Петербургские застройщики дозрели до повышения цен
Летний спад на рынке строящейся жилой недвижимости Петербурга сменился сентябрьским подъемом. Впрочем, некоторые девелоперы утверждают, что заметили рост спроса еще в августе. При этом спрос дополнительно сместился в сторону квартир меньшего метража.
В октябре покупатели несколько снизили активность, но застройщики прогнозируют новый всплеск покупок в ноябре-декабре. Если этот прогноз оправдается, у девелоперов появится возможность немного повысить цены, чтобы хотя бы частично компенсировать рост себестоимости, наблюдавшийся почти по всем статьям затрат.
Осенние радости
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», спрос на строящуюся жилую недвижимость в третьем квартале текущего года на 27,4% превысил аналогичный показатель второго квартала 2015 г. При этом, по оценке экспертов РБК Петербург, основной всплеск активности покупателей пришелся на начало осени.
«Сентябрь показал существенный рост в продажах, если сравнивать не только с летом 2015 года, но и с сентябрем 2014 года, - утверждает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. - Конечно, показатели продаж отличаются в различных сегментах жилья, тем не менее, всплеск наблюдается, в принципе, у всех компаний»». По словам Екатерины Гуртовой, объемы продаж «ЮИТ Санкт-Петербург» в сентябре оказались в 1,5-2 раза больше, нежели летом 2015 года, и существенно выше сентября прошлого года.
Директор по продажам ГК «КВС» Артем Босов приводит похожую оценку. Он отмечает, что спрос на объекты КВС увеличился в 1,5 раза, причем прирост продаж был зафиксировал еще летом.
«Мы ощутили оживление до начала «высокого сезона» - в августе, но объясняем его выводом в продажу нашего нового жилого комплекса «Кремлевские Звезды» и, соответственно, расширением объема и ассортимента предложения», - комментирует председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. По его словам, сентябрьские результаты «РосСтройИнвеста» на 25% выше среднемесячного летнего темпа продаж.
КЦ «Петербургская Недвижимость» уточняет: максимальный прирост спроса в третьем квартале зафиксирован на территории Петербурга (34%), пригородные территории Ленобласти отстают примерно в два раза (18% прирост).
Ипотека воспряла
Значительное влияние на первичный рынок недвижимости оказывают метаморфозы рынка ипотеки. «Современный рынок жилья стал более чувствительным к изменениям условий кредитования. Доля покупателей, готовых сразу оплатить полную стоимость покупки, снижается», - поясняет директор по продажам ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Ольга Козимянец. По оценке генерального директора ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олега Пашина, после запуска программы господдержки доля ипотеки на первичном рынке вернулась на докризисный уровень.
Артем Босов оценивает долю ипотечных сделок в структуре продаж ГК «КВС» в 50-60%. Ольга Козимянец приводит похожую цифру - 50%. Новая волна снижения банковских ипотечных ставок, стартовавшая в августе, - одна из причин роста продаж застройщиков в начале осени. По факту лучшие предложения по кредитованию покупки строящегося жилья приблизились к уровню середины 2014 года.
«В первые месяцы года было много неопределенностей, связанных с судьбой ипотеки в принципе, и банки выставляли фактически заградительные условия кредитования, - напоминает Екатерина Гуртовая. - Но в течение остальной части года процент ипотечных сделок оставался весьма стабильным и не отличался, по большому счету, от уровня прошлого года». По словам Екатерины Гуртовой, доля ипотеки в «ЮИТ Санкт-Петербург» составляет около 35% (включая сегмент элита и бизнес-класс), при этом по объектам комфорт-класса доля ипотеки достигает 45%.
Бюджеты уменьшаются
«В эконом-классе спрос очень существенно (отнюдь не на доли процентов!) сместился в сторону маленьких квартир - малогабаритных и малокомнатных. В комфорт-классе это ощущается меньше, тем не менее, и здесь мы видим тенденцию к уменьшению общей стоимости покупки, что достигается, прежде всего, выбором квартиры меньшего метража», - утверждает Екатерина Гуртовая. Ольга Козимянец связывает такой подход покупателей с высокой стоимостью жилья на фоне падения реальных доходов населения. «Особенно заметна эта тенденция на трехкомнатных квартирах, - рассказывает Ольга Козимянец. - В частности, по данным опросов, в 2013 году большинство потенциальных покупателей планировало покупку трехкомнатной квартиры площадью 90–100 кв. м, сейчас этот показатель сократился до 70–85 кв.м».
«Самый высокий спрос сегодня отмечается на самое ликвидное предложение – небольшие студии и однокомнатные квартиры в жилых комплексах в популярных спальных районах Петербурга (Приморском, Красносельском, Невском и других), а также в новостройках, расположенных в пригородной зоне Ленобласти – в Кудрово, в Мурино и в некоторых других зонах», - перечисляет Олег Пашин. Интерес к однокомнатным квартирам и студиям продолжает расти, констатирует Артем Босов.
В свою очередь, в элитном сегменте «элита» по-прежнему пользуются популярностью квартиры с достаточно большим метражом и просторными комнатами, говорит Екатерина Гуртовая. «Этот спрос никуда не исчез в нынешних условиях!» - восклицает она. Более того, в элитном, и в бизнес-классе спрос в этом году не только более стабилен, нежели в других сегментах, но и выше, чем в прошлом году, уточняет Екатерина Гуртовая.
По данным Colliers International, объем продаж элитных квартир за первые три квартала 2015 года составляет 80% от аналогичного объема первых девяти месяцев прошлого года, но сопоставим с результатами 2012 и 2013 гг. В целом по рынку объем продаж с января по начало октября составляет 75% относительно показателей 2014 г., оценивают специалисты КЦ «Петербургская Недвижимость». 2014 год считается аномальным из-за ажиотажного спроса, вызванного резкой девальвацией рубля и геополитической напряженностью.
Ценам падать нельзя
Осенний рост спроса позволяет застройщикам вернуться к практике повышения цен. «Решения по ценообразованию достаточно просты, - формулирует Екатерина Гуртовая. - Если есть спрос – повышаем цены, если нет спроса – удерживаем цены на существующем уровне». Понижают цены только компании, испытывающие проблемы с финансированием, соглашаются опрошенные РБК Петербург эксперты. «Таким застройщиками принципиально важно привлечение максимума средств от дольщиков непосредственно на строительство объектов. В таком случае выгоднее просто продавать квартиры по себестоимости или с самой минимальной наценкой», - объясняет Екатерина Гуртовая. По ее мнению, для всех прочих участников рынка экономика проектов понижать цены не позволяет.
«Современное строительство предполагает достаточно сложную систему разделения труда, т.е. девелоперы выступают не только в роли продавцов, но еще и покупателей (строительных материалов, инженерии и т.д.), поэтому общий рост цен по всей отрасли отражается на строительной себестоимости и на конечной стоимости жилья. Поэтому можно предположить, что цены будут плавно повышаться», - рассуждает Игорь Креславский.
В свою очередь, Игорь Креславский замечает, что умеренно-консервативная ценовая политика – залог выполнения обязательств перед дольщиками. «Резкого повышения цен не будет», - уверяет он.
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице
с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения
для семей с детьми
Видовые квартиры
в высотных башнях
Варианты с мебелью
и встроенной техникой
