Россияне в 2025 году резко ускорили погашение рыночной ипотеки

Фото: Илья Московец / URA.ru / Global Look Press

В 2025 году российские заемщики, взявшие ипотеку по высоким рыночным ставкам, выплачивали такие кредиты аномально быстро, рассказали РБК в крупных банках.

• По оценкам ВТБ, каждый второй их клиент с новой рыночной ипотекой в прошлом году регулярно вносил частичные досрочные платежи, а каждый пятый успел закрыть кредит. «Для сравнения, в 2024 году полностью погашен был лишь один из десяти оформленных договоров», — уточнил представитель банка.
• «В 2025 году мы действительно фиксировали ускоренное погашение рыночной ипотеки, прежде всего по кредитам со ставками выше 25%, выданным в конце 2024 — начале 2025 года. С сентября скорость погашений в этом сегменте выросла примерно вдвое», — оценил руководитель департамента развития розничных кредитных продуктов Альфа-банка Артем Иванов.
• Представитель Т-банка привел такие оценки: в целом по портфелю кредитной организации уровень досрочных погашений увеличился в полтора-два раза, на динамику повлияли именно кредиты без господдержки. «По рыночной ипотеке досрочные погашения происходили значительно чаще: их уровень был в три-четыре раза выше, чем в сегменте льготных программ», — уточнил представитель Т-банка.
• В прошлом году около 15–20% клиентов с «дорогой» рыночной ипотекой платили по ней с опережением графика, а 10% — закрыли досрочно, оценил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. По его словам, такие заемщики расплачивались по долгам в три раза быстрее, чем те, кто оформил кредит с господдержкой.
• «В 2025 году в целом по рынку ипотеки тренд на досрочное погашение не усилился. Однако в узком сегменте рыночной ипотеки, выданной по высоким ставкам, активность по досрочному закрытию кредитов традиционно остается повышенной», — отмечает зампред банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.
• «Пока еще рано судить о темпах досрочного погашения базовой ипотеки среди тех заемщиков, которые взяли ипотеку в 2025 или 2024 году, так как пока прошло не так много времени», — сообщил представитель сервиса «Домклик» Сбербанка. Он добавил, что уровень досрочных погашений рыночной ипотеки в целом в 2025 году не изменился и составил 8%.

Какие факторы повлияли на поведение ипотечников

Опрошенные эксперты и собеседники РБК в банках единогласно говорят о том, что основным фактором, стимулирующим быстрое погашение рыночной ипотеки, были высокие ставки по таким ссудам.

Стоимость кредитов на жилье пошла вверх во второй половине 2024 года, после повышения ставки ЦБ. К началу 2025 года средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в топ-20 банков достигала 29–29,3%, следует из статистики «Дом.РФ». Ниже 25% показатель ушел только во второй половине июня, когда Банк России перешел к смягчению денежно-кредитной политики. Завершился год со средними ставками по рыночной ипотеке на уровне 21,2–21,3%, к 23 января 2026 года они скорректировались незначительно.

Досрочное погашение ипотеки, взятой по рыночным ставкам, стало «тактическим ответом на ее высокую стоимость», отмечает старший вице-президент, руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин. Он подчеркивает, что многие такие клиенты брали кредиты на жилье, изначально рассчитывая на его быстрое погашение.

По данным ВТБ, в 2025 году рыночную ипотеку в банке оформили около 8,3 тыс. клиентов. Средний размер их первоначального взноса превысил 50% (против 30% в 2023 году), а средний «чек» кредита за два года снизился примерно на 20%, до 3,3 млн руб.

«Если говорить о портрете заемщика, который активно гасил рыночную ипотеку в 2025 году, то чаще всего это клиенты в возрасте 35–40 лет с относительно небольшим размером кредита — порядка 3–3,5 млн руб. — и высоким первоначальным взносом, превышающим 50%. Как правило, у таких клиентов есть финансовая подушка, позволяющая ускоренно сокращать долг», — отмечает представитель Т-банка.

Выплачивать ипотеку быстрее в 2025 году таким заемщикам помогали альтернативные сделки — кредит мог погашаться за счет средств, полученных от реализации иного имущества, добавляет директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова.

