ЦБ назвал три новые рискованные схемы на рынке ипотеки

Фото: Андрей Любимов / РБК

Банк России зафиксировал новые схемы, которые стали активнее применять банки и застройщики при выдаче ипотеки, — они предполагают неполное или отложенное по времени перечисление денег покупателей квартир в новостройках на специальные эскроу-счета. Об этом рассказал начальник центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов на всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России».

«Мы занимаемся плотным мониторингом того, что происходит. В последнее время мы столкнулись с несколькими отчасти новыми, отчасти трансформированными старыми схемами, которые на рынке присутствуют. По нашему мнению, они риски создают», — сказал Копылов.

Какие схемы появились

Всего Банк России зафиксировал три схемы.

• Аккредитивная. Она предполагает, что значительная часть средств потребителя на покупку жилья в новостройке не поступает на эскроу-счет в банке, а оформляется как будущий платеж в виде аккредитива, то есть бумажной гарантии. Такие бумаги определяют, когда и на каких условиях застройщик-продавец получит деньги от покупателя.

«Предположим для простоты, у нас стоимость приобретаемой квартиры составляет 10 млн руб., из них 2 млн руб. покупатель финансирует за счет собственных средств (первоначального взноса), а оставшиеся 8 млн руб. берет в ипотеку. Как положено по 214-ФЗ, для расчетов используется счет эскроу. Соответственно, первоначальный взнос после регистрации договора долевого участия (ДДУ) отправляется на счет эскроу. А вот с оставшейся частью, которая взята в ипотеку, 8 млн, происходит не та трансформация, которая требуется — перевод на счет эскроу, — а она переводится на аккредитив и находится там вплоть до момента, близкого к завершению строительства дома. В соответствии с 214-ФЗ к моменту завершения строительства ДДУ должен быть полностью оплачен, после завершения строительства эскроу-счет раскрывается, средства попадают к застройщику. Поэтому аккредитив раскрывается перед вводом [жилья], чтоб не нарушать 214-ФЗ, а весь период с момента заключения договора деньги лежат на аккредитиве», — объяснил суть первой схемы Копылов.

Банк России уже обращал внимание на нее. Схема стала активнее использоваться в этом году после изменения ситуации в сегменте льготной ипотеки: некоторые крупные банки стали выдавать ипотеку с господдержкой только при условии получения комиссии от застройщиков-партнеров, другие игроки не вводили такие ограничения, но стали использовать аккредитивы.

В аккредитивной схеме ЦБ видит риск потери заемщиком денег, что остаются на аккредитиве, если банк — держатель гарантии обанкротится. В отличие от эскроу-счетов средства на аккредитивах не подпадают под страхование. Кроме того, регулятор считает, что распространение таких практик вредит застройщикам — поскольку не все деньги за продажу жилья сразу поступают на эскроу-счета, банкам нужно искать другое фондирование для проектного финансирования девелоперов, что влияет на стоимость кредитов для них.

• Вторая схема — продажа квартиры по заниженной цене связанному с застройщиком лицу и переуступка по рыночной стоимости. По словам Копылова, она пока не имеет широкого распространения, но отдельные случаи имеются.

«На первом этапе застройщик продает квартиру аффилированной компании, связанному лицу, причем продает по сильно заниженной стоимости. Если квартира стоит 10 млн руб., предположим для простоты, что он продает ее аффилированной компании за 1 млн руб. Хотя те случаи, с которыми мы сталкивались, там продажи вообще по абсолютно символической цене, буквально за 1 руб. Цена первого ДДУ, 1 млн руб. или 1 руб., отправляется на счет эскроу. На втором этапе аффилированное лицо, которое купило у застройщиков этот ДДУ, переуступает права по ДДУ уже конечному покупателю — физическому лицу, но уступает, естественно, уже за рыночную цену. Допустим, за 10 млн руб. Что происходит в этой ситуации: покупатель прав по ДДУ по переуступке имеет в качестве обеспечения 1 млн руб. или 1 руб. на счете эскроу, а застройщик, получив 10 млн руб. от покупателя и заплатив, условно, 1 млн руб. за первичную сделку, сразу получает 9 млн руб.», — описал Копылов.

