Лента новостей
ОНФ обнаружил в России более 14 тыс. участков плохих дорог 23:20, Общество Минфин выбрал ВТБ для первого размещения евробондов в 2017 году 23:09, Финансы Антимонопольная служба возбудила дело в отношении HP и Lenovo 22:46, Бизнес Серебренников остался в статусе свидетеля после допроса в СК 22:25, Общество Инициатору создания «Харьковской народной республики» дали 6 лет тюрьмы 22:02, Политика Путин показал главе ФИФА не вошедший в заявку ЧМ стадион в Краснодаре 22:00, Спорт АЛРОСА получит долю в крупном алмазном месторождении в Анголе 21:59, Бизнес Медведев рассказал о «созревании условий» для ипотеки под 6–7% 21:50, Общество Deutsche Bank спрогнозировал ослабление рубля на 5% к концу года 21:45, Финансы СКР предложил давать следователям отсрочку от армии 21:40, Общество США предложили сократить финансовую помощь Украине в три раза в 2018 году 21:24, Политика Братьев Хирамагомедовых оштрафовали за избиение заместителя Емельяненко 21:23, Спорт Банки рассказали об активизации новых схем вывода активов с помощью судов 21:19, Финансы Суд оштрафовал «Первый канал» на 600 тыс. руб. из-за песни в шоу «Голос» 21:14, Технологии и медиа Дума и правительство подготовили поправки в законопроект о пятиэтажках 21:11, Политика Как теракт в Манчестере изменит Великобританию 21:07, Политика «Исторический визит»: чем закончилось турне Трампа по Ближнему Востоку 21:07, Политика Мал, да дорог: доходы несовершеннолетних детей чиновников 21:05, Политика  В КПРФ заявили о подготовке «тайной» встречи с депутатами по реновации 21:04, Общество Противники сноса хрущевок не смогли договориться о едином митинге 20:54, Политика «Роснефть» использовала соглашение с ОПЕК для увеличения поставок в Китай 20:49, Бизнес Adidas закроет 40 магазинов в России 20:34, Бизнес Директора РАМТ отпустили после допроса в СК по делу о хищениях 20:33, Общество Желаемый доход российских семей вырос до исторического максимума 20:22, Экономика Генпрокуратура не нашла нарушений в отказе расследовать дела Вороненкова 20:11, Политика В «Гоголь-центре» завершились обыски 20:04, Политика Британская полиция назвала имя совершившего взрыв в Манчестере террориста 19:57, Общество Volkswagen объяснил приостановку сборки Touareg на заводе в Калуге 19:51, Бизнес
Поможет ли недвижимость спасти сбережения
Обвал рубля, 09 дек. 2014 17:31
0
Георгий Буженица Поможет ли недвижимость спасти сбережения
Хотя россияне по-прежнему верят, что недвижимость – надежный способ сохранить деньги, на этом рынке назревает серьезный дисбаланс спроса и предложения. На фоне рекордного предложения жилья спрос на него может резко упасть, что приведет к снижению долларовых цен на квартиры. Это может произойти уже во втором полугодии 2015 года.

Существует расхожее мнение – в условиях экономической нестабильности наблюдается повышенный спрос на недвижимость со стороны населения. Так, согласно опросу Левада-Центра, проведенному в августе 2013 года, 79% россиян с той или иной степенью уверенности считают, что недвижимость является хорошим вариантом вложения денег. Оно, по их мнению, способно защитить сбережения от обесценения и обеспечить со временем инвестиционный прирост за счет растущей стоимости квадратного метра. 

Одним из ключевых предположений, на которое опирается данное мнение, состоит в том, что цены на недвижимость подвержены инфляционным процессам в той же степени, что и другие товары первой необходимости. Так ли это? Мы считаем, что нет. Более того, в ближайшее время реальные цены на недвижимость (за вычетом инфляции) могут упасть. Почему? Динамика цен на жилье зависит от баланса спроса и предложения. Давайте разберемся, что происходит с каждой из этих составляющих по отдельности.

