Погибших в Чечне бойцов Росгвардии наградят посмертно 20:48, Общество Бывший глава «Вымпелкома» обратился к редакции «Ведомостей» 20:45, Технологии и медиа США ввели санкции против 30 лиц и компаний за поддержку Ирана 20:44, Политика Проект стадиона в Самаре упростят в попытке успеть к ЧМ по футболу 20:43, Бизнес В Нью-Йорке сошел с рельсов пассажирский поезд 19:46, Общество На Украине потушили пожар на крупнейшем военном складе 19:18, Общество Росгвардия ответила на заявление ИГИЛ об ответственности за атаку в Чечне 19:16, Политика «Додо Пицца» подала иск к Delivery Club из-за контекстной рекламы 19:09, Бизнес Футбол. Товарищеский матч. Россия — Кот-д'Ивуар. Онлайн 19:00, Спорт В Нацгвардии назвали причину увольнения убийцы Вороненкова из войск 18:59, Политика Дума одобрила штраф за ввоз в Россию свыше пяти литров крепкого алкоголя 18:54, Экономика AliExpress запустила в России видеотрансляции с рекламой товаров 18:49, Технологии и медиа Власти 24 городов согласовали площадки для митингов Навального 18:44, Политика ЦБ впервые отреагировал на расследование о «молдавской прачечной» 18:33, Финансы Навального повторно предупредили о незаконности акции на Тверской 18:26, Политика Рогозин призвал торгпредства России быть «толкачами» продукции на рынки 18:23, Политика Ретейлеры назвали даты начала продажи красных iPhone 7 в России 18:15, Технологии и медиа Весна для диктатора: Хосни Мубарак вышел на свободу 17:54, Фотогалерея ИГИЛ взяла на себя ответственность за нападение на Росгвардию в Чечне 17:49, Политика Ле Пен исключила связь своего визита в Россию с выборами во Франции 17:44, Политика Производители холодильников предупредили о возможном росте цен 17:26, Бизнес Выставку оружия Russia Arms Expo перенесут из Нижнего Тагила под Москву 17:25, Политика СК прокомментировал сообщения об обысках в офисе Wrigley в Петербурге 17:04, Бизнес Миллиардер Юрий Мильнер вошел в число мировых лидеров по версии Fortune 17:00, Бизнес Суд назвал неправомерным метод выявления сухого молока Россельхознадзором 16:54, Бизнес Морская мощь Поднебесной: как устроены ВМС Китая. Фотогалерея 16:44, Фотогалерея СМИ опубликовали видео убийства Дениса Вороненкова в Киеве 16:43, Политика Агентство Regnum отозвало из суда иск к Захаровой 16:41, Политика
На «Роснефть» подали в суд из-за долга за аренду офиса в Москве
Бизнес, 11 ноя. 2015 22:54
0
На «Роснефть» подали в суд из-за долга за аренду офиса в Москве
Владелец Nordstar Tower, почти половину которого арендует «Роснефть», судится с ней из-за долга 620,7 млн руб. Возможно, установленные до кризиса долларовые ставки аренды теперь не кажутся госкомпании справедливыми
Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

Почти 20 этажей

ЗАО «Нордстар Тауэр» подало в Московский арбитражный суд два иска к ОАО «Нефтяная компания «Роснефть», следует из электронной картотеки суда: оба заявления были зарегистрированы 21 октября. Сумма претензий по первому иску составляет 552,4 млн руб., по второму — 68,3 млн руб. Их рассмотрение суд отложил до 26 и 30 ноября 2015 года соответственно из-за того, что истец предоставил не весь объем необходимых документов.

В материалах суда нет информации о причинах подачи первого иска, но в тексте второго уточняется, что «Нордстар Тауэр» взыскивает задолженность «по оплате постоянной арендной платы, платы за эксплуатационные услуги и платы за парковку по договору аренды нежилых помещений <...> за четвертый квартал 2015 года».

«Нордстар Тауэр» — это операционная компания 42-этажного бизнес-центра Nordstar Tower, расположенного на первой линии Третьего транспортного кольца около станции метро «Беговая». Нефтяная компания ТНК-ВР, которую «Роснефть» купила в 2013 году, арендовала офис в бизнес-центре с мая 2010-го. Компания заняла помещения со второго по 20-й этаж площадью 37,7 тыс. кв. м — это почти половина всей арендопригодной площади центра.

Договор аренды был подписан на 15 лет. Ставка аренды составила около $550 за 1 кв. м в год, еще примерно $100 за «квадрат» в год составляла плата за эксплуатацию, рассказал РБК представитель международной консалтинговой компании, принимавший участие в подписании этого договора.

В пресс-службе «Роснефти» не ответили на звонки и письма корреспондента РБК. Один из бывших топ-менеджеров «Роснефти» и источник РБК на рынке коммерческой недвижимости сообщили, что иски «Нордстар Тауэр» связаны с желанием арендатора пересмотреть условия договора после девальвации рубля.

