осторожно оптимистичный ответ. Надежда на лучшее — необходимая составляющая для развития. Есть и конкретные позитивные сигналы: начинается постепенное снижение ключевой ставки, а масштабные инфраструктурные инвестиции Москвы уже дают первые плоды, создавая новые возможности и для девелоперов.

Для «СберСити» ближайшие два года станут определяющими. На этом этапе нами планируется сдача около 100 тыс. кв. м недвижимости разных сегментов — от офисной до жилой — с последующим наращиванием темпов.

— Что входит в эти 100 тыс. кв. м?

— Это первый масштабный ввод объектов, которые сейчас находятся на финальной стадии перед получением разрешения на эксплуатацию. Наша цель — завершить сдачу до конца этого года, хотя некоторые процессы могут немного сдвинуть сроки на начало следующего. Для проекта в целом этот сдвиг не критичен, но для нас выполнение задачи в срок — важный приоритет.

По сути, этот этап полностью преобразит район. Если сегодня в «СберСити» заселены 168 квартир, то вскоре появятся новые жилые кварталы и коммерческая недвижимость. Речь о трех офисных зданиях, каждое площадью от 30 тыс. до 40 тыс. кв. м. Они станут первыми крупными коммерческими объектами «СберСити». Здания прошли сертификацию «Клевер» и получили уровень «Платина», подтверждающую соответствие принципам экологичности и качества среды.

— Есть ли уже интерес со стороны компаний к этим офисным зданиям?

— Переговоры по этим площадям уже ведутся. С самого начала проект задумывался не как корпоративный кампус, а как полноценный городской район с разными резидентами. Конечно, «Сбер» остается ключевым якорем и займет значительную часть площадей. При этом стратегия проекта целенаправленно включает привлечение внешних компаний.

Если говорить конкретно о трех зданиях, которые скоро вводятся, то одно из них — то, где разместится «Школа 21» и стартап-хаб, — останется в портфеле «Сбера». Два других офисных здания сейчас выводятся на рынок. Одно рассматриваем для полной продажи, второе — для сдачи в аренду, возможно с последующей продажей как готового бизнеса. Их главное преимущество — высочайший экологический стандарт, который означает не только престиж, но и реальную экономию для будущих арендаторов.

Параллельно в активной фазе строительства находится следующая очередь — еще три офисных здания, каждое площадью 25–28 тыс. кв. м. Два из них изначально планируются под нужды «Сбера». Таким образом, выдерживается стратегический баланс: часть площадей обеспечивает стабильность проекта благодаря ключевому арендатору, а часть работает на создание живой городской среды и формирование объектной рыночной оценки «СберСити».

— Развитие территории и транспортная инфраструктура — два взаимосвязанных вопроса. Если говорить о будущем «СберСити», с каким ключевым инфраструктурным прорывом вы связываете рост привлекательности проекта? Справится ли транспортная система Москвы с новой нагрузкой в лице жителей и офисных резидентов?

— Существенный качественный скачок в развитии территории «СберСити» запланирован на 2027 год. Он будет обеспечен реализацией двух ключевых инфраструктурных проектов: вводом в эксплуатацию новой станции метрополитена и открытием моста с выездом на Рублево-Успенское шоссе. Данные меры позволят кардинально разгрузить основную транспортную артерию района — Новорижское шоссе.

Отдельное значение имеет частная концессионная инициатива по строительству автомобильной дороги. В ее рамках предприняты значительные усилия для создания новой дорожной инфраструктуры, призванной обеспечить прямой выезд с территории жилого комплекса на проспект Багратиона без использования МКАД.

В процессе проектирования были детально учтены перспективы изменения транспортных потоков. В целях минимизации риска возникновения нежелательного транзитного движения через территорию комплекса со стороны Новорижского шоссе в проект линейного объекта была интегрирована отдельная съездная эстакада (развязка). Данное решение обеспечивает возможность прямого заезда на новую магистраль непосредственно с Новорижского шоссе, исключая проезд через жилую зону.

Таким образом, реализация концессионного проекта направлена на создание новой транспортной артерии. Ее ввод в эксплуатацию позволит решить не только локальные задачи по повышению транспортной доступности для жителей комплекса, но и окажет значительный положительный эффект на дорожную ситуацию в региональном масштабе.

Ответ на вопрос о транспортной нагрузке был заложен в основу проекта с самого начала. Результаты комплексного транспортного моделирования изначально показали необходимость этих инфраструктурных решений. Именно новые дороги и метро позволят обеспечить комфортную логистику: например, путь от «СберСити» до Москва-Сити на автомобиле займет около 14 минут, а до центра города на метро — 24–27 минут.

Таким образом, транспортная система не только справится с нагрузкой, но и станет одним из ключевых конкурентных преимуществ территории. Без этой масштабной инфраструктурной поддержки реализация проекта такого уровня была бы невозможна.

— Как изменились сроки экспозиции жилья в «СберСити»?

— Логика работы любого крупного отечественного девелопера изменилась с введением эскроу-счетов. В отличие от Дубая, продавать кварталы за годы до стройки сегодня в России стало финансово невыгодно. Поэтому продажи ведутся ровно в объеме, необходимом для финансирования текущего этапа строительства.

Срок экспозиции сегодня — это управленческий инструмент. Главный рычаг — цена. Сознательно поддерживаемые высокие ценовые позиции позволяют регулировать темп продаж в соответствии с производственными мощностями. Повышение цен на 20% в этом году в проекте подтверждает рост его капитализации. При этом потенциал спроса остается высоким — первые кварталы были распроданы нами буквально за несколько часов.

— Насколько проект в данный момент востребован на открытом рынке? Предусмотрена ли возможность «тест-драйва» для покупателей?

– «СберСити» создается как открытый район. Первыми покупателями были сотрудники «Сбера», однако сейчас квартиры приобретают преимущественно внешние клиенты. Часть квартир уже перешла на вторичный рынок. Для сотрудников сохраняются специальные условия покупки — пресейл и скидка 5%.

Для полного погружения в атмосферу проекта созданы все условия. Шоурум позволяет оценить технологии и качество отделки. Особое внимание заслуживает парк — уже открыта треть ландшафтного пространства с холмами, водными объектами и специальным покрытием дорожек. Инфраструктура включает спортивные площадки, прокат инвентаря и сезонные активности. Это место для жизни, которое стоит увидеть.

— Как развивается социальная инфраструктура?

— Для района на 65 тыс. жителей запланированы 7 школ и 13 детских садов. Первые объекты уже строятся и будут переданы городу. Детский сад находится на финишной стадии, по школе ведется активная работа со столичным департаментом образования над оптимальной концепцией. Параллельно начинается проектирование следующей школы.

Уже сегодня работают детские игровые в жилых домах, спортивные площадки в парке и парусная школа на пруду.