Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Назарбаев поздравил Путина с 25-летием установления дипотношений 10:41, Политика В парламенте России раскритиковали идею не называть беременных женщинами 10:35, Общество Из-за аварии с автобусом в Ленинградской области пострадали 17 человек 10:30, Общество 7 из 12: российские фигуристы обошли всех на домашнем Гран-при 10:10, Спорт  Москва выбрала еще пять площадок для строительства по программе реновации 10:02, Общество Число не готовых к серой зарплате россиян достигло максимума с 2009 года 10:00, Экономика Звонкие токены: как запустить криптовалюту с обеспечением золотом 10:00, Бизнес На салатовой ветке метро произошел сбой в движении поездов 09:58, Общество Работу Саяногорского и Хакасского заводов восстановили после энергоаварии 09:57, Общество Умер продюсер и экс-участник группы AC/DC Джордж Янг 09:44, Общество En+ Дерипаски объявила диапазон цен на первом после санкций IPO в Лондоне 09:39, Бизнес Колобков заявил о всеобщем помешательстве на «околоспорте» 09:30, Общество Лондон попросил ООН не называть беременных женщинами из-за трансгендеров 09:15, Общество Как заработать на современном искусстве, даже если вы не миллионер 08:51, РБК и Phillips Минтруд опроверг планы повысить минимальный трудовой стаж 08:45, Политика Основатель «Теремка» рассказал о планах по открытию кафетериев 08:33, Бизнес СМИ раскрыли претензии «Транснефти» к суду по спору со Сбербанком 08:32, Финансы В результате стрельбы в Вирджинии погибли два человека 08:28, Общество В Красноярске мужчина погиб из-за неудачного прыжка на батуте 07:42, Общество В школьную программу предложили ввести разработанный в РПЦ курс 07:21, Общество WSJ узнала детали переговоров о строительстве завода Tesla в Китае 07:15, Бизнес В Японии два человека погибли в результате тайфуна Lan 07:04, Общество Москва потратит на реставрацию фонтанов ВДНХ 3,3 млрд руб. 07:00, Политика В Мексике откроют сервисный центр для российских вертолетов 06:29, Общество Российский сухогруз Real потерпел бедствие у берегов Японии 05:59, Общество СМИ узнали о трудностях в сделке по продаже второй очереди «Метрополиса» 05:56, Бизнес В корпорации «Энергия» создадут центр разработки программ освоения Луны 05:23, Технологии и медиа В Канаде провели эвакуацию после схода с путей поезда с нефтью 04:57, Общество
Поможет ли недвижимость спасти сбережения
Обвал рубля, 09 дек, 2014 17:31
0
Георгий Буженица Поможет ли недвижимость спасти сбережения
Хотя россияне по-прежнему верят, что недвижимость – надежный способ сохранить деньги, на этом рынке назревает серьезный дисбаланс спроса и предложения. На фоне рекордного предложения жилья спрос на него может резко упасть, что приведет к снижению долларовых цен на квартиры. Это может произойти уже во втором полугодии 2015 года.

Существует расхожее мнение – в условиях экономической нестабильности наблюдается повышенный спрос на недвижимость со стороны населения. Так, согласно опросу Левада-Центра, проведенному в августе 2013 года, 79% россиян с той или иной степенью уверенности считают, что недвижимость является хорошим вариантом вложения денег. Оно, по их мнению, способно защитить сбережения от обесценения и обеспечить со временем инвестиционный прирост за счет растущей стоимости квадратного метра. 

Одним из ключевых предположений, на которое опирается данное мнение, состоит в том, что цены на недвижимость подвержены инфляционным процессам в той же степени, что и другие товары первой необходимости. Так ли это? Мы считаем, что нет. Более того, в ближайшее время реальные цены на недвижимость (за вычетом инфляции) могут упасть. Почему? Динамика цен на жилье зависит от баланса спроса и предложения. Давайте разберемся, что происходит с каждой из этих составляющих по отдельности.

