Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Лента новостей 17:42 МСК
Лучшие предложения рынка наличной валюты  17:00   USD НАЛ. Покупка 64,94 Продажа 64,98 EUR НАЛ. 71,31 71,33 Большинство жертв мюнхенского стрелка были детьми мигрантов Общество, 16:47 Телеконференция главы МОК начнется в 17:00 Общество, 16:19 В Одессе неизвестные попытались забросать яйцами Надежду Савченко Общество, 15:42 СМИ сообщили о принятом МОК решении по участию России в Олимпиаде Общество, 15:34 Мюнхенский стрелок планировал преступление в течение года Политика, 15:18 В Лозанне начали обсуждать вопрос об участии сборной России в Олимпиаде Политика, 14:41 G20 подготовит черный список не обменивающихся налоговыми данными стран Экономика, 14:21 На борту следовавшего из Москвы в Краснодар самолета скончался мужчина Общество, 14:10 Полиция сообщила причины ДТП с туристическим автобусом под Ростовом Общество, 13:55 Украинский медиахолдинг рассказал о слежке за своими журналистами Общество, 13:43 Украина заявила о гибели в Донбассе шести военных за сутки Политика, 13:19 Глава ЛНР перенес местные выборы на 6 ноября Политика, 12:35 В парламент Бельгии внесли резолюцию об отмене санкций ЕС против России Политика, 12:10 Pokemon Go официально запустили во Франции Технологии и медиа, 12:00 Член МОК выразил надежду на отстранение сборной России Рио-2016, 11:13 Полиция не обнаружила массовую драку на юге Москвы Общество, 10:55 В Бразилии арестовали мужчину за попытку кражи олимпийского факела Общество, 10:19 СМИ узнали об успехе в переговорах о слиянии Tesla и SolarCity Технологии и медиа, 09:40 В результате пожара в жилом доме на востоке Москвы пострадал один человек Общество, 09:09 СМИ сообщили о трех пострадавших в результате драки в московском клубе Общество, 08:55 В Китае зарегистрировали первый случай заболевания лихорадкой Рифт-Валли Общество, 08:31 Туристический автобус из Крыма врезался в дерево в Ростовской области Общество, 07:56 Гитару Эрика Клэптона продали на аукционе за $45 тысяч Общество, 07:12 В результате стрельбы в Техасе погибли четыре человека Общество, 06:12 Солнцелет Solar Impulse 2 начал последний полет кругосветного путешествия Общество, 05:32 Новосибирская область сменила часовую зону Общество, 04:36 Вице-канцлер Германии призвал ограничить доступ к оружию Политика, 04:18 В Мексике протестующие убили мэра города Общество, 04:11 На юге Москвы произошла массовая драка с участием 12 человек Общество, 03:45 СМИ узнали о решении МОК отстранить всю сборную России от Олимпиады в Рио Общество, 02:55 Глава ВОБ заявил о готовности покинуть свой пост после критики Мутко Общество, 02:06 В результате пожара на юго-западе Москвы пострадал один человек Общество, 01:36 Премьер Турции объявил о роспуске президентской гвардии в связи с путчем Политика, 01:30 В разведках Европы и США признали «бреши» в отслеживании экстремистов Общество, 01:05 При стрельбе в Майами погиб один человек Общество, 00:48 Увлекшиеся игрой в Pokemon Go канадцы случайно пересекли границу США Общество, 00:33 Власти Турции задержали более 13 тыс. человек после попытки переворота Политика, 00:15 В Анкаре сообщили о задержании ключевого помощника вдохновителя путча Политика, Вчера, 23:41 В Ираке убили помощника главаря ИГ Политика, Вчера, 23:38 Путин выразил соболезнования в связи с терактом в Кабуле Политика, Вчера, 23:12 Роман Широков объявил о завершении карьеры Футбол, Вчера, 22:40 СМИ сообщили о положительных пробах российских участников двух Олимпиад Рио-2016, Вчера, 22:11 СМИ сообщили о подлете самолета ВВС США к границам России на Балтике Политика, Вчера, 21:39 В Москве вечеринку отменили из-за «пропаганды суицида» Общество, Вчера, 21:09 Минобороны прокомментировало данные об ударах по базе США в Сирии Политика, Вчера, 20:43 Около станции «Войковская» в Москве произошел сильный хлопок Политика, Вчера, 19:48 Медведев пожелал «здоровья и хорошего настроения» подписчикам в Twitter Политика, Вчера, 19:35 В Киеве рассказали об официальной стратегии возвращения Донбасса Политика, Вчера, 19:25 Власти Турции задержали племянника «вдохновителя» мятежа Политика, Вчера, 19:22 Число жертв теракта в Кабуле выросло до 80 человек Политика, Вчера, 18:50 Москвичей предупредили о продолжении аномальных ливней Общество, Вчера, 18:38 Генконсульство России в Одессе «заминировали» второй раз за два дня Политика, Вчера, 17:51 ИГИЛ взяла ответственность за теракт в Кабуле Политика, Вчера, 16:32 СМИ опубликовали фотографию мюнхенского стрелка Политика, Вчера, 16:32 В Крыму при столкновении Ford Focus с колонной БТР погибли два человека Общество, Вчера, 16:08 В Подмосковье из психоневрологического интерната эвакуировали 500 человек Общество, Вчера, 15:41 При атаке смертников на демонстрацию в Кабуле погибли более 60 человек Общество, Вчера, 15:19 В водопроводной воде в Колорадо обнаружили наркотические вещества Общество, Вчера, 14:49 Савченко допустила возможность диктатуры ради реформ на Украине Политика, Вчера, 14:23 Вооруженная группа в Ереване отпустила всех заложников Политика, Вчера, 14:17 Полиция заявила о проблемах с психикой у мюнхенского стрелка Общество, Вчера, 13:47 Захватившие полицейский участок в Ереване освободили двух заложников Политика, Вчера, 12:58 СМИ назвали имя предполагаемого стрелка из Мюнхена Общество, Вчера, 12:30 Эрдоган приказал закрыть более тысячи частных школ и 15 университетов Политика, Вчера, 11:50 Путин выразил соболезнования Меркель в связи с гибелью людей в Мюнхене Политика, Вчера, 11:03 Захватившие полицейский участок в Ереване отпустят двух заложников Политика, Вчера, 11:02 Полиция обыскала квартиру подозреваемого в стрельбе в Мюнхене Общество, Вчера, 10:39 ФСБ начала проверку уголовных дел замглавы московского управления СКР Политика, Вчера, 10:12 Федор Конюхов завершил кругосветное путешествие с мировым рекордом Общество, Вчера, 09:58 Пилот пропавшего