Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Лента новостей 21:48 МСК
СМИ сообщили о неготовности Германии к соглашению по «Северному потоку-2» Экономика, 21:36 Новый министр образования объявила об увольнении своих заместителей Политика, 21:07 В московском регионе выпал град размером с куриное яйцо Общество, 21:07 В Кремле приготовились к отставке губернатора Петербурга Политика, 21:01 Лучшие предложения рынка наличной валюты  21:00   USD НАЛ. Покупка 65,29 Продажа 65,26 EUR НАЛ. 72,80 72,80 Тишина в Ташкенте: что происходит в Узбекистане на фоне болезни Каримова Политика, 20:48 Счетная палата заявила о незаконном выводе из России 1,2 трлн руб. Финансы, 20:17 Reuters узнал о несогласии Турции на перемирие с курдами в Сирии Политика, 20:16 Эволюция чудовищ: что заставляет диктаторов меняться Экономика, 20:11 Суд вернул правозащитникам иск к Google о восстановлении «забытых» ссылок Общество, 20:10 «Ростех» решил заработать миллиарды на лизинге Бизнес, 20:08 Оппозиционные кандидаты в Госдуму пожаловались на лидера «Антимайдана» Политика, 20:06 Вашингтон предостерег ЕС от «одностороннего» подхода к решению по Apple Политика, 19:48 Главе Пенсионного фонда разрешат зарабатывать в 10 раз больше сотрудников Экономика, 19:42 Правозащитник сообщил о голодовке 100 мигрантов в Сочи Политика, 19:36 Бинбанк сократил чистую прибыль во втором квартале в 12 раз Финансы, 19:31 Ирак поддержит решение стран ОПЕК на заморозку уровня добычи нефти Экономика, 19:24 Черчесов объявил имя нового капитана сборной России по футболу Футбол, 19:23 Госдеп пообещал $3 млн за информацию об экс-командире таджикского ОМОНа Политика, 19:06 CNN узнал о планах ФБР опубликовать содержание допроса Клинтон о ее почте Политика, 19:02 Ликвидный индекс: можно ли заработать на изменении методики расчета ММВБ Деньги, 18:50 МИД Украины назвал «спланированным» нападение на посольство в Москве Политика, 18:40 Олланд назначил нового министра экономики Франции Политика, 18:30 Паралимпийскому комитету России разработают условия возвращения членства Общество, 18:27 Банковские метры: как кризис меняет рынок коммерческой недвижимости Александр Устинов директор по развитию компании RD Management Мнение, 18:21 ЦБ забрал у банков 220 млрд руб. лишних денег Финансы, 18:19 Экспортную пошлину на российскую пшеницу обнулят на два года Экономика, 18:10 Forbes назвал самых высокооплачиваемых моделей мира Общество, 17:59
9 дек 2014, 17:31
Поможет ли недвижимость спасти сбережения
Георгий Буженица, Аналитик Deutsche Bank
Хотя россияне по-прежнему верят, что недвижимость – надежный способ сохранить деньги, на этом рынке назревает серьезный дисбаланс спроса и предложения. На фоне рекордного предложения жилья спрос на него может резко упасть, что приведет к снижению долларовых цен на квартиры. Это может произойти уже во втором полугодии 2015 года.

Существует расхожее мнение – в условиях экономической нестабильности наблюдается повышенный спрос на недвижимость со стороны населения. Так, согласно опросу Левада-Центра, проведенному в августе 2013 года, 79% россиян с той или иной степенью уверенности считают, что недвижимость является хорошим вариантом вложения денег. Оно, по их мнению, способно защитить сбережения от обесценения и обеспечить со временем инвестиционный прирост за счет растущей стоимости квадратного метра. 

Одним из ключевых предположений, на которое опирается данное мнение, состоит в том, что цены на недвижимость подвержены инфляционным процессам в той же степени, что и другие товары первой необходимости. Так ли это? Мы считаем, что нет. Более того, в ближайшее время реальные цены на недвижимость (за вычетом инфляции) могут упасть. Почему? Динамика цен на жилье зависит от баланса спроса и предложения. Давайте разберемся, что происходит с каждой из этих составляющих по отдельности.

