Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Чубайс рассказал о «поразительном достоинстве» Алексея Улюкаева 20:05, Общество Медведев назвал Глаголеву «ярким и незаурядным человеком» 19:26, Общество Глава ФАС заявил о «больших проблемах» сделки по покупке Eurasia Drilling 19:14, Бизнес Правительство выступило против ограничений для крупных сетей в регионах 19:08, Бизнес Сайт неонацистов из США The Daily Stormer переехал на российский домен 19:06, Общество Клиенты в июле забрали из «ФК Открытие» 360 млрд руб. 19:02, Финансы Лига Европы по футболу. «Утрехт» — «Зенит». Онлайн 19:00, Спорт Супруг Веры Глаголевой сообщил подробности ее смерти 18:48, Общество В Москве арестовали замглавы президентского летного отряда «Россия» 18:47, Политика Путин предложил поставлять нефть в Белоруссию в обмен на загрузку РЖД 18:41, Бизнес Канал Life сократит новостное вещание и штат 18:30, Технологии и медиа Московский «Арарат» назвал имя нового главного тренера 18:21, Спорт В Ленобласти водитель не признал вину за наезд на ребенка 18:19, Общество Порошенко дал три дня на расследование возможной утечки технологий в КНДР 18:17, Политика Самый большой военный корабль Британии прибыл к месту службы 17:59, Общество Дело против экс-замминистра культуры о хищении передали в Генпрокуратуру 17:58, Политика Роспотребнадзор оштрафовал Azur Air за задержку рейсов 17:54, Общество Американский армейский вертолет Black Hawk упал в Тихий океан 17:52, Общество WSJ узнала о планах Apple потратить $1 млрд на производство сериалов 17:43, Бизнес Почему КНДР и США решили подождать с войной 17:34, Политика Власти предложили новые ограничения для владельцев точек обмена трафиком 17:34, Технологии и медиа На Украине сгорело более тысячи тонн промышленной конопли 17:33, Общество Черчесов впервые вызвал в состав сборной России футболиста «Кельна» 17:27, Спорт В Дагестане вынесли приговор убийце Героя России Нурбагандова 17:19, Общество Какой была актриса Вера Глаголева 17:16, Фотогалерея  В Генпрокуратуре рассказали о проверках закрытой в Балашихе свалки 17:16, Общество Антимонопольная служба возбудила дела против «Дикси» и «Магнита» 17:11, Бизнес Сергей Миронов собрался баллотироваться в президенты 17:05, Политика
Поможет ли недвижимость спасти сбережения
Обвал рубля, 09 дек, 2014 17:31
0
Георгий Буженица Поможет ли недвижимость спасти сбережения
Хотя россияне по-прежнему верят, что недвижимость – надежный способ сохранить деньги, на этом рынке назревает серьезный дисбаланс спроса и предложения. На фоне рекордного предложения жилья спрос на него может резко упасть, что приведет к снижению долларовых цен на квартиры. Это может произойти уже во втором полугодии 2015 года.

Существует расхожее мнение – в условиях экономической нестабильности наблюдается повышенный спрос на недвижимость со стороны населения. Так, согласно опросу Левада-Центра, проведенному в августе 2013 года, 79% россиян с той или иной степенью уверенности считают, что недвижимость является хорошим вариантом вложения денег. Оно, по их мнению, способно защитить сбережения от обесценения и обеспечить со временем инвестиционный прирост за счет растущей стоимости квадратного метра. 

Одним из ключевых предположений, на которое опирается данное мнение, состоит в том, что цены на недвижимость подвержены инфляционным процессам в той же степени, что и другие товары первой необходимости. Так ли это? Мы считаем, что нет. Более того, в ближайшее время реальные цены на недвижимость (за вычетом инфляции) могут упасть. Почему? Динамика цен на жилье зависит от баланса спроса и предложения. Давайте разберемся, что происходит с каждой из этих составляющих по отдельности.

