Разница в цене наквартиры разного класса в Петербурге может достигать 50%

Фото: РБК

Для рынка недвижимости ситуация, когда представления покупателя о характеристиках предлагаемого продукта и его цене сильно отличаются от представлений продавца, не редкость. Наиболее спорным является вопрос принадлежности объекта к тому или иному классу, особенно если речь идет о жилье и не о наборе опций для «эконома» и «люкса» - здесь отличия очевидны, а, например, о классах «эконом» и «комфорт». Довольно часто при покупке самой дешевой квартиры клиент рассчитывает на наличие опций, присущих более дорогому жилью, и оказывается разочарованным. Или, напротив, купив квартиру подороже и «повыше» классом у одного застройщика, позже обнаруживает, что другая компания предлагала аналогичные характеристики, позиционируя объект в более низком классе. С помощью застройщиков и экспертов РБК решил разобраться, каких опций стоит ждать от «эконома» и «комфорта» и как это отражается на итоговой стоимости квартиры. Оказалось, что за дополнительные характеристики жилья в комфорт-классе придется заплатить на 10-50% больше, чем за «эконом», при этом понимание классификации у каждого застройщика - свое, а некоторые параметры комфорт-класса, ранее считавшиеся обязательными (например, близость жилого комплекса к метро), могут отсутствовать и быть компенсированы интересной архитектурой и дополнительной инфраструктурой.

Слагаемые «комфорта»

Согласно последней последней классификации жилых домов, принятой Российской гильдией риэлторов в конце прошлого года, есть несколько признаков, отличающих класс «эконом» от «комфорта». Среди них — архитектура, материал несущих и ограждающих конструкций здания, внутренняя отделка мест общего пользования, минимальная площадь квартир, опции придомовой территории. «Эконом» строится по стандартным проектам, «комфорт» - по индивидуальным, площадь квартир в первом случае будет на 6-15 метров меньше (в зависимости от количества комнат), а отделка холлов — минимальной, тогда как в более дорогих жилых комплексах могуть быть предусмотрены даже места для хранения колясок, велосипедов, кладовки. По мнению генерального директора Группы компаний «ГОРОД» Дмитрия Брызгалина, главный мотив приобретения объектов комфорт-класса – жилье для себя и своих близких, поэтому планка требований к таким объектам постоянно повышается, что вызывает динамичное развитие этого сегмента. «Вполне естественно, что ориентирами этого развития выступают «бизнес»- и «элит»-класс». Например, лифт в подземный паркинг еще несколько лет назад был одним из отличительных признаков «бизнеса» и «элиты», сегодня это практически стандарт в «комфорт»-классе», - отмечает Дмитрий Брызгалин. В «комфорте» можно рассчитывать на охраняемую внуридворовую территорию, в «экономе» - максимум на наличие ограждения вокруг жилого комплекса. Кроме того, при строительстве домов комфорт-класса используется более дорогое лифтовое, вентиляционное оборудование, материалы для прокладки инженерных сетей, на территории жилых комплексов предусмотрены не только подземные и наземные паркинги, но и сопутствующая инфраструктура: магазины, медицинские учреждения, спортивные площадки, детские сады и школы. «Для Москвы и Санкт-Петербурга мы дополнительно выделяем такой параметр как местоположение: жилье комфорт-класса должно располагаться в любом районе с хорошей транспортной доступностью, тогда как жилье класса эконом может быть значительно удалено от метро и важных магистралей», - рассказывает руководитель департамента аналитики «НДВ СПб» Марина Никишова. По словам председателя совета директоров АРИН Андрея Тетыша, большинство объектов комфорт класса сосредоточено в спальных и деловых  районах города - Приморском, Московском, Выборгском, а жилые комплексы эконом класса строятся на границе города или в ближайшей Ленобласти.

