Перейти к основному контенту
Бизнес ,  
0 
Эксклюзив

Защита метра: какие новые гарантии получат владельцы нежилых помещений

В случае банкротства девелопера рассчитывать на полноценную компенсацию смогут не только владельцы квартир, но и покупатели нежилых помещений. Соответствующие поправки начали готовить Минстрой и «Дом.РФ» после краха Urban Group
Фото: Евгений Разумный / Ведомости / ТАСС
Фото: Евгений Разумный / Ведомости / ТАСС

Банкротство девелоперской Urban Group повлекло за собой начало работы над изменением законодательства в части защиты интересов не только дольщиков квартир, но и тех, кто инвестировал в нежилую недвижимость, рассказал РБК источник, знакомый с инициативой Минстроя. Ее суть — уравнять в правах дольщиков — покупателей квартир и тех, кто приобретает в этих же домах нежилые помещения.

Сейчас при банкротстве застройщика право на недвижимость имеют только покупатели жилых помещений, а инвесторы нежилых попадают в очередь вместе с прочими кредиторами. В качестве компенсации они получают не купленные ранее метры, а деньги, но чаще всего по остаточному принципу — после формирования конкурсной массы, ее реализации и распределения средств по очередям кредиторов. «Это касается не только Urban Group, а в целом дольщиков нежилых помещений, — рассказывает собеседник РБК. — Но в последнее время именно из-за Urban Group количество таких обращений сильно увеличилось — в ее домах продано много кладовок и паркингов. Например, при банкротстве СУ-155 таких помещений было меньше, поэтому и протестов на их счет было меньше», — пояснил собеседник РБК.

«На сегодняшний день получено множество обращений дольщиков по поводу купленных у застройщиков-банкротов нежилых помещений. В настоящее время Минстрой совместно с «Дом.РФ» формирует позицию о внесении изменений в законодательство в целях правового урегулирования данного вопроса», — подтвердил РБК замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. По его словам, согласно «действующему законодательству особым статусом обладают жилые помещения, по которым формируется реестр требований о передаче жилых помещений». «Требования по нежилым помещениям учитываются в реестре требований кредиторов в четвертой очереди как денежные требования, что влечет невозможность получения нежилого помещения участником строительства», — напоминает Никита Стасишин. В министерстве не уточнили сроки принятия решения об изменении законодательства. В «Дом.РФ» подтвердили подготовку законопроекта.

Владелец Urban Group решил продать особняк у Лубянки
Бизнес

Источник РБК, знакомый с ходом разработки законопроекта, рассказал, что подготовить изменения планируется в сентябре.

Позднее Минстрой опубликовал проект закона, предусматривающего защиту покупателей нежилых помещений в многоквартирных домах в случае банкротства застройщика. Выяснилось, что изменить предлагается статус только некоторых видов нежилых помещений. В частности, Минстрой предлагает внести поправки в 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», благодаря чему не на денежную компенсацию, а на само помещение, расположенное в доме, смогут рассчитывать покупатели помещений, площадь которых не превышает 7 кв. м. Особо прописано, что покупатели машиномест также смогут их получить.

В пояснительной записке к документу говорится, что «законопроектом решается вопрос, связанный с возможностью удовлетворения требований по машиноместам и кладовкам в рамках третьей очереди требований кредиторов».

Тот же законопроект вносит изменения в 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков», которые урегулируют вопросы продажи квартир в домах застройщиков, признанных банкротами.

Согласно аудиту Urban Group, компания не закончила строительство 68 домов общей площадью 1,4 млн кв. м (площадь квартир — 812,6 тыс. кв. м). Стоимость завершения проектов оценили в 67,6 млрд руб., из них 11,9 млрд руб., по оценке аналитиков, можно получить от продажи квартир и других помещений. В уже строящихся жилых комплексах компании к моменту аудита было продано 6,3 тыс. нежилых помещений на 1,7 млрд руб. (они реализовывались во всех шести незавершенных проектах Urban Group). Больше всего нежилых помещений продано в ЖК «Опалиха О3» — около 1,5 тыс. почти на 450 млн руб. Более 1 тыс. дольщиков, купивших места в паркингах, кладовые и коммерческую недвижимость, есть также в ЖК «Видный город», ЖК «Митино О2» и ЖК «Солнечная система». О проблемах дольщиков нежилых помещений говорилось, в частности, в открытом письме дольщиков Urban Group (есть в распоряжении РБК), направленном президенту Владимиру Путину, премьер-министру Дмитрию Медведеву и в различные госорганы.

Как банкротится Urban Group

В апреле 2018 года Росреестр перестал регистрировать договоры долевого участия в жилых комплексах компании Urban Group, которая по итогам прошлого года была одним из крупнейших застройщиков Подмосковья. Также в апреле владелец Urban Group Александр Долгин занял пост генерального директора компании, обвинив предыдущего руководителя Андрея Пучкова в неэффективном управлении и заявив о признаках нецелевого расходования средств.

В июне Фонд защиты дольщиков подал заявления о банкротстве пяти компаний Urban Group: «Ваш город» (застройщик ЖК «Видный город»), «Ивастрой» (ЖК «Лайково»), «Континент проект» (ЖК «Солнечная система»), «Хайгейт» (ЖК «Опалиха О3» и ЖК «Лесобережный»), «Экоквартал» (ЖК «Митино О2»). В середине июля эти заявления были удовлетворены, в компаниях было введено конкурсное производство. В августе Савеловский суд Москвы заочно арестовал Пучкова по обвинению в злоупотреблении полномочиями, повлекшем тяжкие последствия.

