Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Лента новостей 11:34 МСК
Московский облизбирком проверит сообщения о фальсификации выборов в Думу Политика, 11:20 Управделами президента запустит онлайн-продажу «кремлевских» продуктов Бизнес, 11:17 В Москве в Дипломатической академии МИД произошел пожар Общество, 11:16 Бизнес-омбудсмен пообещал разобраться с арестом счетов IKEA в России Бизнес, 11:15 Глава Дагестана раскритиковал идею закона о российской нации Политика, 11:12 Лучшие предложения рынка наличной валюты  11:00   USD НАЛ. Покупка 64,09 Продажа 64,08 EUR НАЛ. 67,90 68,00 Курс евро после референдума в Италии упал до минимума за 20 месяцев Финансы, 10:57 Привези из-за границы: как заработать на «народной» доставке Свое дело, 10:47 Суд отказался прекращать дело против Навального по «Кировлесу» Политика, 10:40 Синоптики предупредили о снежных заносах и метели в Москве Общество, 10:38 В Нефтеюганске объявили трехдневный траур после гибели 11 детей в ДТП Общество, 10:25 Индекс PMI в сфере услуг в России достиг четырехмесячного максимума Экономика, 10:12 Представитель Дадина сообщил о его этапировании в неизвестном направлении Общество, 09:46 Более половины россиян выразили сожаление о распаде СССР Общество, 09:37 Адвокат Чигиринского заявил о планах добиться ареста имущества главы ММК Бизнес, 09:27 Умер Гейдар Джемаль Общество, 08:46 В ХМАО задержали представителя организатора перевозки детей Общество, 08:21 Число пострадавших при ДТП в ХМАО выросло до 34 Общество, 08:08 Правительство определило объем дотаций Чечне и Крыму на 2017 год Экономика, 08:04 В результате пожара в гостинице в Пакистане погибли 11 человек Общество, 07:38 СМИ узнали о планах «Роскосмоса» отказаться от ракет «Союз-У» Технологии и медиа, 07:09 В Якутии самолет вернулся в аэропорт вылета из-за неисправности шасси Общество, 06:38 Глава ВВС США назвала Россию главной угрозой для своей страны Политика, 06:31 Трамп выступил с критикой экономической политики Китая Политика, 05:50 Инвалиды попросили Матвиенко взыскать с Клинцевича деньги за отдых Политика, 05:14 Госдуме предложили упростить должникам выезд за рубеж Общество, 05:00 В Пентагоне заявили о готовности смены стратегии для Трампа Политика, 04:09 Премьер-министр Новой Зеландии ушел в отставку Политика, 03:20
9 дек 2014, 17:31
Поможет ли недвижимость спасти сбережения
Георгий Буженица, Аналитик Deutsche Bank
Хотя россияне по-прежнему верят, что недвижимость – надежный способ сохранить деньги, на этом рынке назревает серьезный дисбаланс спроса и предложения. На фоне рекордного предложения жилья спрос на него может резко упасть, что приведет к снижению долларовых цен на квартиры. Это может произойти уже во втором полугодии 2015 года.

Существует расхожее мнение – в условиях экономической нестабильности наблюдается повышенный спрос на недвижимость со стороны населения. Так, согласно опросу Левада-Центра, проведенному в августе 2013 года, 79% россиян с той или иной степенью уверенности считают, что недвижимость является хорошим вариантом вложения денег. Оно, по их мнению, способно защитить сбережения от обесценения и обеспечить со временем инвестиционный прирост за счет растущей стоимости квадратного метра. 

Одним из ключевых предположений, на которое опирается данное мнение, состоит в том, что цены на недвижимость подвержены инфляционным процессам в той же степени, что и другие товары первой необходимости. Так ли это? Мы считаем, что нет. Более того, в ближайшее время реальные цены на недвижимость (за вычетом инфляции) могут упасть. Почему? Динамика цен на жилье зависит от баланса спроса и предложения. Давайте разберемся, что происходит с каждой из этих составляющих по отдельности.