Архитектура как компенсация

Однако эксперты подчеркивают, что жесткой границы между жильем «эконом» и «комфорт» класса нет, и со временем она становится все более и более размытой, в том числе все чаще используется термин «жилье массового ценового сегмента» или «жилье массового спроса», на долю которого сейчас приходится от 60 до 80% предложения на петербургском рынке. Кроме того, указанные характеристики классов весьма «подвижны». Например, по словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, если раньше наличие станции метро поблизости было непременным условием «комфортности» объекта, то сейчас целый ряд примеров говорят о допустимости отхождений от этого критерия. «Эволюционировали и подходы девелоперов к архитектуре, планированию территорий и оснащению жилых комплексов. Типовые коробки со стандартными планировками и минимальным набором сопутствующей инфраструктуры раньше могли считаться комфорт-классом из-за наличия станции метро поблизости, сейчас же вряд ли такие дома могут восприниматься выше эконом-класса», - говорит эксперт. В свою очередь, по ее словам, растет число красивых домов и кварталов, которые, хотя и удалены от центра города, благодаря формирующейся современной среде проживания воспринимаются исключительно как комфорт-класс. Эту тенденцию подтверждает и заместитель генерального директора ЗАО «Ленстройтрест» по продажам и маркетингу Анжелика Альшаева: «В проекте Jaanila country мы компенсируем отсутствие метро в Янино (хотя в далекой перспективе и оно обещает там появиться) интересной концепцией, наличием большого количества дополнительных преимуществ – спортивных и детских площадок, машиномест на парковках, закрытых тихих дворов, социальной и коммерческой инфраструктуры». Впрочем, по мнению руководителя компании Л1 Павла Андреева если жилой комплекс позиционируется как объект комфорт-класса, но при этом находится на границе или за КАД и строится по панельной технологии, то покупателю лучше подумать о жилье эконом-класса. «О каком комфорте может идти речь, если у проекта плохая транспортная доступность и недостаточно развитая инфраструктура?», - считает он.

Доплата за комфорт

Впрочем, разница в цене на «эконом» и «комфорт» все же есть, и иногда весьма существенная. По оценке Андрея Тетыша, между объектами в одной локации она может составлять от 5 до 25 тыс. руб. Если брать в расчет этап строительства, то разница между строящимися объектами в одной локации — 16%, между готовыми — около 10%, добавляет Марина Никишова. Между тем, генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко отмечает, что в Петербурге есть примеры объектов двух разных классов в одной локации, где стоимость отличалась на 50%. В свою очередь Дмитрий Брызгалин считает, что принципы возведения жилых комплексов комфорт-класса позволяют строительным компаниям проектировать эргономичные студии и квартиры, при этом цена метра существенно не отличается от стандартного жилья в типовых домах, а уровень комфорта проживания – неизмеримо выше. «Например, инфраструктура рождается вместе с жилым комплексом - магазины, прачечные, детские сады размещаются на первых этажах. Такое сочетание удобства и комфорта поднимает цены на квартиры приблизительно на 10-15% по сравнению с жильем эконом-класса, и делает их доступным большинству горожан», - считает Дмитрий Брызгалин.

Несмотря на то, что клиенты «эконома» все еще преобладают среди покупателей жилья, на рынке заметна тенденция к увеличению доли проектов комфорт-класса, или, как говорилось выше, проектов массового ценового сегмента. «В посткризисное время покупатели стали более требовательно относиться к выбору жилья, и сейчас их интересуют не просто квадратные метры, а комфортная среда обитания, которую не могут предложить проекты массовой застройки на окраинах города», - считает Павел Андреев. Лев Гниденко добавляет, что застройщики хотят возводить красивые и удобные объекты, причем делать это не так сложно и итоговое удорожание не столь велико, однако у многих людей деньги есть только на «эконом», что приводит к небольшому перекосу в потребностях и реальном предложении. «Позиция застройщиков относительно комфорт- и эконом-класса неоднозначна. Одни компании уже много лет отдают предпочтение упрощенной типовой застройке, базируясь в эконом-классе и делая упор на большие объемы продаж и ввода жилья. Другие стремятся перешагнуть в следующий класс за счет недорогих, но удачных и нестандартных решений», - вторит ему Ольга Трошева.

