Иностранцы оказались владельцами каждого восьмого коммерческого объекта
Но массовых сделок в Москве по их продаже пока не ожидается
Иностранным компаниям принадлежит 5,8 млн кв. м коммерческой недвижимости в Москве, подсчитали для РБК в консалтинговой компании в области недвижимости CORE.XP (до 22 апреля работала под международным брендом CBRE). Такой объем — это 12% от всех офисов, торговых центров и складов в столице. Похожую оценку дают и эксперты компании Nikoliers (ранее — российский офис международной компании Colliers), отмечая, что в среднем в каждом сегменте коммерческой недвижимости в Москве иностранцам принадлежит 10–15%.
По подсчетам Йельской школы менеджмента, после начала военной спецоперации на Украине 24 февраля 960 иностранных компаний заявили, что сократят бизнес в России, приостановят некоторые или все операции в стране, прекратят инвестиции в развитие или полностью уйдут. При этом о планах по полному уходу из России заявила треть от этих компаний, остальные если и приостановили бизнес в России, оставляют для себя возможность вернуться. «С одной стороны, в моменте наблюдается сильное снижение активности зарубежных компаний на российском рынке и пересмотр планов. С другой — это точно не их массовый исход с рынка», — отмечают аналитики CORE.XP. Они ожидают постепенное возобновление активности со стороны большей части компаний после стабилизации ситуации. Основной предпосылкой для этого в компании называют то, что Россия — «огромная страна с многомиллионным населением», которая является крупным рынком и важной частью бизнеса многих иностранных компаний.
Где больше всего иностранцев
По данным CORE.XP, самая большая доля иностранных собственников в Москве в торговых центрах, где им принадлежит 18% площадей, или 1,2 млн кв. м недвижимости. В целом в России у них более 1,5 млн кв. м торговых центров, или 8%. Среди них крупнейшие собственники торговых центров — нидерландская Ingka, управляющая торговыми центрами «Мега» и магазинами IKEA, а также турецкая Enka и французская Ceetrus France.
Иностранцам принадлежит почти 3,7 млн кв. м складской недвижимости в Москве (16%) и 4,8 млн кв. м в целом по стране (12%). Эти показатели включают склады, которые компании используют под собственные нужды. Но аналитики CORE.XP не учитывали площади компании Raven Property Group (ранее называлась Raven Russia), которая владеет почти 2 млн кв. м складов в России. В марте она объявила, что ее британские инвесторы передадут бизнес российскому менеджменту. Среди оставшихся в России зарубежных владельцев складов, например, французская FM Logistic и фонд Mubadala из ОАЭ, который инвестировал в этот сегмент совместно с РФПИ.
Самая низкая доля иностранных владельцев в сегменте офисов — им принадлежит только 5% подобных помещений, или 915 тыс. кв. м (данных по России у CORE.XP и Nikoliers нет). Большинство арендодателей среди иностранцев — это «профессиональные участники рынка с достаточно стабильными портфелями», отмечают аналитики CORE.XP. Поэтому в компании не ожидают значительных изменений в структуре собственников на рынке офисов.
В единичных случаях, когда зарубежные компании, владеющие занимаемыми офисными помещениями, примут решение избавиться от непрофильных активов, возможна их продажа с последующий арендой, полагают в CORE.XP.
Зарубежные компании на гостиничном рынке
К коммерческой недвижимости относят также гостиницы, но аналитики оценивают их не по площади зданий, а по количеству номеров. Кроме того, подавляющее число гостиниц принадлежит российским собственникам, а иностранные компании ими только управляют или отдают право на использование бренда.
Среди московских сетевых гостиниц международные операторы занимают 67% рынка, суммарно под их брендами почти 14,5 тыс. номеров в Москве. Среди сетей — Radisson, Marriott, Kempinski, Hyatt, Hilton, Four Seasons, Accor. Часть сетей заявили, что приостановили инвестиции в открытие новых проектов, а некоторые отказались от сотрудничества с собственниками, оказавшимися под санкциями. Так, Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park больше не входит в сеть американской Hyatt Hotels, а Fairmont Hotels & Resorts (сеть Accor) не будет управлять гостинично-жилым комплексом Fairmont/Vesper, строящимся в центре Москвы около метро «Маяковская». Финская сеть отелей Sokos объявила, что уйдет с российского рынка, но гостиницы под ее управлением представлены только в Петербурге.
На каких условиях иностранцы могут продать свои активы
Большинство международных инвесторов готовы обсуждать продажу своих объектов, если найдется покупатель с «серьезным интересом», говорит управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков. Но сейчас покупатели ожидают скидок минимум в 20% в зависимости от специфики объекта, его качества и рисков снижения арендного потока, добавляет руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP в России Ирина Ушакова. По прогнозу Новикова, стоимость качественных объектов коммерческой недвижимости может снизиться на 15–30%.
«Владельцы коммерческой недвижимости в основном готовы продавать ее по цене предкризисного уровня. Компании, которые уже приняли решение уходить с рынка, вынуждены идти на определенный дисконт», — поясняет Ушакова.
Ранее аналитики подсчитали, что объем сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости в России в 2022 году может упасть на 18–41%. При негативном сценарии, который предполагает «эскалацию международной напряженности и рост неопределенности», объем инвестиций в коммерческую недвижимость может составить 100 млрд руб. Меньше инвесторы потратили только в 2009 году — 51 млрд руб. «Собственники, которые не испытывают необходимости в срочной продаже, вряд ли пойдут на дисконт, а это означает, что сделки на рынке в ближайшей перспективе будут единичными», — заключает Ушакова.
Разброс в ожиданиях инвесторов и продавцов пока существенный, согласен директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. Есть отдельные случаи, когда иностранные собственники недвижимости заявляют о продаже объектов: например, финская Sponda намерена продать бизнес-центр Ducat Place II на ул. Гашека в Москве, а чешская инвестиционная компания PPF Group передала часть активов группе ИСТ Александра Несиса. «Большинство иностранных инвесторов занимают выжидательную позицию, спрос на активы уменьшился, и перспективы вывода денег за рубеж неочевидны», — говорит Платов.
У иностранных компаний, которые продадут недвижимость в России, однозначно будут проблемы с выводом денег за границу, уверен управляющий партнер адвокатского бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Сумму, которую они смогут перевести на зарубежные счета, будет определять ЦБ в рамках валютного контроля, поясняет он.
