Петербургские девелоперы: Сейчас не время менять правила игры
В середине минувшего лета правительственный совет по жилищной политике поддержал инициативу губернатора Московской области Андрея Воробьева о поэтапной отмене долевого строительства жилья к 2020 году. При этом уже со следующего года чиновники предлагают внедрить альтернативный механизм заключения договоров долевого участия, который предусматривает участие банка в контроле за целевым расходованием средств дольщиков (в дополнение к обязательному сейчас страхованию ответственности застройщика или банковскому поручительству).
Опрошенные РБК Петербург девелоперы полагают, что отказ от долевого строительства в пользу продажи готового жилья возможен только при одном условии: замещении средств дольщиков дешевыми «длинными» кредитами, от отсутствия которых сегодня страдает не только строительная отрасль, но экономика страны в целом. В противном случае уход от «долевки» будет означать снижение доступности жилья. Выход – в совершенствовании уже имеющихся рыночных механизмов, а не радикальная смена правил игры.
Государство волнуется
«Несмотря на ужесточение законодательства, на постоянное совершенствование 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве…» - прим. РБК), на рынке продолжают возникать застройщики, которые не могут выполнить своих обязательств перед дольщиками. История с ГК «Город» - наглядный тому пример», - объясняет причины, побудившие федеральные власти обсуждать смену правил игры, генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. «В Петербурге ситуация еще не столь напряженная, но в целом в России проблема обманутых дольщиков – еще с прошлого кризиса – не решена. А в сложившейся экономической ситуации может возникнуть новая волна обманутых дольщиков, с которой вновь придется разбираться государству», - говорит Сергей Ярошенко.
«Речь идет не об ужесточении 214-ФЗ, а о его кардинальной переработке, о смене концепции. Новая редакция, скорее всего, будет радикально отличаться от того, что мы имеем сейчас. То есть в результате переработки 214-го закона могут возникнуть новые правоотношения», - предполагает Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направления «Санкт-Петербург».
Окончательно новую схему продажи жилья должна выработать специальная рабочая группа при Минстрое РФ. Полный отказ от долевого строительства и переход к продаже только готового жилья – самый радикальный. Но и в случае его одобрения предполагается переходный этап, в ходе которого основной должна стать упомянутая выше схема со специальными счетами в крупных банках, на которые будут перечислять средства покупатели строящейся недвижимости.
Банки – посредники
Подобную схему по результатам острой фазы кризиса в 2008-2009 гг уже пытался реализовать Сбербанк, но дальше нескольких пилотных проектов дело не продвинулось. Схема выглядела следующим образом. Сбербанк финансировал строительство конкретного объекта на льготных (по сравнению со среднерыночными) условиях, а покупателям квартир открывал специальные беспроцентные вклады, на которых аккумулировались как собственные средства граждан, так и выданные им тем же Сбербанком ипотечные кредиты. Стоимость финансирования для застройщика зависела от объема привлеченных на специальных вкладах средств – чем бодрее шли продажи квартир, тем дешевле обходились ресурсы. Покупателям предоставлялась возможность забронировать квартиры по цене, соответствующей этапу строительства, но сама сделка заключалась после ввода объекта в эксплуатацию.
«Схема сама по себе очень хорошая, но, к сожалению, практически не применима к реальным условиям, - комментирует председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. - По сути, речь идет о том, что риски целой отрасли – строительного комплекса – должна полностью принять на себя другая отрасль - банковская. А ситуация в кредитно-финансовом секторе тоже далеко не безоблачна. Банки, как и девелоперы, испытывают серьезное конъюнктурное давление».
«Если ориентироваться на «запас прочности», которым кредитные учреждения могут «поделиться» с застройщиками, объемы строительства должны сократиться в разы, отчего проиграет и покупатель, и экономика в целом», - утверждает Игорь Креславский.
Сергей Ярошенко напоминает, что банки и застройщики уже сегодня применяют механизм проектного финансирования, который, по словам эксперта, «позволяет значительно снизить риски невыполнения застройщиком своих обязательств». «Как раз в случае с проектным финансированием все денежные потоки проекта контролируются банком. Мы это знаем потому, что подобное финансирование нам предоставил банк ВТБ под проект «Новое Сертолово», - говорит Сергей Ярошенко. - Возможно, государству правильнее было бы стимулировать банки увеличивать проектное финансирование, например, субсидируя процентную ставку».
«Скорее всего, банки, которые будут работать по данной схеме, будут аккредитованы Центробанком или правительством, - рассуждает, в свою очередь, Константин Ковалев. –Но пока непонятно, как банки будут выбирать, с каким из застройщиков работать, а с каким - нет. Теоретически, должны быть четко выработанные критерии, которые могут ударить по мелким и средним компания, так как может оказаться, что их и финансовые показатели не дотягивают до необходимого уровня».
