Спрос на ипотеку сохраняется за счет «первички»

Фото: РБК

Последние недели ознаменовалось очередной волной понижения ставок по ипотечным кредитам. Основная борьба между банками разворачивается за клиентов на первичном рынке.

Во второй половине августа крупнейшие игроки рынка ипотеки - Сбербанк и ВТБ24 — снизили ставки по кредитам на приобретение строящегося жилья в рамках государственной программы субсидирования процентных ставок. Теперь базовые ставки по госпрограмме у лидеров рынка составляет 11,4%. Снижение ставок вызвано не только стремлением стимулировать спрос, но обострением конкурентой борьбы за клиентов на первичном рынке.

«Ипотеку можно назвать локомотивом всего рынка кредитования, в значительной степени это происходит благодаря мерам господдержки», - говорит Ирина Воробьева, управляющий филиалом «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС» (Группа Внешэкономбанка).

При единых для всех участников параметрах госпрограммы ключевое значение для заемщика имеет конечная стоимость ресурсов, и только потом во внимание принимаются другие параметры (скорость принятия решения, качество сервиса и т. п.) Так, объем выданных Сбербанком ипотечных кредитов, который в первом полугодии удерживал ставки на минимальном уровне не только на первичном рынке, но и на вторичном в Петербурге в разы превысил результаты ближайших преследователей — ВТБ24 и Банка «Санкт-Петербург» (23 млрд рублей против 6,6 и 4,15 млрд рублей соответственно). Доля ипотеки в общем кредитном портфеле частных клиентов Северо-Западного Сбербанка к середине лета увеличилась до 50%.

Впрочем, председатель Северо-Западного банка Сбербанка Дмитрий Курдюков, утверждает, что достигнутый результат объясняется не только привлекательными условиями стоимости ресурсов, но и завершение формирования сопутствующей инфраструктуры. «Только в первом полугодии 2015 года мы открыли 17 ипотечных центров (из них 11 — в Петербурге), а также 14 зон ипотечного кредитования в универсальных офисах. В банке аккредитовано 660 партнеров – строительных компаний и агентств недвижимости Северо-Запада, через которые можно подать заявку на оформление ипотеки. За полгода это число увеличилось на 200 компаний», - напоминает Дмитрий Курдюков.

Банку «Санкт-Петербург» удалось по итогам второго квартала опередить ВТБ24 по количеству выданных ипотечных кредитов (1720 против 1561) , однако по объему выдачи ВТБ24 все равно остался впереди (3,16 млрд рублей против 3,31 млрд). «Средняя сумма кредита в нашем случае ниже из-ба большей доли ипотеки на первичном рынке. Вторичный рынок сегодня предполагает бОльшую сумму кредита, - объясняет заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербурга» Дмитрий Алексеев. По его словам, доля ипотеки на первичном рынке в Банке «Санкт-Петербург» составляет около 87%. В пресс-службе ВТБ24 по Северо-Западному федеральному округу РБК Петербург сообщили, что на «первичку» приходится около 60% ипотечных кредитов, выданных с начала года (в прошлом году эта доля превышала 70%).

Впрочем, за счет снижения базовой ставки по госпрограмме с 12 до 11,4% годовых и смягчения условия для застройщиков, ВТБ24, скорее всего, удастся увеличить долю «первички» в своем портфеле, а также отвоевать дополнительную долю рынка у конкурентов.

«Частные банки не могут удерживать ставки на уровне госбанков, и потому вынуждены конкурировать преимущественно за счет неценовых параметров», - комментирует Дмитрий Алексеев. «Каждый участник рынка старается найти свою нишу на ипотечном рынке, - рассуждает, в свою очередь, Ирина Воробьева. - Мы, например, лояльнее подходим к требованиям по страхованию, увеличили возраст заемщика, что для многих принципиально».

«Вторичка» отстает

Объем выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке значительно отстает от «первички», констатируют аналитики рынка недвижимости. Во-первых, в этом сегменте не работает госпрограмма и потому кредиты обходятся заемщикам дороже. Во-вторых, стоимость уже готового жилья превышает стоимость строящегося, что сокращает количество потенциальных покупателей. «Спрос на квартиры активизировался в первую очередь на первичном рынке, поскольку вторичный рынок жилой недвижимости несколько дороже», - подтверждает Ирина Воробьева.

При этом, по словам Дмитрия Алексеева, в последние недели спрос на ипотеку для сделок на вторичном рынке оживился. Эксперты объясняют рост интереса к кредитам на «вторичку» волной снижения банковских ставок в течение июля-августа. Лучшие предложения почти приблизились к уровням осени прошлого года. Впрочем, ситуация со ставками очень неровная. «Процент варьируется от 12,5 до 18% годовых. Такого разброса мы еще не видели», - говорит Дмитрий Алексеев.

Власти обсуждают возможность распространения госпрограммы субсидирования ставок на вторичный рынок, однако банкиры не уверены, что подобное решение существенно подстегнет спрос. «Расширение программы господдержки в конечном итоге все равно рассчитано на стимулирование спроса на первичном рынке», - объясняет старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. «По итогам первого полугодия выяснилось, что спрос на кредиты в рамках госпрограммы не такой большой, как ожидался, говорит экперт, и чтобы выйти на заданные объемы выдач обсуждаются разные идеи. «Одна из них – субсидирование ипотечных ставок по сделкам продажи жилья на вторичном рынке, которые непосредственно связаны с покупкой жилья в новостройках, - рассказывает Андрей Осипов. - Условно говоря, когда у человека нет денег на первоначальный взнос, он продает свою квартиру на вторичном рынке и использует вырученные деньги для того, чтобы вложиться в новостройку с помощью ипотечного кредита». Андрей Осипов считает, что доля таких сделок будет несущественной. Гораздо важнее, полагают банкиры, динамика ключевой ставки ЦБ. Снижение последней в ближайшей перспективе под большим вопросом.