Банки нейтрализуют преимущества рассрочки от застройщика

Когда у потенциального покупателя квартиры в строящемся доме нет денег для 100%-ной оплаты квадратных метров, он обязательно просчитывает два альтернативных варианта — рассрочку от застройщика и ипотечный кредит. Окончательный выбор зависит от ряда ключевых обстоятельств. Главный ориентир — объем платежа (ежемесячного или ежеквартального), который покупатель может позволить себе без катастрофических потерь для уровня жизни. Очевидно, чем больше срок кредита/рассрочки, тем меньше размер платежа, но тем дороже обходится квартира покупателю. Второй по важности момент – простота оформления сделки, отсутствие бюрократических проволочек. По обоим направлениям банки уверенно теснят рассрочку от застройщика. Хотя при определенных обстоятельствах рассрочка все равно оказывается вне конкуренции.

Время и деньги

«Рассрочка, если сравнивать с ипотекой, предоставляется на более короткий срок (срок погашения часто не превышает срок строительства дома, а первый взнос в среднем составляет 20-50 %)», - рассказывает Ольга Трошина, руководитель отдела кредитования и социальных программ ГК «ЦДС».

Как правило, с момента начала продаж до окончания строительства дома проходит около 2-3 года. Соответственно, на такой срок может быть предоставлена и рассрочка. В свою очередь, средний срок ипотечного кредита, например, в Северо-Западном банке Сбербанке России – около 13 лет, рассказывала ранее заместитель председателя банка Марина Чубрина.

Нужно понимать, что финансовые ресурсы имеют свою стоимость, и, предлагая рассрочку, застройщик должен каким-либо заместить деньги дольщиков для того, чтобы завершить строительство.

В целом по рынку стоимость рассрочки составляет 0,7-1,5% в месяц (8,4-18% годовых), часто можно встретить и беспроцентную рассрочку. На фоне 11-14% годовых по ипотечным кредитам во многих случаях выглядит вроде бы привлекательно. Но, как говорится, есть нюанс. Во-первых, 100%-ная оплата квартиры, в том числе и с помощью ипотеки, как правило, предполагает существенную скидку, а рассрочка автоматически повышает стоимость квадратного метра до «базового». Получается, что, как правило, клиент платит за рассрочку, даже если она заявляется как «беспроцентная».

«Стоимость рассрочки должна хотя бы частично компенсировать стоимость привлечения денежных средств для застройщика, поэтому квартира в рассрочку на период строительства (в среднем, 2–3 года), как правило, дороже на 10–15%, чем при единовременной оплате», - подтверждает Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест».

Во-вторых, «дешевая» рассрочка предполагает значительный первоначальный взнос (обычно не менее 40%, а в ряде случаев и 60-70%). В-третьих, всегда нужно обращать внимание на базу для начисления процентов — очень часто это изначальная разница между стоимостью квартиры и внесенным первоначальным взносом в течение всего срока рассрочки, а не уменьшающийся по мере внесения платежей остаток.

Но и это еще не все. Нужно учитывать, что в случае ипотеки есть возможность оформить налоговый вычет на сумму выплат по процентам. Таким образом, эффективная ставка еще больше снижается. В случае рассрочки подобной возможности нет.

Таким образом, реальная стоимость рассрочки либо сравнима, либо превышает стоимость ипотечного кредита.

Время и нервы

Главное преимущество рассрочки до последнего времени — простота ее оформления. Не нужно собирать документы, дожидаться одобрения заявки, подписывать кредитный договор, согласовывать и оплачивать страхование жизни и здоровья и т.д. В среднем, процесс оформления кредита на покупку новостройки занимает две недели, а в случае рассрочки нужно просто внести первоначальный взнос и заключить договор с застройщиком. Последний не будет проверять ни кредитную историю, ни уровень доходов. Более того, при невозможности вовремя внести очередной платеж, с застройщиком всегда можно вступить в переговоры. Есть случае, когда задержка очередного платежа на месяц-полтора не влечет за собой штрафных санкций.

Впрочем, последние новации в банковских ипотечных программах способны нейтрализовать значительную часть преимуществ рассрочки от застройщика в части простоты оформления. В некоторых случаях для получения ипотеки сгодится набор документов, который практически у каждого постоянно с собой — паспорт (иногда достаточно только его) плюс второй документ (например, водительские права). Дополнительно не требуется ни подтверждения занятости, ни справок об уровне дохода.

Программы «упрощенной ипотеки» постепенно входят в число стандартных банковских продуктов. Их предлагают в том числе лидеры рынка.

Так, в начале апреля 2014 года о готовности выдавать ипотечные кредиты без лишних формальностей, всего лишь по двум документам (паспорту гражданина России и любому другому удостоверению личности из традиционного набора) объявил Сбербанк России. Таким образом, крупнейший участник рынка жилищного кредитования присоединился к конкурентам, предложившим упрощенную процедуру оформления ипотеки ранее. Скажем, банк «Санкт-Петербург» готов рассмотреть заявление потенциального заемщика только при наличии паспорта. Двух документов достаточно ВТБ24, МТС Банку, «Петрокоммерцу» или «АК БАРС Банку».

Очевидно, что банки не заинтересованы в том, чтобы упрощение процедуры оформления ипотеки увеличивало их риски. Если судить по процентным ставкам (а именно в ставки заложена вероятность невозврата кредита), видно, что отношение к вопросу у разных участников рынка - разное.

Есть те, кто считает, что риски все же увеличиваются и потому продают ипотечные кредиты «без формальностей» с наценкой. Скажем, у ВТБ24 такая наценка составляет +0,6% к уровню базовых ставок, у «Петрокоммерца» или МТС Банка - 1%.

