Дом-памятник в центре Петербурга хотят продать под гостиницу
Смольный планирует выставить на продажу дом Ф.Н. Челищева на Вознесенском проспекте, 36. Здание должно быть приспособлено под гостиницу категории «три звезды», настаивают в городском правительстве. Однако, как считают опрошенные РБК Петербург эксперты в сфере коммерческой недвижимости и участники гостиничного рынка, создавать трехзвездочный отель в этом объекте экономически невыгодно, несмотря на удобную локацию.
Гостиница с «носом»
Распоряжение Комитета имущественных отношений (КИО) Смольного о продаже Ф.Н. Челищева опубликовано на сайте фонда имущества. Согласно документу, на торги будет выставлено здание площадью 7,3 тыс. кв. м и земельный участок площадью 3,5 тыс. кв. м. Продать объект предполагается осенью 2017 года — зимой 2018 года.
Инвестор будет обязан в течение пяти лет реконструировать здание и приспособить его для размещения отеля. Ранее дом был включен комитетом по инвестициям Смольного в перечень объектов для создания гостиницы категории «три звезды». В случае невыполнения условий договора здание вернется в собственность города.
Справка
Дом Ф.Н. Челищева был построен в конце XVIII века. В 1995 году на фасаде здания был установлен памятник «Нос майора Ковалева» по мотивам повести Николая Гоголя. В 2009 году здание было признано памятником регионального значения. Согласно распоряжению Смольного, в доме запрещено менять объемно-пространственные характеристики, а все строительные и реставрационные работы должны согласовываться с комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Петербурга.
Официальная оценка стоимости объекта пока не завершена. Как рассказала РБК Петербург руководитель проекта по инвестиционному направлению Российского аукционного дома Александра Царук, рыночная стоимость здания и участка может составлять 450-550 млн руб. Инвестиции в его реконструкцию и приспособление под гостиницу варьируется от 300 до 500 млн руб., в зависимости от бренда будущего оператора, добавляет эксперт.
Выгодная локация
Вознесенский проспект — безусловно интересная локация для отеля, считают консультанты в сфере коммерческой недвижимости.
«Расположение объекта весьма выгодное — один-два километра до большинства туристических достопримечательностей центра города, а брендированные отели в окружении представлены, в основном, сегментами гораздо выше среднего», — рассказала РБК Петербург руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер.
Конкуренция среди сетевых отелей среднего класса в историческом центре Петербурга пока сравнительно невысока, соглашается гендиректор Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков. «В то же время для таких гостиниц серьезную конкуренцию формируют многочисленные мини-отели, которые обычно привлекают туристов сочетанием удачного расположения и цены», — пояснил Пашков.
Мало звезд
Тем не менее аналитики и участники рынка сомневаются, что размещение в доме Ф.Н. Челищева трехзвездочного отеля сможет окупить затраты на его реконструкцию и приспособление под гостиничный проект. «Вопрос — в стоимости приобретения здания и его реконструкции, так как средняя цена на номер в рублевом эквиваленте в этом сегменте не поддержит слишком высокого уровня инвестиций», — отмечает Веллер.
При существующих ограничениях на изменение объемно-пространственных характеристик здания, создавать в нем отель категории «три звезды» невыгодно, уверен управляющий отелем «Введенский» Андрей Ткачев.
По его оценке, проект будет окупаться не менее двенадцати лет. «Там много элементов, находящихся под охраной, много каминов, много лепки. Жесткие ограничения КГИОП не позволят сделать большой номерной фонд. А небольшое количество номеров ведет к долгому периоду окупаемости. Соответственно, мало кто захочет влезать в проект сроком на двенадцать лет», — пояснил Ткачев.
По его мнению, этот объект было бы целесообразно приспособить под отель более высокого сегмента. «Место, формат, этажность предполагает создание отеля класса «четыре или пять звезд». Но власти утверждают, что городу не хватает отелей класса «три звезды». Как продавать номера классом «три звезды»? Срок окупаемости сразу возрастает на 25%. К сожалению, никакой дискуссии с городом не предполагается. Либо отель «три звезды» — либо никак», — добавляет Ткачев.
Справка
По данным Knight Frank St. Petersburg, по состоянию на конец 2016 года в Петербурге работало 288 гостиниц и малых отелей с суммарным номерным фондом 24 579 номеров. Из них 216 гостиниц позиционируются в категории «три звезды», 55 — «четыре звезды» и 17 — в категории «пять звезд».
БАНК ВТБ (ПАО). ГЕНЕРАЛЬНАЯ ЛИЦЕНЗИЯ БАНКА РОССИИ № 1000. РЕКЛАМА. 0+
Ставки по кредиту ниже
от 30 тыс. до 40 млн ₽
Оставьте заявку онлайн
Оформить прямо сейчас
