Банки начнут давать россиянам отсрочку на первый взнос по ипотеке

Фото: Марина Лысцева / ТАСС

Крупные российские банки начали адаптировать ипотечные программы для клиентов, не готовых вносить первоначальный взнос по кредиту сразу: часть из них стала давать отсрочки по выплатам.

• Альфа-банк с девелопером «Инград» в июне 2022 года начал одобрять ипотеку на новостройки с опцией перечисления первого взноса в рассрочку до 24 месяцев, рассказал РБК руководитель управления ипотечных продуктов «Инграда» Вячеслав Приймак. Представитель Альфа-банка подтвердил запуск продукта с июля.
• Московский кредитный банк дает ипотеку на новостройки с отсрочкой по взносу на три месяца, рассказал директор департамента ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. «Предложение действует с теми застройщиками, которые работают с нами по спецпрограммам, уже есть реальные выдачи. Клиенту дается три месяца на принятие решения и оформление договора после одобрения ипотеки и еще три месяца отсрочки для первоначального взноса. После завершения и оценки результатов пилота мы рассмотрим возможность увеличения отсрочки первоначального взноса на другие сроки», — добавил он. По словам Селезнева, потенциальные заемщики все чаще используют в качестве стартового взноса деньги от продажи старого жилья: «Раньше таких заемщиков было порядка 15%, а сегодня их уже 40–60%, особенно на первичном рынке».
• «Мы рассматриваем и прорабатываем возможность запуска программы, в рамках которой первоначальный взнос можно оформить в рассрочку», — сказал РБК зампред правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.
• В ВТБ сообщили, что пока не планируют внедрять такую опцию для заемщиков, остальные банки из топ-20 либо не раскрыли планы, либо не ответили на запрос РБК.

По словам Селезнева, у МКБ отсрочка похожа на бронирование: клиент заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком и кредитный договор с банком, а сама сделка по покупке жилья может состояться позднее, в зависимости от срока отсрочки. Кредитные средства зачисляются клиенту или переводятся на эскроу-счет застройщика после внесения первоначального взноса, тогда же и начинают начисляться проценты. Таким образом, заемщик имеет возможность заморозить стоимость выбранного объекта и условия по кредиту до момента внесения первого взноса по ипотеке.

Приймак описывает совместную программу с Альфа-банком так: клиент сразу подписывает и ДДУ, и кредитный договор по субсидированной ставке от застройщика, на момент покупки внесение первоначального взноса не требуется, эта сумма может перечисляться частями (рассрочка до 24 месяцев), причем первый взнос возможен через 90 дней от даты ДДУ. Представитель Альфа-банка уточнил, что это одна из вариаций программы. По его словам, если срок рассрочки по первоначальному взносу составляет от трех до 24 месяцев, то ипотечный кредит выдается банком сразу и выплачивается уже со следующего месяца, а на первоначальный взнос действует рассрочка. Если же рассрочка берется всего на три месяца, то кредит будет выдан только после полной выплаты первоначального взноса, но платежи по кредиту клиент сможет вносить с четвертого месяца.

«Это новый продукт для рынка, и если он будет совмещен с условиями субсидированной ипотеки, то будет очень востребован», — считает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов.

Отсрочки на первый взнос по ипотеке банки давали в 2006 году, когда рынок был гораздо менее развит, напоминает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Тогда цены на жилье очень быстро росли, из-за чего накопленных потенциальными заемщиками средств не хватало на покупку в кредит нужной квартиры. При этом дальнейшее снижение ипотечных ставок на тот момент было невозможным». По словам эксперта, сейчас на рынке сложилась похожая ситуация.

«Рост цен на рынке новостроек на 40–50% за последние два года, а также общая инфляция обесценили накопленные покупателями первоначальные взносы. Им не хватает денег, поэтому все зависит от возможности продать, скажем, старую квартиру, чтобы получить первый взнос», — объясняет Коркка.

«В целом по рынку доля заемщиков, кто в качестве первоначального взноса использует средства от продажи прежней квартиры, составляет около 20% от общего числа клиентов, приобретающих жилье в ипотеку», — оценивает руководитель центра разработки ипотечных кредитов ПСБ Марина Заботина.