Предложение

С начала 2000-х годов в России наблюдался всплеск строительной активности, в результате которого ввод жилья ежегодно рос (с небольшим перерывом на кризис 2008–2009 годов). В прошлом году он достиг рекордной отметки в 70,5 млн кв. м, невиданной прежде в истории современной России. В этом году ожидается, что ввод жилья будет еще большим (за десять месяцев 2014 года рост составил 24% к соответствующему периоду прошлого года). Кроме того, в последние годы росло и количество стартов новых проектов, это говорит о том, что в ближайшие год-два на рынке сохранится значительное число новостроек, строительные работы над которыми уже начались. Отдельно стоит выделить рынки Санкт-Петербурга и Московской области, где последние годы наблюдался бум строительной активности.

Спрос

Население в России уже достаточно обеспечено жильем. Массовая приватизация квартир в 1990-х годах оставила страну с одним из самых высоких показателей владения жильем в мире. Согласно опросу Фонда общественного мнения, проведенному в феврале 2014 года, 87% опрошенных проживает в квартирах и домах, принадлежащих им или их семьям. Несмотря на то что 61% респондентов испытывает потребность в улучшении жилищных условий, эти планы могут быть пересмотрены или отложены в случае серьезного падения доходов домохозяйств. 

Реальные доходы населения (за вычетом инфляции), по нашим оценкам, будут падать в результате замедления экономического роста в 2015 году и ожидаемого роста безработицы, что негативно скажется на платежеспособном спросе населения. Не стоит забывать и то, что правительство вряд ли пойдет на всеобщую индексацию зарплат бюджетников в 2015 году, составляющих почти треть экономически активного населения страны. 

Стремительно растущая стоимость привлечения средств для банков, скорее всего, приведет к росту ставок по ипотечным кредитам, что может снизить доступность жилья для населения, ведь значительная часть сделок купли-продажи жилья заключается с привлечением ипотеки.

Более того, ожидаемый всплеск инфляции приведет к перераспределению структуры потребления домохозяйств в сторону увеличения доли продуктов питания, товаров повседневного потребления и других обязательных выплат, в то время как доля доходов, идущих на сбережения, будет снижаться.

Помимо этого налоговая нагрузка на граждан, владеющих жильем, возрастет в 2015 году за счет введения новых обязательных платежей (плата за капитальный ремонт), изменений в налог на продажу недвижимости (минимальный срок владения жильем для избавления от уплаты подоходного налога в случае продажи увеличивается до пяти лет) и на недвижимое имущество граждан (пересчет налоговой базы будет происходить исходя из кадастровой оценки недвижимости, в результате чего налоговые выплаты за старое жилье могут возрасти в несколько раз). Все это может привести к снижению инвестиционной привлекательности вложений в недвижимость и тем самым отпугнуть часть спроса.

Когда могут упасть цены 

Учитывая вышесказанное, мы видим, что на рынке недвижимости назревает серьезный дисбаланс спроса и предложения, при котором спад покупательной активности населения может произойти на фоне рекордного предложения жилья, который приведет к снижению долларовых цен на квартиры и росту рублевых цен ниже уровня инфляции. Принимая во внимание инерционность рынка жилья, мы полагаем, что снижение цен может произойти во втором полугодии 2015 года – первом полугодии 2016 года.

Могут ли упасть рублевые цены на жилье? Это сильно зависит от уровня инфляции, который сложится в следующем году и который будет зависеть от глубины девальвации и политики ЦБ, определяющего уровень процентных ставок в экономике. Так, в 1998–1999 годах при инфляции 93% происходил номинальный рост цен на недвижимость. В то время как в 2008–2009 годах номинальные цены падали при инфляции в 12,6% в 2008 году и 11% в 2009 году.

В написании материала принимал участие аналитик Deutsche Bank Андрей Краснов.


Материал РБК Quote. Другие мнения Quote читайте здесь.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.