Boeing отрабатывал резкий уход от маршрута Общество, Вчера, 09:36 Адвокат сообщил об обыске в квартире автора колонки на сайте «Эха Москвы» Политика, Вчера, 09:09 На автостоянке в Москве сгорело восемь автомобилей Общество, Вчера, 08:08 В результате пожара на востоке Москвы погиб один человек Общество, Вчера, 07:20 Игра Pokemon Go установила рекорд по скачиванию в App Store Технологии и медиа, Вчера, 07:03 Олланд назвал стрельбу в Мюнхене «террористической атакой» Политика, Вчера, 06:16 Власти Крыма уточнили число крупных украинских вкладчиков Экономика, Вчера, 06:05 В Мексике задержали лидера киллеров наркокартеля по прозвищу Русский Общество, Вчера, 04:53 Полиция рассказала подробности об открывшем стрельбу в Мюнхене Общество, Вчера, 04:01 Хиллари Клинтон выбрала кандидата в вице-президенты Политика, Вчера, 03:38 СМИ сообщили о передаче дела против сотрудников СКР военным следователям Общество, Вчера, 03:25 Полиция в Мюнхене заявила об обнаружении тела предполагаемого стрелка Общество, Вчера, 02:35 На востоке Москвы произошел пожар в многоэтажном доме Общество, Вчера, 02:27 Fiat Chrysler отзовет 410 тыс. машин по всему миру Бизнес, Вчера, 02:07 «Да, я немец, и меня достало»: что случилось в Мюнхене Политика, Вчера, 01:44 Савченко заявила о готовности стать лидером новой революции на Украине Политика, Вчера, 01:40 Трамп впервые с мая почти сравнялся по популярности с Клинтон Политика, Вчера, 00:58 В Москве водитель сбил велосипедиста и выстрелил ему в ногу Общество, Вчера, 00:26 В Нью-Йорке родился первый ребенок с вирусом Зика Общество, 22 июл, 23:45 Количество погибших при стрельбе в Мюнхене увеличилось до девяти человек Общество, 22 июл, 23:45 Россия заявила СБ ООН о симптомах готовящейся силовой операции в Донбассе Политика, 22 июл, 23:26 Москва столкнулась с сильнейшими с 1998 года ливнями. Фоторепортаж Фотогалерея, 22 июл, 22:55 Число жертв стрельбы в Мюнхене выросло до шести Общество, 22 июл, 22:42 Экспорт нефти из США в Европу стал прибыльным Экономика, 22 июл, 22:28 В Алеппо погиб российский военнослужащий Политика, 22 июл, 21:45 Стрельба в Мюнхене. Фоторепортаж Фотогалерея, 22 июл, 21:38 В Мюнхене эвакуировали железнодорожный вокзал Общество, 22 июл, 21:28 Очевидцы рассказали о трех людях с оружием в Мюнхене Общество, 22 июл, 21:23 МВД Баварии подтвердило гибель троих человек при стрельбе в Мюнхене Общество, 22 июл, 21:06 В сети появилось видео стрельбы в Мюнхене Общество, 22 июл, 21:01 Работу метро в Мюнхене приостановили Общество, 22 июл, 20:27 СМИ сообщили о 15 погибших в торговом центре Мюнхена Общество, 22 июл, 19:57 Полиция Украины назвала основную версию убийства Шеремета Политика, 22 июл, 19:57 В независимую комиссию по допингу предложили включить Усманова и Лисина Общество, 22 июл, 19:48 Россия объявила о начале восстановления торговых отношений с Турцией Политика, 22 июл, 19:35 В торговом центре в Мюнхене произошла стрельба Общество, 22 июл, 19:34 Фонд бывшего советника Путина признали иностранным агентом Политика, 22 июл, 19:13 Перевозки аэропорта в Нальчике выросли более чем на 200% Общество, 22 июл, 19:05 «Аэрофлот» запретил покупать билеты у критиковавшей «Победу» компании Бизнес, 22 июл, 18:54 Лукашенко призвал не устраивать беспорядки «как в Армении или Казахстане» Политика, 22 июл, 18:54 Эксперты оценили потери телеканалов при неучастии России в Олимпиаде Бизнес, 22 июл, 18:52 WADA оценило новое расследование по допингу в России в $1,3 млн Политика, 22 июл, 18:36 Эсминец США Ross вошел в Черное море Политика, 22 июл, 18:27 «Газпром» начал раскрывать посуточные данные о поставках в Европу Бизнес, 22 июл, 17:59 Михаил Горбачев написал письмо президенту МОК Политика, 22 июл, 17:45 Генпрокурор Украины заявил об убийстве Шеремета группой лиц Политика, 22 июл, 17:39 Кремль потребовал не допустить «политической коррупции» на выборах Политика, 22 июл, 17:30 Продажи Apple Watch рухнули на 55% Технологии и медиа, 22 июл, 17:21 Лагард предстанет перед французским судом по делу о халатности Общество, 22 июл, 17:14 Китай впервые за четыре года отчитался об убытках от инвестиций за рубеж Экономика, 22 июл, 17:06 Мосгоризбирком обвинил Зюганова в использовании административного ресурса Политика, 22 июл, 16:56 Премьер Болгарии заявил об ажиотаже на границе после переворота в Турции Политика, 22 июл, 16:35 В РЖД пояснили инцидент с отцепившимися вагонами поезда Самара — Москва Общество, 22 июл, 16:34 Организатора перекрытия моста в Турции полиция нашла в шкафу Политика, 22 июл, 16:26 Путин предложил создать независимую комиссию по допингу Политика, 22 июл, 16:17 В Киеве попрощались с убитым журналистом Шереметом Общество, 22 июл, 15:44 Власти обвинили подрядчика «Зенит Арены» в желании «бесконтрольных» денег Общество, 22 июл, 15:26 СМИ опубликовали видео закладки бомбы под автомобиль Шеремета Политика, 22 июл, 15:26 Саудовский министр рассказал о выгодах для России при отказе от Асада Политика, 22 июл, 15:07 ВЦИОМ договорился о покупке TNS Технологии и медиа, 22 июл, 14:49 От поезда Самара — Москва на ходу отцепилась часть вагонов Общество, 22 июл, 14:37 Крым продаст 20 объектов Коломойского за 2 млрд руб. Политика, 22 июл, 14:33 Порошенко выразил сожаление из-за резолюции Польши о Волынской резне Политика, 22 июл, 13:55 Слабости рубля: почему рано бороться с укреплением российской валюты Олег Шибанов, Ольга Щербакова Мнение, 22 июл, 13:54 Лавров рассказал об американских условиях сотрудничества по Сирии Политика, 22 июл, 13:39 Баффет покинул тройку богатейших людей мира из-за благотворительности Финансы, 22 июл, 13:27 ФСБ возбудила дело против татарстанца за финансирование боевиков в Сирии Общество, 22 июл, 13:26 Польша отказалась согласовать строительство «Северного потока-2» Бизнес, 22 июл, 13:25 Кремль прокомментировал запрет на приватизацию «Башнефти» «Роснефтью» Бизнес, 22 июл, 13:18 Малый бизнес