Беззащитные нежилые помещения

В России за первое полугодие 2018 года, по данным Росреестра, было заключено 338,4 тыс. договоров долевого участия, на жилые помещения, по данным «Дом.РФ», пришлось 309 тыс. сделок, на нежилые, соответственно, 29,4 тыс.

Фото: Владимир Гердо / ТАСС

Чтобы уравнять дольщиков нежилых помещений и участников строительства жилья, необходимо внести изменения в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», поясняет руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы Maxima Legal Константин Бойцов. «Эти изменения должны предусматривать по аналогии с действующими нормами создание реестра требований передачи нежилых помещений», — уточняет он.

Власти утвердили «дорожную карту» достройки домов Urban Group
Общество

«Между тем в настоящее время, пока такие изменения не приняты, суд будет руководствоваться действующими положениями законодательства. Поэтому покупателям нежилых помещений в данной ситуации было бы логичнее как можно скорее позаботиться о том, чтобы признать свое право собственности на приобретенные ими объекты в судебном порядке. При этом если здание введено в эксплуатацию, то нужно подать иск о признании права собственности, если не введено, то о признании права на долю в объекте незавершенного строительства», — советует партнер АБ «Деловой фарватер» Павел Ивченков.

«Подобные изменения в законодательство, конечно, не только дадут некоторую защиту для покупателей нежилых помещений, но и снимут градус напряженности, который возник сейчас в связи с ситуацией с Urban Group», — говорит гендиректор компании Key Capital Сергей Камлюк. По его словам, коммерческие помещения на первых этажах часто покупают «ипэшники, малый бизнес, люди, которые сами часто живут в этом же доме — так удобнее управлять». «Но все-таки даже они зачастую покупают эти помещения, когда дом уже построен и заселен, то есть когда есть трафик. Хотя есть и специализированные компании, которые скупают пул коммерческих помещений во всем жилом комплексе на этапе строительства», — рассуждает Камлюк.

По словам партнера «Лидер Групп» Александра Рассудова, такие специализированные инвесторы покупают помещения под магазины в жилых комплексах с хорошим расположением сразу, как только они появляются в продаже. «Покупают для рентного дохода, и определяющим является расположение, будущий пешеходный и автомобильный трафик», — поясняет он. При этом коммерческие помещения в жилых комплексах «в чистом поле» сейчас часто остаются нераспроданными ко времени окончания строительства дома.

СберПро Медиа Туризм

Барометр отрасли: развитие внутреннего туризма

СберПро Медиа Промышленность

Рекордная цена: 
как развивается золотодобыча на фоне растущего спроса

СберПро Медиа Транспорт

В поисках баланса. Как развиваются контейнерные перевозки в России и мире

СберПро Медиа Интересное

Как технологии помогают бизнесу повысить эффективность в разных отраслях

СберПро Медиа Интересное

Особенности внедрения искусственного интеллекта в бизнес-процессы

СберПро Медиа Промышленность

Барометр отрасли: химическая промышленность

СберПро Медиа Финансы

Эволюция банкинга. Как и почему крупный бизнес переходит на Open API

СберПро Медиа Интересное

Вместе к успеху. Как выстраивать коммуникации 
в команде

СберПро Медиа Промышленность

Сплав технологий: 5 трендов цифровизации в металлургии

СберПро Медиа Интересное

Нейро-, микро- и лайфстайл. Тренды российского онлайн-образования

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.

*

Лента новостей
Курс евро на 22 мая
EUR ЦБ: 98,3 (-0,29)
Инвестиции, 21 мая, 16:37
Курс доллара на 22 мая
USD ЦБ: 90,41 (-0,25)
Инвестиции, 21 мая, 16:37
Прервет ли клуб Миранчука рекордную серию «Байера». Главное о финале ЛЕ Спорт, 00:00
Зеленский обвинил Запад в нежелании закрыть двери в отношениях с Россией Политика, 21 мая, 23:51
Путин пообещал рост числа участников кадровой программы для военных Политика, 21 мая, 23:47
Reuters сообщил о «массовом исходе» уехавших россиян из Турции Общество, 21 мая, 23:42
Зеленский назвал свой президентский срок еще не оконченным Политика, 21 мая, 23:09
Производители продуктов пожаловались Мишустину на инициативу Минпромторга Бизнес, 21 мая, 23:04
«Технологический сбой» на ₽2 млрд помешал продать «Росспиртпром» Бизнес, 21 мая, 22:42
Онлайн-курс Digital MBA от РБК
Объединили экспертизу профессоров MBA из Гарварда, MIT, INSEAD и опыт передовых ИТ-компаний
Оставить заявку
В Белгородском районе украинский дрон атаковал автомобиль на дороге Политика, 21 мая, 22:34
В ООН не смогли оценить последствия ударов ВСУ по регионам России Политика, 21 мая, 22:18
Путин через Володина передаст послание иранским властям Политика, 21 мая, 22:04
В российских воспитательных колониях разрешили носить легинсы и шорты Общество, 21 мая, 22:00
Занимавшийся в одной школе с дочкой Тутберидзе украинский дуэт распался Спорт, 21 мая, 21:45
Гладков опубликовал список погибших при обрушении многоэтажки в Белгороде Политика, 21 мая, 21:39
Россиянка победила финалистку US Open на турнире WTA в Страсбурге Спорт, 21 мая, 21:35