Схема с занижением цен и переуступкой тоже опасна в первую очередь для покупателей жилья, считают в ЦБ. «То, с чем боролись, когда не было схемы с эскроу-счетами, — отложить момент получения средств застройщиком до того этапа, как дом полностью построен, — здесь полностью передергивается», — объяснил Копылов. Например, в случае дефолта застройщика конечный покупатель получит компенсацию лишь в размере 1 руб. или 1 млн руб. в этом примере, потеряв всю остальную сумму.

«Сбер» отменил дополнительные комиссии для партнеров по льготной ипотеке

Финансы

• Третья схема — траншевая ипотека, или выдача ипотеки частями при уплате цены ДДУ «в рассрочку».

«Опять начинаем с того, что наша квартира стоит 10 млн руб., 2 млн из них покупатель платит из собственных средств в качестве первоначального взноса. Они сразу попадают на эскроу-счет, никаких проблем, но дальше возникает уже новая история. В отличие от обычной ситуации ипотечный кредит не на всю оставшуюся сумму, а частями — например, первая часть — 1 млн руб., а вторая — 7 млн руб., и она тоже поступает в самом конце, перед непосредственно вводом дома. Понятно, что все ипотечные суммы, которые получает заемщик, поступают на счет эскроу, и тут нет никакого нарушения, но такая распределенная во времени выдача кредита тоже имеет свои риски», — рассказал Копылов.

По его словам, схема в целом привлекательна для покупателя — она позволяет заемщику до ввода дома в эксплуатацию платить по кредиту существенно меньше: «Это обуславливает вовлечение в спрос тех людей, которые сейчас не имеют достаточных средств (для ипотеки. — РБК), но рассчитывают их иметь в будущем. Но если их расчеты окажутся преувеличенными, возникает повышенный риск дефолта. Это проблема и для них, и для банка, выдавшего ипотеку».

Как ЦБ планирует бороться с новыми схемами

Сомнительные способы продаж квартир и оформления ипотеки, выявленные Банком России, касаются сделок по договорам долевого участия (ДДУ), то есть покупки еще строящегося жилья. В 2023 году 83% всех заключенных ДДУ сопровождались оформлением льготной ипотеки, следует из данных «Дом.РФ» (есть у РБК).

Для борьбы с этими схемами ЦБ уже направил письмо в кредитные организации с рекомендациями не использовать рискованные схемы при выдаче ипотеки. По словам Копылова, Банк России намерен дополнительно разъяснить в отдельном письме, что приобретение прав по ДДУ в случае отсутствия средств на эскроу-счетах должно рассматриваться как необеспеченный кредит и требовать от банков большего резервирования.

«В отдельных схемах вытекает тема с завышением стоимости, поэтому предполагается, что регулирование будет немного адаптировано на ситуации, когда сейчас банки для расчета показателя LTV (отношение суммы кредита к стоимости имущества, передаваемого в залог кредитной организации. — РБК) используют цену договора. А мы попросим рыночную стоимость. <…> Разрабатываются, разработаны и должны быть в какой-то момент приняты стандарты ипотечного кредитования», — перечислил Копылов.

Конфликт банков и застройщиков из-за льготной ипотеки. Что важно знать

Финансы

Кроме того, Банк России готовит следующие предложения правительству:

• исключение предоставления льготной ипотеки в ситуации, когда жилье по ДДУ покупается по переуступке. Субсидирование должно остаться только в случаях, когда жилье приобретается напрямую у застройщика;
• новое условие получения банками субсидий за выдачу льготной ипотеки — полная оплата ДДУ и внесение этих средств на эскроу-счет;
• обязательное зачисление средств ипотечного кредита на счет эскроу, для этого необходимо предусмотреть возможность размещения средств на эскроу до регистрации ДДУ, резюмировал Копылов.