научился жить в условиях спада экономики Экономика, 22 июл, 13:09 Кремль отреагировал на данные об ударах по используемой США базе в Сирии Политика, 22 июл, 13:02 Курс евро на вчера  22.07.2016, 13:01 EUR ЦБ 71.2513 +0.9491 Курс доллара на вчера  22.07.2016, 13:01 USD ЦБ 64.627 +0.8897 Вложения глобальных фондов в Россию выросли на $200 млн Финансы, 22 июл, 12:50 Две трети россиян указали на отсутствие стабильности в стране Общество, 22 июл, 12:44 Адвокатов «приморских партизан» поощрят за оправдательный приговор Общество, 22 июл, 12:31 Киевский суд отказался возвращать Дерипаске национализированный завод Бизнес, 22 июл, 12:29 ЦБ отозвал лицензии на ОСАГО у двух компаний Финансы, 22 июл, 12:28 В Польше учредили день памяти жертв украинских националистов Политика, 22 июл, 12:28 Конституционный суд разрешил участникам митингов заклеивать рот Политика, 22 июл, 12:15 Россия без Олимпиады: как допинговый скандал изменит российский спорт Евгений Слюсаренко заместитель главного редактора Championat.com Мнение, 22 июл, 12:11 Над Бенгальским заливом пропал индийский военный самолет Ан-32 Общество, 22 июл, 12:00 МЧС объявило в Москве штормовое предупреждение Общество, 22 июл, 11:47 Власти трех стран приостановят поиски пропавшего MH370 Общество, 22 июл, 11:24 Власти Москвы отказались согласовать митинг против «закона Яровой» Политика, 22 июл, 11:08 Савченко заявила о необходимости просить прощения за погибших в Донбассе Политика, 22 июл, 10:58 Дочь бывшего начальника ГРУ назначили замглавы управделами президента Политика, 22 июл, 10:53 Процедуру присвоения российского гражданства в Крыму обжаловали в КС Политика, 22 июл, 10:43 Forbes назвал самых высокооплачиваемых актеров России Общество, 22 июл, 10:21 WSJ сообщила об ударах России по используемой США базе в Сирии Политика, 22 июл, 09:55 Pokemon Go официально запустили в Японии Технологии и медиа, 22 июл, 09:38 Интересное кино: как работает самая известная кинофабрика страны Бизнес, 22 июл, 09:19 Как это сделать: заимствовать чужие идеи для своего бизнеса Евгений Цаплин генеральный директор АО «Телеком-проект», преподаватель ВШЭ Мнение, 22 июл, 09:16 ЦБ отозвал лицензию у банка «Кредит-Москва» Финансы, 22 июл, 09:03 Северокорейский самолет экстренно сел в Китае из-за пожара Общество, 22 июл, 08:16 В кафе на юге Москвы произошла драка со стрельбой Общество, 22 июл, 08:01 В результате ДТП на трассе в Подмосковье погибли четыре человека Общество, 22 июл, 07:23 СМИ узнали о выходе на свободу обвиняемых в обрушении казармы под Омском Общество, 22 июл, 06:44 Трамп выступил с программной речью на предвыборном съезде Политика, 22 июл, 06:12 В Венесуэле McDonald's прекратил продажу бигмаков из-за нехватки хлеба Бизнес, 22 июл, 05:54 СМИ рассказали о смене владельца «Автотора» Бизнес, 22 июл, 05:37 В Мексике пропала 22-летняя россиянка Общество, 22 июл, 04:56 Facebook испытал «солнечный» беспилотник для доставки интернета Технологии и медиа, 22 июл, 04:53 Женщина отсудила у аэропорта Владивостока 250 тыс. руб. за моральный вред Общество, 22 июл, 04:40 Россияне переключили внимание на Тунис после путча в Турции Бизнес, 22 июл, 04:17 Подозреваемым в причастности к теракту в Ницце предъявили обвинения Общество, 22 июл, 03:59 Прокуратура начала проверку гибели моржей в Приморском океанариуме Общество, 22 июл, 03:25 «Ведомости» рассказали о новых цветах S7 Бизнес, 22 июл, 03:03 Могерини назвала недопустимой ситуацию с университетами и судами в Турции Политика, 22 июл, 02:50 Российские телеканалы задумались об общем видеосервисе в Сети Технологии и медиа, 22 июл, 02:45 «Аэрофлот» возобновил продажу авиабилетов в Турцию Общество, 22 июл, 02:16 СМИ узнали о новом командующем российской группировкой в Сирии Политика, 22 июл, 02:00 На Камчатке произошел пожар в интернате для инвалидов Общество, 22 июл, 01:59 В первом туре выборов генсека ООН победил португалец Антониу Гутерреш Общество, 22 июл, 01:15 Росавиация отменила запрет на регулярные полеты в Турцию Политика, 22 июл, 00:33 Из самолета в аэропорту Флориды эвакуировали пассажиров Общество, 22 июл, 00:13 Эрдоган допустил возможность новой попытки переворота в Турции Политика, 21 июл, 23:53 Сотрудники ФБР подключились к расследованию убийства Шеремета Политика, 21 июл, 23:39 Сноуден решил создать защищающий от слежки чехол для мобильного телефона Технологии и медиа, 21 июл, 23:36 Крепкие лидеры: кто воспользовался ростом на рынке водки Бизнес, 21 июл, 22:51 В результате ДТП в Башкирии погибли четыре человека Общество, 21 июл, 22:18 Миллиардер с лесопилки: как Франсуа Пино разбогател на досках и роскоши Бизнес, 21 июл, 22:18 Суд США приговорил россиянина к 10 годам за незаконный экспорт технологий Политика, 21 июл, 21:53 Контролирующие организации смогут обойти ограничения на проверки бизнеса Экономика, 21 июл, 21:51 «Протесты перешли в круглосуточный режим»: что происходит в Ереване Политика, 21 июл, 21:35 Десантный корабль ВМС США вошел в Черное море Политика, 21 июл, 21:20 «Угроза жизни нации»: что означает введение режима ЧП в Турции Политика, 21 июл, 21:08 СМИ узнали о давлении арестованных следователей на главу столичного СКР Политика, 21 июл, 21:01
30 мар 2015, 12:09
Анастасия Напалкова
Шестикратный рост налогов: чем еще грозит кадастровая оценка недвижимости
С этого года москвичи и владельцы крупной столичной недвижимости (площадью более 3000 кв. м) начнут платить налог на имущество по новым правилам — исходя из кадастровой стоимости своих квартир, зданий и помещений. Фото: Lori
«Угроза социальной напряженности» в связи с ростом налогов на недвижимость обеспокоила правительственных чиновников. Вице-премьер Игорь Шувалов дал Минфину и ФНС две недели на то, чтобы проверить: действительно ли новый метод оценки стоимости недвижимости привел к резкому увеличению налоговой нагрузки на бизнес и граждан. У РБК уже есть ответ на вопрос Шувалова

