ЦБ вернулся к ужесточению правил выдачи ипотеки
Какие программы его не устраивают и как он планирует с ними бороться
С 1 декабря 2022 года для российских банков начнут действовать повышенные надбавки по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 10%, предоставленным на покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия (ДДУ), сообщил Банк России. К таким кредитам будет применяться коэффициент риска 2 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН).
Мера направлена на ограничение практик предоставления кредитов по ДДУ с низким первоначальным взносом, пояснили в ЦБ.
Подъем надбавок (чем они выше, тем больше капитала требуется банку на выдачу кредита) — это возвращение Банка России к ограничению выдач высокорисковой ипотеки. Во время острой фазы кризиса ЦБ давал банкам послабления: с марта были отменены все надбавки по ипотечным ссудам на покупку жилья в новостройках, коэффициенты риска сохранялись только по ипотеке на готовое жилье. Для кредитов на покупку «вторички» с низким первоначальным взносом (до 10%) «ограничительная», макропруденциальная надбавка тоже была равна 2.
Зачем ограничивать ипотеку с привлекательными условиями для заемщиков
«В последние месяцы на первичном рынке жилья строительные компании начали активно рекламировать ипотечные программы без первоначального взноса, в том числе в рассрочку», — указал регулятор, подчеркнув, что заемщики, которые берут кредиты с низким первоначальным взносом «характеризуются повышенным уровнем кредитного риска». В случае роста доли кредитов без первоначального взноса в выдачах кредитные портфели банков будут более уязвимы к возможным шокам, предупредил ЦБ.
Ипотечные программы с опцией рассрочки или отсрочки на выплату первоначального взноса этим летом стали предоставлять Альфа-банк и Московский кредитный банк, писал РБК. Аналогичный продукт разрабатывал банк «Дом.РФ».
По данным Банка России, во втором квартале кредитные организации практически не предоставляли ссуды по ДДУ с низким первоначальным взносом — доля таких кредитов составила всего 0,3% от общего объема выдач против 2,6% в первом квартале 2022 года. При этом в апреле—мае российский ипотечный рынок столкнулся с резким сжатием — из-за роста ставок выдачи кредитов были на рекордно низких уровнях. За второй квартал банк одобрил ссуды на 554,7 млрд руб., что на 58% меньше результата первого квартала 2022 года.
Выдачи ипотеки начали восстанавливаться в июле, следует из статистики ЦБ: за месяц кредиторы предоставили ссуды на 341,6 млрд руб. — это почти сопоставимо с уровнями января—февраля.
Из-за высокой экономической неопределенности весной банки очень аккуратно подходили к выдаче ипотеки, но в июне стали менее консервативны, замечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее словам, участники рынка сейчас воспринимают ипотеку как один их основных инструментов генерации дохода, но ЦБ заинтересован в том, чтобы сдержать рост доли ссуд с высоким кредитным риском.
«Ипотека, действительно, является одним из самых качественных кредитных продуктов. Однако статистика может значительно ухудшаться в кризисные периоды. На фоне снижения реальных располагаемых доходов населения и высокой долговой нагрузки шансы на рост проблемной задолженности в ипотечных портфелях банков высоки», — поясняет аналитик.
Рост числа банковских программ с низким первоначальным взносом может спровоцировать увеличение доли таких кредитов в портфелях банков в ближайшие месяцы, поэтому ограничения от ЦБ можно считать своевременными, говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Банк России исторически вводил многие регуляторные меры, в том числе и на ипотечном рынке, превентивно, не дожидаясь какого-то заметного накопления рисков», — поясняет аналитик. Доронкин не исключает, что до введения надбавок банки «могут попытаться предоставить в сентябре—ноябре какой-то пул подобных кредитов», но их доля в общем объеме все равно останется несущественной.
16 сентября глава ЦБ Эльвира Набиуллина также заявила, что регулятор намерен принять меры и усилить контроль за выдачами ипотеки с ультранизкими ставками «от застройщиков». Регулятор уже проводит консультации с некоторыми крупными банками о том, какие риски несет субсидируемая ипотека от застройщиков, и прорабатывает возможные варианты ограничений, рассказали два источника РБК на финансовом рынке. Один из возможных вариантов ограничений — новые макропруденциальные надбавки по этой группе ипотечных кредитов.