Кто владеет Nordstar Tower

Компания «ДС Девелопмент» (новое название — «Нордстар Девелопмент»), когда-то входившая в холдинг «Дон-Строй», ввела Nordstar Tower в эксплуатацию в 2009 году. Позже основатели «Дон-Строя» Максим Блажко и Дмитрий Зеленов потеряли контроль над этой и некоторыми другими своими компаниями: считалось, что бизнес «Дон-Строя» по строительству жилья частично перешел банкам-кредиторам, а коммерческая недвижимость осталась у основателей, но детали никогда не раскрывались. В выписке из ЕГРЮЛ учредителем ЗАО «Нордстар Тауэр» значится уже ликвидированное ООО «ДС Холдинг», бенефициары не названы.

Топ-менеджер «Нордстар Девелопмент» рассказал РБК, что одним из собственников бизнес-центра по-прежнему является Блажко. По телефону, указанному на официальном сайте Nordstar Tower, РБК посоветовали обратиться за комментариями в приемную Блажко. Но на запрос РБК, направленный в приемную, в течение двух недель ответа не поступило.

Кризис — не форс-мажор

Практика рассмотрения подобных исков не изменилась с кризисного 2008 года, рассуждает руководитель практики недвижимости юридической фирмы Sameta Ростислав Агапов: «Кризис не является форс-мажорным или существенным обстоятельством, позволяющим пересматривать договоры аренды». Партнер юридической компании Goltsblat BLP Виталий Можаровский согласен, что курсовые колебания — если речь при рассмотрении иска будет идти о них — суд, скорее всего, не признает обстоятельством непреодолимой силы, из-за которого договор должен быть пересмотрен.

Но в 2015 году из-за изменений курсов валют арендаторы массово пытаются добиться скидок у владельцев недвижимости, рассказывает директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International Вера Зименкова. «В большинстве случаев сторонам удается прийти к консенсусу, — говорит она. — Случаи, когда арендодатель идет в суд, сегодня крайне редки: обычно ни одной стороне невыгодно доводить спор до судебного разбирательства, поскольку это может отразиться как на их взаимоотношениях, так и на репутации сторон».

Руководитель отдела исследований офисных помещений CBRE Клавдия Чистова отмечает, что некоторые компании в этом году сменили офисы — вариантов с более привлекательными условиями достаточно. Средние ставки аренды офисов класса А за последний год упали примерно на 30%, свидетельствуют данные консалтинговой компании Knight Frank: если по итогам третьего квартала 2014 года они составляли $722 за 1 кв. м в год, то к началу октября 2015-го — уже $506. При этом средний уровень вакантности по итогам третьего квартала 2014 года в классе А составлял 25,9%, а год спустя — 26,8%, свидетельствуют данные JLL.

Сбербанк в конце апреля объявил о планах пересмотреть арендные договоры своих отделений: он намеревался снизить затраты на аренду на 20%. В результате было расторгнуто больше 150 соглашений по помещениям, с собственниками которых не удалось договориться. А «Ростелекому» удалось изменить договор аренды более 48 тыс. кв. м в бизнес-центре Comcity, принадлежащем чешской группе PPF. Госкомпания зафиксировала арендную ставку в рублях на уровне 14,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, на 8% снизив ее по сравнению с первоначальным уровнем.

В зависимости от заинтересованности в арендаторе собственник может дисконтировать ставку на 5–10%, считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. «Но если у арендатора есть какие-то существенные рычаги воздействия, например право досрочного расторжения или приближающийся срок окончания договора, дисконт может достигать 30–40%, — рассуждает он. — Один из распространенных вариантов новых условий — фиксация курса или установление валютного коридора в диапазоне 45–55 руб. за доллар».

Отложенный переезд

Сейчас у «Роснефти» несколько офисов в Москве. В начале 2014 года газета «Ведомости» писала, что власти Москвы выделили «Роснефти» 5 га под строительство штаб-квартиры на Кутузовском проспекте — часть территории бывшей фабрики по производству карандашей «Сакко и Ванцетти» и Бадаевского пивоваренного завода.

Общая площадь этой территории — 14 га. Прежние владельцы предприятий — группа ПИК и Абсолют Банк — начали разрабатывать план по застройке более десяти лет назад. Здесь планировалось построить жилой комплекс площадью 582 тыс. кв. м. Позже ПИК вышла из проекта, а в 2012-м Градостроительно-земельная комиссия Москвы отменила застройку, мотивируя это возможным ухудшением транспортной ситуации.

В августе 2014-го «Роснефть» объявила закрытый архитектурный конкурс на проект штаб-квартиры, сообщал РБК. Но до объявления победителей дело не дошло: в феврале 2015-го госкомпания, обремененная долгами, с рефинансированием которых возникли трудности из-за западных санкций, отложила планы по строительству офиса.