Через дорогу дешевле

«Если московские власти считают, что мое здание столько стоит, то я с удовольствием продам его им по этой цене», — так, по словам очевидца, один из российских олигархов в прошлом году отреагировал на результаты кадастровой оценки своей башни в центре Москвы. Фамилию владельца недвижимости можно не указывать — под его словами могли бы подписаться сотни, если не тысячи, предпринимателей. «Почему у нас квадратный метр стоит в два раза дороже, чем в таком же здании через дорогу? Какая логика? По-моему, ее нет», — разводит руками владелец складов на северо-западе Москвы.

Понять логику оценщиков в этом году пытаются многие собственники и даже федеральные чиновники. Ведь с этого года ряды тех, кто начнет платить налог на имущество исходя из его кадастровой, близкой к рыночной стоимости, пополнят все физические и юридические лица — собственники крупной недвижимости площадью более 3 тыс. кв. м в Москве и еще 27 регионах. Раньше, по данным Федеральной налоговой службы, физлица платили налог от инвентаризационной стоимости, включавшей только стоимость материалов и строительных работ с поправкой на износ здания, а юрлица — от балансовой стоимости, которая сопоставима с инвентаризационной. Видя массовое недовольство собственников, вице-премьер Игорь Шувалов поручил ФНС и Минфину за две недели разобраться, в каких регионах возможен резкий рост нагрузки на бизнес и граждан.

Вся страна переходит на новые правила уплаты налога на имущество постепенно, начиная с 2014 года. В прошлом году московское правительство «тестировало» их только на владельцах торговых и офисных центров площадью более 5 тыс. кв. м. В 2020 году переход должен быть завершен во всех регионах для всех хозяйствующих субъектов.

На сколько вырастут налоговые сборы, в департаменте экономической политики и развития Москвы не рассказали, но даже приблизительные расчеты показывают, что нагрузка как для владельцев квартир, так и для собственников коммерческой недвижимости увеличится в разы. Чтобы понять «масштаб бедствия», достаточно просто сравнить инвентаризационную и кадастровую стоимости: квадратный метр в знаменитом Доме на Набережной, например, после оценки «подорожал» с 8,2 тыс. руб. до 630 тыс. руб. Кадастровая стоимость ЦУМа — $296 млн — в 30 раз больше инвентаризационной, «Атриума» — $378 млн — в 13 раз, гостиницы «Националь» — $88 млн — в 23 раза. У Большого театра, правда, все наоборот: кадастровая стоимость — $19 млн — в 1,6 раза меньше инвентаризационной. Ставки налога при этом поменяются не сильно: от балансовой стоимости бизнес платил 2,2%, а от кадастровой в 2015 году заплатит 1,2%, но к 2020 году ставка вырастет до 2%.

Шестикратный рост

РБК подсчитал, сколько с этого года придется платить московским предпринимателям за 5,5 тыс. принадлежащих им зданий, сооружений и помещений (столько в столице торговых центров и офисов площадью более 3 тыс. кв. м). Данные об их кадастровой стоимости мы собрали с помощью публичной кадастровой карты Росреестра, специально подготовленной для любопытствующих. Если не учитывать возможных льгот, то исходя из действующей ставки налога на имущество (1,2% в 2015 году) собственники этих зданий заплатят в бюджет 62 млрд руб., или 4,6% от планируемых налоговых поступлений в бюджет Москвы на 2015 год.