Впрочем, некоторые конкуренты считают, что сокращенный набор документов никак не увеличивает риски и потому ставки по ипотечным экспресс-программам у них ничем не отличаются от ставок по стандартным продуктам. К таковым, к примеру, относятся Сбербанк и банк «Санкт-Петербург». «Мы считаем, что ипотека - это самые обеспеченные кредиты, ипотечные заемщики — самые надежные и дисциплинированные, - объясняет Марина Гориловская, директор дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург». - Это доказано в том числе опытом предыдущего кризиса (2008-2009 гг) — люди старались исправно выплачивать ипотеку, несмотря на обстоятельства. Опасение лишиться крыши над головой играет немаловажную роль».

Впрочем, критическая важность соблюдения графика платежей при ипотеке остается, какой бы облегченной ни была процедура оформления кредита. Любая просрочка выплат по ипотеке влечет штрафные санкции и может негативно сказаться на кредитной истории.

Желания и возможности

Давайте рассмотрим конкретный пример. Например, мы хотим купить 2-х комнатную квартиру в строящемся доме стоимостью 4,5 млн рублей, у нас имеется 2 млн рублей на первоначальный взнос. Застройщик предлагает рассрочку на два года под 1% в месяц. Тогда ежемесячный платеж составит более 166 тыс. рублей, а общая переплата — 300 тыс. рублей. В случае ипотечного кредита, скажем, под 11,5% годовых, оформленного на 7 лет, ежемесячный платеж составит около 43,5 тыс рублей, а общая переплата — около 1 млн 150 тыс. рублей.

Мы видим: рассрочка выгоднее, но потянуть столь существенные выплаты могут единицы. Банковский кредит делает выплаты посильными, но серьезно сказывается на переплате. К слову, если увеличить срок кредитования до 10-12 лет, размер ежемесячных выплат уменьшится до 33-36 тыс. рублей. Переплата, в свою очередь, вырастет до 1,8-2,2 млн рублей соответственно. В первые годы около 25 тыс. рублей ежемесячно будет приходиться на выплату процентов. Многие покупатели предпринимают в этой связи психологическое упражнение: представляют, что выплачивают арендную плату, а наградой за регулярные выплаты в конечном итоге станет полная свобода распоряжаться квартирой.

Разные комбинации

Если говорить о размере первоначального взноса и периодических платежей, ипотека окажется более универсальным продуктом, доступным большему числу людей. «К рассрочке в первую очередь обращаются потребители, у которых есть достаточные средства или объект имущества, который легко обратить в денежные средства для оплаты», - поясняет Ольга Трошина. Но, имея значительный первоначальный (от 35-40% стоимости объекта) можно без проблем оформить ипотеку по упрощенной процедуре (одному или двумя документам).

Есть также возможность комбинировать рассрочку и ипотеку. До сдачи дома покупатель выплачивает рассрочку (если она оказывается выгоднее), а затем переходит на ипотеку. Эта стандартная процедура влечет за собой регистрацию изменений в договоре долевого участия в Росреестре (если квартира приобреталась по ДДУ).

Комментарии:

Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:

Что побуждает застройщиков предоставлять программы рассрочки? Не проще ли отдать вопрос поэтапного финансирования банкам (через оформление потребителями ипотечных кредитов)?

Безусловно, в современной экономике существует такое явление, как разделение труда, т.е. застройщики должны строить, а банки – финансировать застройщиков и покупателей. И эта схема, в принципе, работает (достаточно сказать, что на первичном рынке до половины сделок проходят с привлечением ипотечных средств). Однако, если в рыночной ситуации нарастает неопределенность (что сейчас, в общем-то, и происходит), застройщикам ничего не остается, как принимать на себя часть рисков, поскольку застройщик предлагает конечный продукт и заинтересован в том, чтобы, по возможности, поддерживать конечного покупателя.

Пользуются программы рассрочки популярностью в настоящее время?

Спрос на рассрочки достаточно стабилен, естественно, наиболее интересные условия можно получить, приобретая квартиру на начальной стадии строительства, к чему чаще всего прибегают покупатели небольших квартир. Заметна и группа покупателей, которые приобретают квартиру в строящемся доме с одновременной продажей имеющегося жилья, на оставшуюся доплату очень часто нецелесообразно оформлять ипотеку, проще и удобнее использовать рассрочку.

Ольга Трошина, руководитель отдела кредитования и социальных программ ГК "ЦДС":

В каком случае клиенты предпочитают рассрочку от застройщика, в каком – ипотеку? Рассрочка, если сравнивать с ипотекой, предоставляется на более короткий срок (срок погашения часто не превышает срок строительства дома, а первый взнос в среднем составляет 20 - 50 %). Поэтому к рассрочке, в первую очередь, обращаются потребители, у которых есть достаточные средства или объект имущества, который легко обратить в денежные средства для оплаты. Из преимуществ покупки квартиры в рассрочку, следует выделить следующее: упрощенная процедура получения, также не требуется представлять документы об уровне доходов и оформлять страховку.

В свою очередь, ипотечный кредит может быть выдан на более длительный срок с минимальным первоначальным взносом от 10%. Соответственно, ипотечные программы банков будут интересны тем, у кого на момент приобретения нет достаточных накоплений или необходимого для реализации имущества. Партнерство девелопера с несколькими банками позволяет покупателям выбирать не только наиболее подходящую квартиру, но и оптимальную кредитную программу из линейки предложений целого ряда банков. Также партнеры предлагают воспользоваться условиями в рамках совместных специальных предложений и акций для покупателей квартир от застройщика.