Предложение

С начала 2000-х годов в России наблюдался всплеск строительной активности, в результате которого ввод жилья ежегодно рос (с небольшим перерывом на кризис 2008–2009 годов). В прошлом году он достиг рекордной отметки в 70,5 млн кв. м, невиданной прежде в истории современной России. В этом году ожидается, что ввод жилья будет еще большим (за десять месяцев 2014 года рост составил 24% к соответствующему периоду прошлого года). Кроме того, в последние годы росло и количество стартов новых проектов, это говорит о том, что в ближайшие год-два на рынке сохранится значительное число новостроек, строительные работы над которыми уже начались. Отдельно стоит выделить рынки Санкт-Петербурга и Московской области, где последние годы наблюдался бум строительной активности.

Спрос

Население в России уже достаточно обеспечено жильем. Массовая приватизация квартир в 1990-х годах оставила страну с одним из самых высоких показателей владения жильем в мире. Согласно опросу Фонда общественного мнения, проведенному в феврале 2014 года, 87% опрошенных проживает в квартирах и домах, принадлежащих им или их семьям. Несмотря на то что 61% респондентов испытывает потребность в улучшении жилищных условий, эти планы могут быть пересмотрены или отложены в случае серьезного падения доходов домохозяйств. 

Реальные доходы населения (за вычетом инфляции), по нашим оценкам, будут падать в результате замедления экономического роста в 2015 году и ожидаемого роста безработицы, что негативно скажется на платежеспособном спросе населения. Не стоит забывать и то, что правительство вряд ли пойдет на всеобщую индексацию зарплат бюджетников в 2015 году, составляющих почти треть экономически активного населения страны. 

Стремительно растущая стоимость привлечения средств для банков, скорее всего, приведет к росту ставок по ипотечным кредитам, что может снизить доступность жилья для населения, ведь значительная часть сделок купли-продажи жилья заключается с привлечением ипотеки.

Более того, ожидаемый всплеск инфляции приведет к перераспределению структуры потребления домохозяйств в сторону увеличения доли продуктов питания, товаров повседневного потребления и других обязательных выплат, в то время как доля доходов, идущих на сбережения, будет снижаться.

Помимо этого налоговая нагрузка на граждан, владеющих жильем, возрастет в 2015 году за счет введения новых обязательных платежей (плата за капитальный ремонт), изменений в налог на продажу недвижимости (минимальный срок владения жильем для избавления от уплаты подоходного налога в случае продажи увеличивается до пяти лет) и на недвижимое имущество граждан (пересчет налоговой базы будет происходить исходя из кадастровой оценки недвижимости, в результате чего налоговые выплаты за старое жилье могут возрасти в несколько раз). Все это может привести к снижению инвестиционной привлекательности вложений в недвижимость и тем самым отпугнуть часть спроса.

Когда могут упасть цены 

Учитывая вышесказанное, мы видим, что на рынке недвижимости назревает серьезный дисбаланс спроса и предложения, при котором спад покупательной активности населения может произойти на фоне рекордного предложения жилья, который приведет к снижению долларовых цен на квартиры и росту рублевых цен ниже уровня инфляции. Принимая во внимание инерционность рынка жилья, мы полагаем, что снижение цен может произойти во втором полугодии 2015 года – первом полугодии 2016 года.

Могут ли упасть рублевые цены на жилье? Это сильно зависит от уровня инфляции, который сложится в следующем году и который будет зависеть от глубины девальвации и политики ЦБ, определяющего уровень процентных ставок в экономике. Так, в 1998–1999 годах при инфляции 93% происходил номинальный рост цен на недвижимость. В то время как в 2008–2009 годах номинальные цены падали при инфляции в 12,6% в 2008 году и 11% в 2009 году.

В написании материала принимал участие аналитик Deutsche Bank Андрей Краснов.

Об авторах
Георгий Буженица Аналитик Deutsche Bank
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.