А вот сравнить суммы нового и старого налогов возможно лишь приблизительно. Балансовая стоимость, исходя из которой владельцы коммерческой недвижимости платят налог, — сумма, по которой недвижимость учитывается в бухгалтерской отчетности. В открытом доступе этих данных нет. Но балансовая стоимость рассчитывается на основе затрат на строительство объекта, как и инвентаризационная, поэтому эти цифры должны быть относительно близки, поясняет Светлана Скрипник, партнер департамента налогового и юридического консультирования KPMG в России и СНГ. Правда, при подсчете инвентаризационной стоимости используется стандартизованный подход к оценке строительных расходов и не учитываются индивидуальные характеристики объекта (например, качество отделки здания, местоположение) и стоимость земли. В результате цифры могут отличаться, уточняет она. Если собственник не построил, а купил здание, то на балансе учитывается не стоимость строительства, а сумма сделки, то есть рыночная стоимость, но так бывает крайне редко, отмечает Скрипник: собственники обычно покупают компании, а не здания сами по себе. По мнению Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка компании CBRE, если использовать для подсчетов инвентаризационную стоимость, результат даст представление о приросте налоговых платежей в целом по всей базе. «По отдельным компаниям, конечно, возможны разночтения», — замечает он. Если балансовая стоимость отличается от инвентаризационной, то обычно в большую сторону, отмечают эксперты.

Подсчет оказался возможен только для 3,3 тыс. зданий, сооружений и помещений, потому что для остальных инвентаризационной стоимости на публичной кадастровой карте нет. Всего владельцы этой недвижимости заплатят за 2015 год в московский бюджет 36 млрд руб., а исходя из инвентаризационной (по ставке 2,2%) они заплатили бы в шесть раз меньше — 5,6 млрд.

По расчетам РБК, кадастровый налог на ТЦ «Европейский» составит 433 млн руб. Это в 13 раз больше, чем владелец платил бы по старым правилам. Фото: ТАСС

Налог снизился или остался прежним для 164 объектов, а для остальных вырос. Для 339 объектов налог вырос до 2 раз, у остальных рост более существенный. Основная группа предпринимателей, 40% выборки, владельцы 1282 объектов, заплатят в 2–6 раз больше, чем платили бы исходя из инвентаризационной стоимости. 711 объектов — 21% выборки — будут стоить владельцам от 6 (включительно) до 10 раз дороже. Двузначный рост (в 10–99 раз больше) показали еще 20% объектов, 646 штук.

Есть и здания (их 136), налог на которые вырос больше чем в 100 раз. Это может быть связано с тем, что объект новый и инвентаризационная стоимость не обновлялась. Например, инвентаризационный налог на «Меркурий Сити Тауэр», построенный в 2013 году (один из самых высоких небоскребов Европы, находится на территории делового центра «Москва-Сити»), составлял всего 1 тыс. руб. (инвентаризационная стоимость — 50 тыс. руб.), а теперь владельцы заплатят 282,5 млн руб.

Раньше налог по одному из наших зданий был $1,6 млн, теперь $6 млн, рассказывает Татьяна Тикова, вице-президент по стратегии и управлению активами Группы ПСН, одного из крупнейших московских девелоперов. «В итоге при не изменившихся прочих расходах чистый денежный поток по проекту у нас сократился почти в два раза!» — подчеркивает она. Она напоминает, что помимо операционных расходов девелоперы еще и обслуживают кредиты. Новый налог — это выручка за три с половиной месяца, вторит ей Алексей Петропольский, гендиректор юридической компании Urvista, приводя в пример случай своих клиентов — торгового центра «Мариэль» на Люблинской улице. «Налог на имущество доходит до 40% [выручки], и я не знаю, как мы будем выживать в нынешней экономической ситуации; многие арендаторы оповестили нас, что собираются съезжать», — рассказывает представительница торгового центра на улице Яблочкова.

Рост налогов сам по себе — это полбеды. А вот несовершенство оценки кадастровой стоимости, исходя из которой эти налоги считаются, — проблема посерьезнее. Она уже очевидна — отсюда и реакция предпринимателей, несогласных с завышенной, по их мнению, стоимостью своей недвижимости. То, что цена привязана к рыночной, — очень правильный, очень западный подход, рассуждает Тикова, но система не отлажена. «Если хромает методология, то будет хромать и результат, — отмечает она. — Надо сначала определиться, что мы оцениваем и как, а потом уже внедрять». Результаты оценки не отражают ни текущего положения рынка, ни состояния каждого конкретного объекта, ни его функционального назначения, ни степени готовности, ни износа здания, рассказывает представитель собственника нескольких деловых кварталов и комплекса апартаментов.

Оценка земли уже под контролем

О том, что проблема определения кадастровой стоимости является системной и застарела, в начале марта заявила Счетная палата. Правда, ее выводы касаются оценки не недвижимости, а земель в Московской и Рязанской областях за 2012–2013 годы (земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости с 2006 года). «Выявленные недостатки в части земельных правоотношений носят системный характер и присущи для всех регионов России», — указал в докладе аудитор Сергей Штогрин. После обращения «Опоры России» оценкой земли и зданий заинтересовалась и Генпрокуратура, по мнению которой правительство Москвы нарушило федеральное законодательство и права предпринимателей.

РБК решил на примере центрального округа Москвы проверить, насколько корректно оценена столичная недвижимость.

Дорогая моя столица

Интерактивная кадастровая карта Росреестра очень удобна: кликаешь на здание — появляется окно: там адрес, стоимость, площадь, год постройки. Сенатский дворец, например, рабочая резиденция президента, построенный еще по заказу Екатерины Великой, оценен в 20 573 руб. за 1 кв. м (или $355 по сегодняшнему курсу)  — это одна из минимальных ставок в центре российской столицы. Столько, по мнению оценщиков, здание стоило на 1 января 2014 года — девальвация рубля и прошлогоднее падение цен на недвижимость в оценке не учтены. Деньги в бюджет за Сенатский дворец, правда, не поступают: по закону налог не платят за помещения, находящиеся в оперативном управлении органов государственной власти, автономных, бюджетных и казенных учреждений. Штаб-квартира «Роснефти» на другом берегу реки (Софийская наб., 26/1) заметно дороже: 236 405 руб. за 1 кв. м ($4076), а здание ТЦ «Охотный ряд» — 242 670 руб. ($4183).