Она также допускает, что клиенты с рыночной ипотекой могли перераспределять накопления с депозитов (по мере снижения их доходности и окончания сроков размещения) в пользу досрочного погашения ипотеки.

Что это значит для банков

«Досрочное погашение ипотеки для банка невыгодно, это снижает маржинальность продукта, особенно в условиях дорогого фондирования. Банк при выдаче кредита рассчитывает получить процентный доход на весь срок (до 30 лет), при досрочном погашении, особенно в первые несколько лет, банк теряет основную долю запланированных процентов, поскольку чем меньше тело кредита, тем меньше на него начисляется процентов», — поясняет Богомолова. По ее словам, маржинальность выдач ипотеки «своя для каждого банка», в зависимости от структуры фондирования и объема новых выдач.

«В целом понятно, что досрочное погашение снижает маржинальность продукта, если только фондирование резко не удешевляется, чего сейчас не наблюдается», — резюмирует эксперт.

В прошлом году на фоне заградительных ставок по ипотеке рыночные сделки были чуть ли не штучными, замечает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Из ее оценок следует, что тренд на ускоренное погашение именно рыночной ипотеки на общую картину повлиял незначительно.

«В прошлом году общие темпы досрочных погашений в целом по рынку существенно просели (порядка 950 млрд руб. за девять месяцев 2025-го) и откатились до уровней 2018–2019 годов, когда объемы ипотечного рынка были значительно ниже», — приводит данные аналитик.

Причина — значительная доля льготной ипотеки в выдачах банков.

«В сегменте льготной ипотеки клиенты в основном платят по графику: при ставках 6–9% на текущий момент оптимально держать свободные средства на вкладах и накопительных счетах с более высокой доходностью. К досрочному погашению такие заемщики, как правило, возвращаются позже — по мере снижения ставок по депозитам», — поясняет Иванов.

По оценкам ВТБ, в прошлом году доля заемщиков, которые вносили дополнительные платежи по льготной ипотеке, упала с 46 до 29%. Показатель полного досрочного погашения приблизился к нулю, добавили в банке.

Досрочные погашения льготной ипотеки все же есть, на уровне 2–3%, говорит Костюкевич. «Это клиенты, которые не любят долговое бремя, а также те, кому требуется продать объект. Такие клиенты осуществляют частичное досрочное погашение или полностью», — добавляет он.

Что будет с досрочным погашением ипотеки дальше

«В этом году тренд на досрочное погашение «дорогой» ипотеки продолжится — прежде всего по причине высокой переплаты из-за заградительных ставок», — говорит руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

На фоне снижения процентов по вкладам будет наблюдаться и рост досрочных погашений по ипотеке, выданной в периоды более лояльных ставок (до 2023 года), считает Щурихина: «Заемщикам будет выгоднее погашать свои обязательства, нежели размещать имеющиеся свободные средства в депозиты».

В «Дом.РФ» заметили «разворот» россиян от вкладов к рынку недвижимости

Финансы

«При снижении ключевой ставки мы увидим рост досрочного погашения во всех сегментах (и рыночной, и льготной ипотеки. — РБК), поскольку клиентам уже не так выгодно будет держать средства на счетах вкладов», — прогнозирует Костюкевич.

Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ, в 2026 году среднее значение ключевой ставки составит 13–15%. Глава регулятора Эльвира Набиуллина не раз отмечала, что у Банка России есть пространство для смягчения денежно-кредитной политики, но на брифинге в декабре она подчеркнуло, что снижение ставки в дальнейшем «не будет идти в режиме автопилота».

Богомолова считает, что тенденция досрочного погашения ипотеки будет постепенно идти на спад, но взамен активизируется рефинансирование. Спрос на эту услугу уже возрос осенью 2025 года, писал РБК.

«С учетом сохранения высоких ставок заемщики будут стремиться к снижению финансовой нагрузки: либо за счет досрочного погашения, либо за счет рефинансирования. По нашей оценке, этот тренд продлится, пока ставки не достигнут более комфортного для клиентов уровня», — соглашается Охорзин. Он подчеркивает: фактор досрочного погашения ипотеки «изначально заложен в экономику продукта».

«При дальнейшем смягчении политики ЦБ и желании клиента снизить ставку по уже действующему кредиту банки будут стремиться сохранить клиента, предлагая внутреннее рефинансирование», — допускает глава департамента ВТБ.