Эксперты: кадастровая оценка ГУИОН петербургских земель приблизилась к рыночной.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации Санкт-Петербурга утвердил очередную оценку кадастровой стоимости земельных участков в городе, которую проводило ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУИОН).

Как сообщает пресс-служба ГУИОН, в течение двух месяцев была проведена оценка 127 тыс. 967 городских земельных участков. Их общая кадастровая стоимость составила 2 трлн 888 млрд руб. (средняя стоимость 1 кв. м. городской земли - 8,7 тыс. руб.), что на 3,78% больше прошлогодней, оценка которой была утверждена летом 2012г.

Несмотря на общее увеличение кадастровой стоимости, у некоторых категорий земельных участков она, наоборот, уменьшилась. В частности, это участки для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (-4%), объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (-6,6%), гостиниц (–13%), производственных и административных зданий (-18,8%), объектов образования, науки, культуры, здравоохранения, физической культуры и спорта (-21%).

По мнению заместителя руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, такое уменьшение скорее всего было вызвано общественным давлением на монопольного государственного оценщика, каким является ГУИОН. Это давление выразилось в серии судебных процессов (сейчас их в Петербурге около сотни), инициированных по результатом прошлогодней оценки собственниками земельных участков, в том числе крупными промышленными компаниями, такими как Тоyotа, Hyundai, группа ЛСР, а также Императорский фарфоровый завод (ИФЗ) и др. Все они жаловались на завышение кадастровой стоимости своих земель, что приводило к серьезному увеличению налогового бремени и, соответственно, к росту издержек, особенно болезненному для автосборочных и строительных компаний, и без того испытывающих серьезные проблемы ввиду падения спроса на их продукцию.

Независимые эксперты как правило подтверждали правоту землевладельцев. Так, по словам директора по развитию профессиональных услуг международной консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Антона Реутова, кадастровая стоимость земли в Санкт-Петербурге в результате оценки ГУИОН увеличилась в отдельных случаях до 10 раз, превысив по ряду объектов рыночную.

Независимые оценщики представляли в суды гораздо более низкие, чем ГУИОН, величины стоимости земельных участков (так, для Toyota - 2,7 млрд руб. против 4,3 млрд руб. по оценке ГУИОН; для ИФЗ - также в 1,5 раза ниже и т.п.).

Саморегулируемые организации оценщиков подтверждали своими экспертными заключениями профессиональную корректность такой, индивидуальной, оценки и судам ничего не оставалось, как удовлетворять иски, поскольку индивидуальная оценка очевидно точнее массовой, которую использует ГУИОН. Впрочем, в ряде случаев стороны заключали мировое соглашение, по которому, как считает А.Шаскольский, компании договаривались с властями о средней между независимой и ГУИОНовской стоимости земли.

Судя по всему, эта судебная кампания вынудила ГУИОН работать "тщательнее". И действительно, как сообщает ведомство, в этом году для оценки кадастровой стоимости использовалось 2843 объекта-аналога (для корректировки результатов массовой оценки) – на 1000 единиц больше, чем в прошлом году. "В ходе нынешней работы мы обладали более широким, чем в 2012г., объемом информации о рыночной стоимости земельных участков в Петербурге, - отмечает генеральный директор ГУП «ГУИОН» Александр Зленко. – Это позволило учесть некоторые особенности участков, которые в силу объективных причин могут быть пропущены при определении кадастровой стоимости земли методом массовой оценки".

Независимые эксперты полагают, что после нынешней оценки судебных исков от землевладельцев будет меньше, поскольку судебное разбирательство – дело долгое, хлопотное и дорогостоящее. В нынешней ситуации, когда оценка ГУИОН значительно приблизилась к рыночной, ввязываться в судебные процессы из-за расхождений в несколько процентов землевладельцы вряд ли будут. Да и ГУИОН, как полагает А.Шаскольский, в этот раз наверняка постарался не допустить скачков в оценке стоимости отдельных участков, которые нередко происходили раньше из-за дефектов метода массовой оценки.