Константин Ковалев опасается, что новые правила игры будут означать государственный контроль за ценообразованием на рынке строящегося жилья. «Учитывая то, как банки занимаются проектным финансированием, как они оценивают риски, как контролируют расходы, можно будет говорить о тотальном контроле ценообразования в строительстве. Или со стороны банков, или со стороны государственных органов под эгидой банков. Вероятно, какая-то рентабельность застройщика в новой схеме будет заложена, но не такая, которую многие имеют сейчас, особенно если речь идет не о массовом жилье», - рассуждает Константин Ковалев.
Дороже, но не факт
Обсуждая последствия отмены долевого строительства, застройщики прогнозируют подорожание недвижимости. «Приобретение готовых квартир будет обходиться покупателям намного дороже, - категоричен Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». Девелоперские компании вынуждены будут строить на заемные деньги, объясняет эксперт, при этом стоимость кредита будет включена в цену жилья. «Решить проблему внезапно подорожавшего жилья с помощью ипотеки, скорее всего, не получится, поскольку более высокая стоимость жилья увеличит как сроки погашения ипотечных кредитов, так и суммы ежемесячных платежей, - продолжает Денис Бабаков. - Таким образом, доступность ипотеки сократится. А вместе с ней – количество людей, которые смогут решить свои жилищные проблемы».
Константин Ковалев также полагает, что смена правил игры, скорее всего, приведет к удорожанию недвижимости. «С другой стороны, законодатели могут обязать банки начислять проценты на средства дольщиков, пока они не используются, и это хотя бы частично нивелирует подорожание», - строит догадки Константин Ковалев.
Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин также уверен, что резкое изменение схемы долевого строительства скажется на доступности жилья, но оговаривается, что случится это только в случае отсутствия компенсирующих мер. «Если государство возьмет на себя субсидирование покупок жилья и дотирование кредитов для застройщиков подобно тому, как это случилось с льготной ипотекой, тогда законодательные новации позволят снизить риски покупки строящегося жилья без ущерба для населения и не будут противоречить идее доступного жилья», - говорит Олег Пашин.
Лучшее враг хорошего
Застройщики отдают себе отчет в том, что распространенная в России схема финансирования строительства жилья с использованием средств дольщиков – довольно экзотическая с точки зрения развитых рынков и что покупка уже готовой квартиры – идеальный для конечного покупателя вариант. «Перспектива перехода на продажи только готового жилья застройщиков сама по себе совершенно не пугает, - уверен Игорь Креславский, - пугает отсутствие необходимого условия для осуществления этого перехода, а именно «длинного» и дешевого проектного кредитования (которое вполне привычно для экономически развитых стран)».
«У нас нет источника длинных и дешевых денег, - соглашается Сергей Ярошенко. - Это проблема не только строительной отрасли, но и всей экономики в целом. Именно поэтому строители активно привлекают средства дольщиков и, заметьте, строят очень много жилья на эти средства. Таких объемов строительства в России не было никогда».
По мнению Ярошенко, ужесточение 214-ФЗ не приведет к изменениям в лучшую сторону. «Надо совершенствовать те механизмы, которые уже есть, стимулировать как строительство, так и покупательскую активность, - полагает гендиректор ГК «КВС». - Все эти ужесточения, обсуждения, отменят долевое строительство или нет, только создают нервозность на рынке, который сейчас и так находится не в самой лучшей своей форме».
«На сегодняшний день, мы, к сожалению, не в той экономической ситуации, чтобы что-то радикально менять», - вторит Константин Ковалев. «Если смена правил игры произойдет резко, рынок на определенный момент может встать, - опасается эксперт. – Новый закон должен вступить в силу через какой-то более-менее длительный промежуток времени, чтобы дать возможность отработать договорную базу и подготовится к новым взаимоотношениям».
Денис Бабаков, в свою очередь уверен, что ничего вообще не надо менять: «Существующая схема продаж квартир в новостройках по 214-ФЗ доказала свою жизнеспособность и надежность. Сегодня она устраивает как застройщиков, так и покупателей жилья».
«На рынке строящегося жилья должны работать разные схемы в рамках законодательства, - рисует идеальную картину Сергей Ярошенко. - Необходимо, чтобы привлечение средств дольщиков, пайщиков, инвесторов было максимально прозрачным, понятным, чтобы правила на строительном рынке были разумны и не менялись постоянно, спутывая планы застройщиков и инвесторов, чтобы монополисты и государство выполняли свои обязательства. Тогда и банки начнут кредитовать строителей, и страховые компании – страховать. Таким образом, риски будут сведены на нет».
В разных районах Москвы и области
Квартиры в столице
с выгодой до ₽4,5 млн
Выгодные предложения
для семей с детьми
Видовые квартиры
в высотных башнях
Варианты с мебелью
и встроенной техникой