Здания Кремля оценены по минимальным ставкам в этом районе. Сенатский дворец, рабочая резиденция президента, стоит 20 573 руб. за кв. м (или $355). Фото: Lori

Правда, как предупреждает соглашение об использовании карты, она «не гарантирует достоверность, точность, полноту и своевременность данных». Поэтому РБК воспользовался первоисточником — отчетом оценщиков, размещенным в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Даже в заархивированном виде он весит больше 7 Гб, а применяемая в нем методология описана в 2 томах и занимает 800 страниц. Корреспондент РБК загружал его более 30 часов. Два оценщика признались, что они пытались сделать то же самое, но им это не удалось.

Оказалось, что из 6 млн столичных зданий, квартир, помещений, сооружений в ЦАО находится 567 тыс., то есть 10%. Зданий из них 21 тыс., подавляющее большинство — 16,5 тыс. — нежилые. Объектами налогообложения являются не все. Многоквартирные дома целиком почти никогда не принадлежат одному владельцу, но их тоже «посчитали». Нежилые помещения в них оцениваются отдельно и стоят, как правило, меньше, чем все остальные площади. Например, квадратный метр в жилом доме в Большом Афанасьевском переулке, 3, недалеко от метро «Кропоткинская», стоит 433 тыс. руб. ($7,5 тыс.), а нежилое помещение в нем оценено из расчета 310 тыс. ($5,3 тыс.).

Разброс цен велик: самые дорогие — по 680 тыс. руб. за 1 кв. м ($11,7 тыс.), самые дешевые — по 11,6 тыс. ($200). По минимуму оценены здания вузов и музеи. Например, столько стоят учебные корпуса и казарма Военной академии Ракетных войск стратегического назначения им. Петра Великого (Китайгородский проезд, 9) и Российская академия медицинских наук по соседству (Солянка, 12/14). А музей Москвы чуть дороже — 17,6 тыс. руб. ($303).

Фотогалерея Самые дорогие нежилые здания центра Москвы В 2015 году собственники 5,5 тыс. коммерческих зданий и помещений Москвы будут платить повышенный налог на имущество, который будет рассчитан на основе кадастровой стоимости. РБК вычислил самые... Показать 14 фотографий

Средняя цена здания в центре Москвы, по расчетам РБК, — 164 тыс. руб. за 1 кв. м ($2827). Жилые дома существенно дороже среднего: в среднем по 311 тыс. руб. за 1 кв. м ($5362). Самые дорогие из них предсказуемо расположены в переулках недалеко от Пречистенки и Остоженки — в районе так называемой «Золотой мили» (см. карту и галерею). Например, доходный дом Бройдо 1902 года постройки на Остоженке, 20, по соседству с Мультимедиа Арт Музеем. В 1990-е там обитал сквот анархистов и хиппи, а в 2009 году особняк был полностью реконструирован (680 тыс. руб. за 1 кв. м, или $11,7 тыс.). Столько же стоят и корпуса одного из самых дорогих жилых комплексов — «Знаменские палаты» в Большом Знаменском переулке, 13–15, недалеко от Гоголевского бульвара и музея искусств им. Пушкина.

Фотогалерея Самые дорогие жилые дома центра Москвы Жилье в столице — самое дорогое в России, а в центре Москвы купить квартиру могут только очень состоятельные люди. Рыночная стоимость такой недвижимости  — величина непостоянная, зависящая... Показать 17 фотографий

Немного дешевле (656 тыс. руб., или $11,3 тыс.)  — жилой комплекс «Баркли Плаза» на Пречистенской набережной. «В самом центре столицы цены действительно на уровне 500–600 тыс. руб. за 1 кв. м», — соглашается Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

«Дом Мастера» (дом друзей М. А. Булгакова братьев Топлениновых) в Мансуровском переулке — один из самых дешевых жилых домов центра столицы. Фото: Lori

А вот один из самых дешевых жилых домов центра стоит в 6 раз меньше (110 тыс. руб., или $1,9 тыс.)  — это одноэтажный особняк братьев Топлениновых в Мансуровском переулке на Остоженке, один из немногочисленных сохранившихся деревянных домов Москвы, известный как дом булгаковского Мастера.

Как оценивают недвижимость

Согласно отчету оценщиков, все недвижимые объекты оцениваются группами в зависимости от функции: жилые многоэтажки, индивидуальная жилая застройка, помещения делового или торгового назначения, объекты культуры и т.д. Сначала оценщик собирает данные о рыночных ценах по каждой группе — изучает, например, объявления о продаже квартир на сайтах ЦИАН, «Авито» и др., аналитические отчеты международных брокерских компаний, а затем определяет факторы, влияющие на стоимость. Для жилья это близость к метро, зонам рекреации, год постройки, материал стен, расстояние до исторического центра города, аварийность. Близость к станции метро, например, дает от 2,8 балла у «Зябликово» и «Выхино» до 4-х у «Кропоткинской» и «Лубянки». Для подгруппы «элитное жилье» (таких домов в Москве 505) имеет значение число квартир в здании.

Проверить методологию и выявить странности нового метода оценки РБК попробовал на примере главной улицы столицы.

Пройдусь по Абрикосовой

Тверская, 6, Саввинское подворье, жилой особняк начала прошлого века, выполненный в стиле модерн и облицованный цветной плиткой. Он располагается в глубине двора и окружен более новыми строениями, но стоит на 37% дороже соседей, потому что относится к категории «элитное» — таких домов в столице всего полтысячи. Две гостиницы — одна из старейших действующих «Националь» на углу Тверской и Моховой улиц в историческом здании и перестроенный в 2006 году Ritz-Carlton — стоят одинаково (238,5 тыс. руб. за 1 кв., или $4,1 тыс.). К ним применялся доходный подход, когда оценщик на основе анализа аналогов предполагает, сколько прибыли можно извлечь из этого здания. А пятизвездочная InterContinental (дальше от Кремля) и соседний с ней Marriott стоят дешевле — 208 тыс. руб. за 1 кв. м ($3,6 тыс.).