Предложение

С начала 2000-х годов в России наблюдался всплеск строительной активности, в результате которого ввод жилья ежегодно рос (с небольшим перерывом на кризис 2008–2009 годов). В прошлом году он достиг рекордной отметки в 70,5 млн кв. м, невиданной прежде в истории современной России. В этом году ожидается, что ввод жилья будет еще большим (за десять месяцев 2014 года рост составил 24% к соответствующему периоду прошлого года). Кроме того, в последние годы росло и количество стартов новых проектов, это говорит о том, что в ближайшие год-два на рынке сохранится значительное число новостроек, строительные работы над которыми уже начались. Отдельно стоит выделить рынки Санкт-Петербурга и Московской области, где последние годы наблюдался бум строительной активности.

Спрос

Население в России уже достаточно обеспечено жильем. Массовая приватизация квартир в 1990-х годах оставила страну с одним из самых высоких показателей владения жильем в мире. Согласно опросу Фонда общественного мнения, проведенному в феврале 2014 года, 87% опрошенных проживает в квартирах и домах, принадлежащих им или их семьям. Несмотря на то что 61% респондентов испытывает потребность в улучшении жилищных условий, эти планы могут быть пересмотрены или отложены в случае серьезного падения доходов домохозяйств. 

Реальные доходы населения (за вычетом инфляции), по нашим оценкам, будут падать в результате замедления экономического роста в 2015 году и ожидаемого роста безработицы, что негативно скажется на платежеспособном спросе населения. Не стоит забывать и то, что правительство вряд ли пойдет на всеобщую индексацию зарплат бюджетников в 2015 году, составляющих почти треть экономически активного населения страны. 

Стремительно растущая стоимость привлечения средств для банков, скорее всего, приведет к росту ставок по ипотечным кредитам, что может снизить доступность жилья для населения, ведь значительная часть сделок купли-продажи жилья заключается с привлечением ипотеки.

Более того, ожидаемый всплеск инфляции приведет к перераспределению структуры потребления домохозяйств в сторону увеличения доли продуктов питания, товаров повседневного потребления и других обязательных выплат, в то время как доля доходов, идущих на сбережения, будет снижаться.

Помимо этого налоговая нагрузка на граждан, владеющих жильем, возрастет в 2015 году за счет введения новых обязательных платежей (плата за капитальный ремонт), изменений в налог на продажу недвижимости (минимальный срок владения жильем для избавления от уплаты подоходного налога в случае продажи увеличивается до пяти лет) и на недвижимое имущество граждан (пересчет налоговой базы будет происходить исходя из кадастровой оценки недвижимости, в результате чего налоговые выплаты за старое жилье могут возрасти в несколько раз). Все это может привести к снижению инвестиционной привлекательности вложений в недвижимость и тем самым отпугнуть часть спроса.

Когда могут упасть цены 

Учитывая вышесказанное, мы видим, что на рынке недвижимости назревает серьезный дисбаланс спроса и предложения, при котором спад покупательной активности населения может произойти на фоне рекордного предложения жилья, который приведет к снижению долларовых цен на квартиры и росту рублевых цен ниже уровня инфляции. Принимая во внимание инерционность рынка жилья, мы полагаем, что снижение цен может произойти во втором полугодии 2015 года – первом полугодии 2016 года.

Могут ли упасть рублевые цены на жилье? Это сильно зависит от уровня инфляции, который сложится в следующем году и который будет зависеть от глубины девальвации и политики ЦБ, определяющего уровень процентных ставок в экономике. Так, в 1998–1999 годах при инфляции 93% происходил номинальный рост цен на недвижимость. В то время как в 2008–2009 годах номинальные цены падали при инфляции в 12,6% в 2008 году и 11% в 2009 году.

В написании материала принимал участие аналитик Deutsche Bank Андрей Краснов.

Об авторах
Георгий Буженица Аналитик Deutsche Bank
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.