При этом Анжелика Альшаева подчеркивает, что можно назвать три параметра, отсутствие которых в доме, заявленном в классе «комфорт», должно склонить чашу весов выбора покупателя к более дешевому «эконому»: парковочные места, социальные объекты вблизи дома и качество строительства. «Ни «интересные планировки», ни видовые квартиры, ни хорошо оформленные места общего пользования не смогут стать весомым аргументом, если речь идет об экономии до 20%», - поясняет она.

КОММЕНТАРИИ ЗАСТРОЙЩИКОВ:

Генеральный директор Группы Компаний «ГОРОД» Дмитрий Брызгалин:

По данным ГК «ГОРОД», примерно для трети клиентов наличие благоустроенно придомовой территории является решающим при выборе квартиры. Наши клиенты все чаще интересуются не столько наличием современной детской площадки или мест для отдыха, сколько самим подходом застройщика к формированию комфортной жилой среды. Покупателю важно, чтобы понятие «дом» охватывало не только его квартиру или лестничную площадку, но и всю территорию жилого комплекса. Все жилые комплексы ГК «ГОРОД», несмотря на демократичные цены, обладают целым набором дополнительных опций: эргономичные планировки квартир, видовые квартиры с террасами на верхних этажах, улучшенная отделка холлов и входных групп, в каждом подъезде - помещения для консьержей и места для хранения колясок, бесшумные лифты, на которых можно спуститься в подземный отапливаемый паркинг, не выходя из здания.

Руководитель компании Л1 Павел Андреев:

Стоимость квартир в проектах эконом- и комфорт-класса отличается примерно на 10-20%. Однако застройщики, сформировавшие свой земельный банк еще до кризиса, в себестоимость квадратного метра закладывают меньший процент на земельную составляющую, и таким образом, могут предлагать проекты комфорт-класса по ценам эконома. К примеру, квартиры в нашем жилом комплексе «Маршал», строящемся в обжитом Калининском районе, реализуются по ценам проектов комплексного освоения на окраинах города. К тому же,метражи квартир в «комфортных» домах не намного превышают площади бюджетных вариантов, и поэтому стоимость объектов «комфорт-класса» довольно демократична.

Заместитель генерального директора ЗАО «Ленстройтрест» по продажам и маркетингу Анжелика Альшаева:

Многие крупные застройщики сейчас заявляют проекты, рассчитанные и на покупателей в сегменте «эконом», и на более взыскательного покупателя комфортного жилья. С другой стороны, на рынке присутствуют и компании, которые придерживаются определенного стандарта жилья, предполагающего обязательный набор характеристик повышенной комфортности. По этому пути пошла и компания «Ленстройтрест», внедрив стандарт «Живи», которому соответствуют все объекты, вне зависимости от локации и масштаба. Это значит, что мы задали себе повышенную планку, пообещали нашим покупателям такой уровень жизни в наших новых домах и кварталах, который априори не позволит уйти в демпинг и занижать класс возводимого нами жилья до уровня «гетто в чистом поле».

Коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад" Денис Бабаков

Оба сегмента постоянно эволюционируют. Повышается общий уровень покупательских требований к возводимым объектам и то, что раньше считалось привилегией исключительно комфорт-класса, сегодня становится обязательным даже для эконома – например, закрытый контур двора. В свою очередь, комфорт-класс также совершенствуется, заимствуя элементы, уже опробованные в более высоком сегменте бизнес-класса.

При выборе квартиры комфорт-класса покупателям следует обратить внимание на планируемый срок сдачи объекта, юридические аспекты сделки, на репутацию застройщика, важно уточнить городские планы по развитию интересующей части города. В качестве примера можно привести Фрунзенский район, где возводится один из наших объектов комфорт-класса – ЖК "София".

Сегодня район стремительно повышает свой статус. После ввода в эксплуатацию нескольких станций метрополитена – "Волковская", "Обводный канал", "Бухарестская" и "Международная" – район начал преображаться. В ближайшем будущем в непосредственной близости от комплекса появится станция метро "Проспект Славы"; также в районе запланировано открытие станции "Дунайский проспект". Все это в сочетании с зелеными оазисами – София" располагается в парке Интернационалистов – делает приобретение жилья здесь желанным для многих покупателей, прежде всего для семей с детьми.

Ирина Лапеченкова