Предложение

С начала 2000-х годов в России наблюдался всплеск строительной активности, в результате которого ввод жилья ежегодно рос (с небольшим перерывом на кризис 2008–2009 годов). В прошлом году он достиг рекордной отметки в 70,5 млн кв. м, невиданной прежде в истории современной России. В этом году ожидается, что ввод жилья будет еще большим (за десять месяцев 2014 года рост составил 24% к соответствующему периоду прошлого года). Кроме того, в последние годы росло и количество стартов новых проектов, это говорит о том, что в ближайшие год-два на рынке сохранится значительное число новостроек, строительные работы над которыми уже начались. Отдельно стоит выделить рынки Санкт-Петербурга и Московской области, где последние годы наблюдался бум строительной активности.

Спрос

Население в России уже достаточно обеспечено жильем. Массовая приватизация квартир в 1990-х годах оставила страну с одним из самых высоких показателей владения жильем в мире. Согласно опросу Фонда общественного мнения, проведенному в феврале 2014 года, 87% опрошенных проживает в квартирах и домах, принадлежащих им или их семьям. Несмотря на то что 61% респондентов испытывает потребность в улучшении жилищных условий, эти планы могут быть пересмотрены или отложены в случае серьезного падения доходов домохозяйств. 

Реальные доходы населения (за вычетом инфляции), по нашим оценкам, будут падать в результате замедления экономического роста в 2015 году и ожидаемого роста безработицы, что негативно скажется на платежеспособном спросе населения. Не стоит забывать и то, что правительство вряд ли пойдет на всеобщую индексацию зарплат бюджетников в 2015 году, составляющих почти треть экономически активного населения страны. 

Стремительно растущая стоимость привлечения средств для банков, скорее всего, приведет к росту ставок по ипотечным кредитам, что может снизить доступность жилья для населения, ведь значительная часть сделок купли-продажи жилья заключается с привлечением ипотеки.

Более того, ожидаемый всплеск инфляции приведет к перераспределению структуры потребления домохозяйств в сторону увеличения доли продуктов питания, товаров повседневного потребления и других обязательных выплат, в то время как доля доходов, идущих на сбережения, будет снижаться.

Помимо этого налоговая нагрузка на граждан, владеющих жильем, возрастет в 2015 году за счет введения новых обязательных платежей (плата за капитальный ремонт), изменений в налог на продажу недвижимости (минимальный срок владения жильем для избавления от уплаты подоходного налога в случае продажи увеличивается до пяти лет) и на недвижимое имущество граждан (пересчет налоговой базы будет происходить исходя из кадастровой оценки недвижимости, в результате чего налоговые выплаты за старое жилье могут возрасти в несколько раз). Все это может привести к снижению инвестиционной привлекательности вложений в недвижимость и тем самым отпугнуть часть спроса.

Когда могут упасть цены 

Учитывая вышесказанное, мы видим, что на рынке недвижимости назревает серьезный дисбаланс спроса и предложения, при котором спад покупательной активности населения может произойти на фоне рекордного предложения жилья, который приведет к снижению долларовых цен на квартиры и росту рублевых цен ниже уровня инфляции. Принимая во внимание инерционность рынка жилья, мы полагаем, что снижение цен может произойти во втором полугодии 2015 года – первом полугодии 2016 года.

Могут ли упасть рублевые цены на жилье? Это сильно зависит от уровня инфляции, который сложится в следующем году и который будет зависеть от глубины девальвации и политики ЦБ, определяющего уровень процентных ставок в экономике. Так, в 1998–1999 годах при инфляции 93% происходил номинальный рост цен на недвижимость. В то время как в 2008–2009 годах номинальные цены падали при инфляции в 12,6% в 2008 году и 11% в 2009 году.

В написании материала принимал участие аналитик Deutsche Bank Андрей Краснов.

Об авторах
Георгий Буженица Аналитик Deutsche Bank
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.