По данным опроса Райффайзенбанка, который был проведен в начале 2022 года, 59% потенциальных ипотечных заемщиков планируют формировать первоначальный взнос из собственных накоплений. Четверть клиентов намерены использовать для этих целей материнский или семейный капитал. При этом по сравнению с 2021 годом значительно выросла доля тех, кто на стартовый взнос по ипотеке направит деньги от продажи недвижимости, машины или дачи, — с 4 до 13%. Первоначальный взнос по ипотеке — это барьер для заемщика, но и некая гарантия для банка, что клиент сможет в дальнейшем гасить кредит без просрочек, говорит директор вертикали «Ипотека и недвижимость» портала «Банки.ру» Артур Ахметов.

Исторически на российском рынке было много ипотечных программ с нулевым первоначальным взносом, указывает директор по развитию сервиса по сопровождению ипотечных сделок SmartDeal Михаил Светлышев. «Но затем регулятор ужесточил условия, и такие кредиты стали невыгодны для банков. Сейчас рассрочка похожа на новый вариант решить ту же задачу», — допускает он. По данным Frank RG, ипотеку без первоначального взноса сейчас выдают Сбербанк, Россельхозбанк (только по партнерским программам с застройщиками), Промсвязьбанк, Сургутнефтегазбанк и банк «Кубань-Кредит». Райффайзенбанк, «Уралсиб» и «Дом.РФ» имеют в линейках ипотеку под залог уже имеющегося жилья. Росбанк с 2013 года выдает клиентам потребительские кредиты на первоначальный взнос по ипотеке, сообщили РБК в кредитной организации.

По данным Банка России, в первом полугодии банки одобрили физлицам ипотечные кредиты на 1,88 трлн руб., на 30,1% меньше, чем за аналогичный период 2021 года. По итогам года выдачи ипотеки окажутся на 10–20% ниже прошлогодних уровней, или 4,5–5 трлн руб., спрогнозировало рейтинговое агентство НКР.

В целом отказ от первоначального взноса — это повышение рисков невозврата кредита для банка, замечает Светлышев: «Очевидно, что на такие кредитные продукты есть спрос и многие банки научились правильно выстраивать кредитную политику, чтобы избежать невыплат. Не исключаю, что сейчас эта схема станет популярной, потому что банки ищут новые ресурсы для ипотечных программ».

Существует четкая статистическая зависимость между суммой первоначального взноса и уровнем риска, подчеркивает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин: «Чем выше первоначальный взнос, тем выше вероятность того, что заемщик будет качественно обслуживать кредит». Он напоминает, что Банк России целенаправленно ужесточил требования к ипотеке с низким первоначальным взносом.

ЦБ предложил ужесточить выдачу ипотеки в самых массовых сегментах

Финансы

Первоначальный взнос отражает способность заемщика к накоплению сбережений и характеризует его будущую платежеспособность, сказал РБК представитель ЦБ. «Кроме того, наличие первоначального взноса ограничивает риски банков, связанные с возможной коррекцией цен на жилую недвижимость и необходимостью реализации предмета залога по необслуживаемым кредитам», — добавил он.

В ЦБ напомнили, что по статистике чем ниже первоначальный взнос, тем выше риск дефолта по кредиту, причем «закономерность наиболее заметна в период ухудшения макроэкономической среды». По оценкам регулятора, во втором квартале доля выдач ипотеки с первоначальным взносом до 10% была на уровне 4%, что сопоставимо с уровнями второй половины 2021 года.

Программы с нулевым первоначальным взносом, как и опция с его отсрочкой, вряд ли будут очень популярны, полагает Ахметов: «Мы не считаем, что увидим массовые предложения от банков подобных новых продуктов». Схема ипотеки с отсрочкой первого взноса вряд ли станет массовой, соглашается Коркка. По ее словам, риски невыплаты первого взноса банки будут закладывать либо в ставку по кредиту, либо перекладывать на застройщика, что отразится на стоимости жилья.