Здания дешевеют по мере движения от станции метро «Охотный Ряд»: восьмиэтажный дом по адресу Тверская, 4, построенный в 1938 году (жилые — 6 верхних этажей), — 400 387 руб. за 1 кв. м ($6903), дом с книжным магазином «Москва» на первом этаже (Тверская, 8/2 стр.1)  — уже 360 тыс. руб. за кв. м ($6,2 тыс.). По мере приближения к метро «Тверская» снова дорожают: дом с магазином «Елисеевский» на Тверской, 14, стоит 375 тыс. руб. ($6,4 тыс.) за 1 кв. м. Они тем не менее не могут тягаться со зданием в соседнем с Тверской Шведском тупике (№ 3), оцененным в 482 426 руб. за 1 кв. м. ($8317). В этом элитном доме, как писал Bloomberg в 2013 году, имеют квартиры президент «Роснефти» Игорь Сечин, президент ВТБ Андрей Костин, владелец Volga Group Геннадий Тимченко и экс-министр финансов Алексей Кудрин.

Административные здания, как и музеи и вузы, дешевле жилья, гостиниц и торговых центров. Здание Госдумы, например, оценили в 29 390 руб. за 1 кв. м ($506), а московской мэрии (Тверская, 13)  — всего в 17 тыс. руб. ($300). Во столько же, например, оценено закрытое лесами строение по адресу Тверская, 10 (оно оценено как объект незавершенного строительства).

На первый взгляд, все вполне соответствует рыночным ценам, соглашаются риэлторы и оценщики. «Центр Москвы еще имеет потенциал для роста кадастровой стоимости, особенно торговая и офисная недвижимость: ставки аренды, которые платят арендаторы помещений в моллах и бизнес-центрах, пока позволяют собственникам платить налоги, — говорит Юрий Паньков, старший оценщик офиса Swiss Appraisal в России и СНГ. — Но все, что выходит за трешку [Третье транспортное кольцо], нередко переоценено по кадастру, и в первую очередь промышленная недвижимость».

Отклонения от рыночных

Помещение под магазин, выходящее в глухой двор, было оценено так же, как аналогичное, но с выходом на Ленинский проспект, хотя покупательский поток там гораздо ниже, а здания под магазины из легковозводимых конструкций оценили как капитальные строения из кирпича — таких кейсов у каждого оценщика десяток. «Стоят рядом два дома примерно одного года постройки, к одному из них подведена канализация, а в другом до сих пор удобства на улице, — рассказывает об одном случае столичный оценщик. — Цена в итоге у обоих одинаковая». Соседство торгового центра на Яблочкова (где налоги дошли до 40% выручки) с крупной магистралью увеличили его кадастровую стоимость, но отсутствие подъезда к зданию со стороны этой трассы в оценке не учтено, говорит представитель собственника.

Юристу Сергею Акатову, представителю собственника здания на Берсеневской набережной, непонятна не только получившаяся при оценке сумма, но и сам факт включения здания в список объектов, подлежащих налогообложению на основе кадастровой стоимости. «Да, общая площадь у нас 6 тыс. кв. м, но львиную долю пространства занимают чердак и подвал, — рассказывает он. — Чердак протекает, там страшно ходить, а когда оттуда забирают ведра с водой, у стоящих внизу мурашки бегут по коже». Можно, конечно, чердак снести, шутит Акатов о здании 1917 года.

О несовершенстве методологии можно судить и по разным оценкам одной и той же недвижимости, сделанным перед введением новых правил расчета налогов и год спустя: в Москве оценку проводили в 2013 году (действовала в 2014 году) и 2014 году (действует в 2015–2016 годах).

Тогда-то и проявились удивительные вариации разных методологий. Первая — включать ли в стоимость зданий налог на добавленную стоимость. По этой проблеме, а цена вопроса — 18%, даже в профессиональном сообществе нет единого мнения. В результате и в 2013-м, и в 2014 году в стоимость столичной недвижимости включали НДС, а некоторые предприниматели безуспешно пытались оспорить такую оценку.

Для иллюстрации второй «особенности» Татьяна Тикова из Группы ПСН рисует на офисной доске здание и пририсовывает снизу еще один прямоугольник: в 2013 году компании, как и другим собственникам, посчитали налог не только на само здание, но и на участок земли под ним. «Владельцы недвижимости параллельно с налогом на имущество уже уплачивали и уплачивают арендную плату за землю. Получается двойная плата за земельный участок», — поясняет Татьяна Тикова. Департамент городского имущества Москвы, заказчик оценки, косвенно признал ошибку год спустя — в отчете 2014 года землю не учитывали.

Многие здания выросли в цене в 2014 году, но есть счастливые исключения. Здание МИА «Россия сегодня» подешевело в 12 раз. Год назад оно было оценено как обычный бизнес-центр, а теперь его стоимость соответствует минимальным ставкам. Фото: РИА Новости

Группа ПСН успешно оспорила оценку, и будущие платежи им скорректировали на сумму переплаты, но возвращать деньги тем пострадавшим, кто решил не ходить в комиссию и суд, столичные власти не собираются. «Возможность обжалования предусмотрена Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для всех лиц, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости», — ответил через пресс-службу замруководителя департамента городского имущества Москвы Дмитрий Тетушкин, который в момент подготовки текста курировал это направление.

Просчитались

Разница в оценках 2013 и 2014 года налицо: Дом на Набережной подорожал в 2,5 раза, гостиница Ritz-Carlton — на 27%, ТЦ «Европейский» — в 1,5 раза, а здание МИА «Россия сегодня» на Зубовском бульваре подешевело в 12 раз.

Своя игра

Все обвинения в неправильной оценке сыплются на оценщиков, но они с претензиями не согласны. «Каким бы профессиональным ни был оценщик, некоторые особенности объектов он не сможет учесть по объективным причинам», — подчеркивает президент СРО «Экспертный совет» Алексей Каминский. В государственном кадастре недвижимости, например, нет информации о качестве ремонта в помещении, которая влияет на рыночную цену, добавляет он, то же и с видом из окна, соседством с кладбищами и психбольницами и т.д.