Предложение

С начала 2000-х годов в России наблюдался всплеск строительной активности, в результате которого ввод жилья ежегодно рос (с небольшим перерывом на кризис 2008–2009 годов). В прошлом году он достиг рекордной отметки в 70,5 млн кв. м, невиданной прежде в истории современной России. В этом году ожидается, что ввод жилья будет еще большим (за десять месяцев 2014 года рост составил 24% к соответствующему периоду прошлого года). Кроме того, в последние годы росло и количество стартов новых проектов, это говорит о том, что в ближайшие год-два на рынке сохранится значительное число новостроек, строительные работы над которыми уже начались. Отдельно стоит выделить рынки Санкт-Петербурга и Московской области, где последние годы наблюдался бум строительной активности.

Спрос

Население в России уже достаточно обеспечено жильем. Массовая приватизация квартир в 1990-х годах оставила страну с одним из самых высоких показателей владения жильем в мире. Согласно опросу Фонда общественного мнения, проведенному в феврале 2014 года, 87% опрошенных проживает в квартирах и домах, принадлежащих им или их семьям. Несмотря на то что 61% респондентов испытывает потребность в улучшении жилищных условий, эти планы могут быть пересмотрены или отложены в случае серьезного падения доходов домохозяйств. 

Реальные доходы населения (за вычетом инфляции), по нашим оценкам, будут падать в результате замедления экономического роста в 2015 году и ожидаемого роста безработицы, что негативно скажется на платежеспособном спросе населения. Не стоит забывать и то, что правительство вряд ли пойдет на всеобщую индексацию зарплат бюджетников в 2015 году, составляющих почти треть экономически активного населения страны. 

Стремительно растущая стоимость привлечения средств для банков, скорее всего, приведет к росту ставок по ипотечным кредитам, что может снизить доступность жилья для населения, ведь значительная часть сделок купли-продажи жилья заключается с привлечением ипотеки.

Более того, ожидаемый всплеск инфляции приведет к перераспределению структуры потребления домохозяйств в сторону увеличения доли продуктов питания, товаров повседневного потребления и других обязательных выплат, в то время как доля доходов, идущих на сбережения, будет снижаться.

Помимо этого налоговая нагрузка на граждан, владеющих жильем, возрастет в 2015 году за счет введения новых обязательных платежей (плата за капитальный ремонт), изменений в налог на продажу недвижимости (минимальный срок владения жильем для избавления от уплаты подоходного налога в случае продажи увеличивается до пяти лет) и на недвижимое имущество граждан (пересчет налоговой базы будет происходить исходя из кадастровой оценки недвижимости, в результате чего налоговые выплаты за старое жилье могут возрасти в несколько раз). Все это может привести к снижению инвестиционной привлекательности вложений в недвижимость и тем самым отпугнуть часть спроса.

Когда могут упасть цены 

Учитывая вышесказанное, мы видим, что на рынке недвижимости назревает серьезный дисбаланс спроса и предложения, при котором спад покупательной активности населения может произойти на фоне рекордного предложения жилья, который приведет к снижению долларовых цен на квартиры и росту рублевых цен ниже уровня инфляции. Принимая во внимание инерционность рынка жилья, мы полагаем, что снижение цен может произойти во втором полугодии 2015 года – первом полугодии 2016 года.

Могут ли упасть рублевые цены на жилье? Это сильно зависит от уровня инфляции, который сложится в следующем году и который будет зависеть от глубины девальвации и политики ЦБ, определяющего уровень процентных ставок в экономике. Так, в 1998–1999 годах при инфляции 93% происходил номинальный рост цен на недвижимость. В то время как в 2008–2009 годах номинальные цены падали при инфляции в 12,6% в 2008 году и 11% в 2009 году.

В написании материала принимал участие аналитик Deutsche Bank Андрей Краснов.


Материал РБК Quote. Другие мнения Quote читайте здесь.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.