«Из кадастра мы можем узнать только базовую информацию: местоположение, этажность, материал стен, год постройки. А вот понять, офис это или магазин, почти невозможно — целевое назначение по существенной части объектов не указано или указано неправильно», — уточняет оценщик Павел Карцев, гендиректор компании Valrus. Встречаются и ошибки: например, квартира площадью 604 кв. м, а не 60,4, продолжает он. Кроме того, в России нет открытых данных о сделках с недвижимостью, поэтому при анализе рынка оценщик собирает объявления о продаже, а при расчетах приходится закладывать еще и поправку на торги.

Кто оценивает кадастровую стоимость

Согласно закону «Об оценочной деятельности», массовая оценка недвижимости проводится не реже, чем раз в 5 лет, но не чаще, чем раз в два года в городах федерального значения и раз в три года в остальных населенных пунктах. Заказчиками оценки выступают муниципалитеты. Проводят массовую оценку независимые оценщики. Целый город оценивает одна оценочная компания примерно за полгода. В 2013 году оценку столичной недвижимости проводил частный Центр экспертизы и оценки собственности, в 2014-м — подведомственная структура Росреестра «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ», участвовавшая в конкурсах наравне с остальными и получившая за работу 28 млн руб. Каждый оценщик принадлежит к одной из 13 саморегулируемых организаций оценщиков (СРО), которые проводят экспертизу отчетов своих членов.

Оценщики сталкиваются с «методологическим вакуумом», подчеркивает Ксения Комарова, руководитель отдела экспертизы и методологии СМАО, одной из крупнейших СРО. Есть федеральный закон «Об оценочной деятельности» и федеральные стандарты оценки (ФСО), но руководств к действию там не хватает, так что оценщик и заказчик сами изобретают, что как считать. «Оценщику совместно с экспертами приходится решать огромное количество методологических тонкостей», — говорит Ксения Комарова. К числу таких проблем относится включение в стоимость здания и стоимости земли (как у ПСН), и НДС. Сейчас Минэкономразвития спешно разрабатывает новые нормы: и проект изменений ФСО, и методические указания для оценщиков, где будут прописаны все стадии оценки вплоть до оспаривания стоимости. Но, по словам оценщиков, он будет принят не раньше июня.

Дымящие трубы ТЭЦ-20, расположенной на улице Вавилова, д. 13, никак не влияют на стоимость соседнего дома №15 и расположившегося неподалеку главного офиса Сбербанка (№19). Зато обоим зданиям добавляет очков зона рекреации: до нее всего полкилометра. Фото: Lori

«Будем сражаться!»

Недовольных оценкой владельцев недвижимости — тысячи, и количество растет. Если в 2013 году в специально созданные комиссии по спорам при Росреестре было подано 5,3 тыс. заявлений о пересмотре стоимости земли и недвижимости, то в прошлом году — уже 12,5 тыс. Показательно и то, что в судах общей юрисдикции, которые с конца 2014 года выступают следующей после комиссии по спорам инстанцией по вопросам кадастровой оценки, львиная доля гражданских дел касается оспаривания стоимости недвижимого имущества и земли. За два первых месяца этого года в Мосгорсуде, например, по данным его сайта, таких дел было 153 из 216.

Поток обращений за переоценкой начался еще в прошлом году, но спорить пришли пока не все. Некоторые выжидают. «Оценка будет действовать два года. Это нововведенная вещь. Мы повременим, необходимости оспаривания с нашей стороны пока нет», — сохраняет спокойствие топ-менеджер одной из крупнейших в стране девелоперских компаний.

Многие пока вообще не в курсе, что налог вырос. Физлица получат счета от налоговой инспекции за 2015 год только в 2016 году. Юридические же лица уже ежеквартально платят новые суммы авансом. Но они высчитывают свою сумму самостоятельно. «Владельцы торгового центра на улице Люблинской не знали, что вошли в список зданий, за которые с 2014 года надо платить по кадастру, — рассказывает Алексей Петропольский. — Конечно, сами виноваты, это необразованность бухгалтера. А в этом году налоговая провела аудит и подала на них в суд за недоплату налогов».

Но неискушенных и равнодушных с каждым днем становится все меньше. «Мы терпели, потому что до падения курса рубля [наш офисный] проект все равно был привлекателен, — говорит менеджер крупной девелоперской компании. — Но теперь, с учетом кризиса, готовы действовать».

В Росреестре таких, как он, вот уже год каждую неделю встречает целая комиссия (это первая инстанция для недовольных оценкой): за день, как убедился корреспондент РБК, удается рассмотреть не более 20 дел. Удача сопутствует немногим: в 2014 году успехом увенчались менее половины обращений в комиссию по спорам, посчитали в Росреестре. Не добившиеся снижения кадастровой стоимости не сдаются. «Будем дальше сражаться!» — на весь коридор отвечает РБК один из получивших отрицательный «вердикт».

Оспаривания обходятся недешево

Прежде чем идти в комиссию, нужна независимая оценка, подтверждающая, что рыночная стоимость здания ниже кадастровой. Группе ПСН оценка обошлась в 150 тыс. руб., еще 250 тыс. руб. было потрачено на экспертизу этого отчета в СРО (она нужна, если собственник претендует на снижение стоимости больше 30%) . «Мы советуем собственнику сначала рассчитать экономическую целесообразность оспаривания с учетом стоимости отчета и его экспертизы, юридических услуг, времени, которое уйдет на комиссии и суды, — говорит Алексей Каминский. — К тому же оценка действует от двух до пяти лет, а потом проводится переоценка. Компенсирует ли переоценка все эти затраты?» Физическим лицам споры чаще всего невыгодны, хотя и расценки ниже: отчет, по словам оценщиков, стоит 5 тыс. руб., экспертиза — от 10 тыс. руб.

При участии Олеси Волковой и Алексея Пастушина