Коттеджное лукавство: как застройщики занижают цены ради рекламы

С приближением летнего сезона девелоперы, работающие на рынке загородной недвижимости, традиционно готовятся к наплыву покупателей после зимнего затишья. Рекламных объявлений о продаже коттеджей, таун-хаусов и домов в загородных поселках становится в разы больше, предложения — одно другого привлекательнее. Однако за заманчивым слоганом о возможности приобрести загородный дом с участком всего за два-три миллиона рублей часто скрыты всевозможные дополнительные платежи, о которых потенциальный покупатель, находящийся в некоторой эйфории от совершаемого им шага, может узнать уже после заключения договора. С помощью экспертов РБК решил выяснить, из чего складывается стоимость загородной недвижимости и какова справедливая цена коттеджа. Выяснилось, что наиболее осторожно следует относиться к предложениям дешевле 5 млн руб., а также внимательно изучать в документах нюансы статуса земли, строительства инженерных сетей и последующих платежей за обслуживание недвижимости.

География цены

Одна из основных составляющих цены объекта загородной недвижимости — стоимость земельного участка. Она зависит от четырех факторов. Первый — район города или Ленинградской области, в котором расположена территория будущего коттеджного поселка. Курортный район Петербурга закономерно будет существенно (иногда — в десятки, а то и сотни раз) дороже, например, Тосно. Второй фактор - в какой части конкретного района расположен поселок. Третий — как близко он находится от привлекательных природных или инфраструктурных объектов - озера, горнолыжного курорта, хвойного леса. Четвертый — где именно внутри поселка расположен выбранный покупателем участок (близко к въезду в поселок или в глубине, рядом с лесом или озером, рядом с дорогой и так далее), какой он площади и формы. На данный момент в не самых популярных районах Ленобласти (Лужский, Кингиссепский, Волховский, Волосовский и ряд других) стоимость земельных участков без подряда (без заключения с девелопером договора о строительстве дома на участке) и без инженерной подготовки может составлять от 20 до 50 тыс. руб. Если в рекламе коттеджного поселка озвучена такая цена земли, можете быть уверены, что это - "пустая" территория и в не самом престижном месте. Ближе к городу цены на аналогичные лоты начинаются от 80 тыс. руб.

Дорогая экономия

Однако ошибочно считать, что, приобретя дешевый земельный участок, можно сэкономить на инженерии, проведя все сети самостоятельно. Частично можно, например, пробурив скважину для обеспечения дома водой, установив биотуалет, обеспечив газоснабжение из баллонов. Но провести в дом электричество или не удастся, или цена работ будет измеряться сотнями тысяч если не миллионами рублей. Поэтому лучше купить землю дороже — обычно подведение коммуникаций к границам каждого участка в коттеджном поселке увеличивает цену сотки в два или три раза, то есть не 100 тыс. руб. за сотку, а 200-300 тыс. руб. Если в рекламе озвучена такая стоимость, то в нее скорее всего включено: централизованное водоснабжение от общей водозаборной станции , скважины, магистрального городского или областного водопровода, газоснабжение от магистрального газопровода (если подведен в данном районе) или газгольдерных установок, электричество, централизованная канализация. В затраты девелопера на инженерию входят, конечно же, проектные работы по всем трубам и сетям, а также затраты на прокладку дорог, обустройство въезда в поселок, забора по периметру, устройство освещения на всей территории.

Как подчеркивает директор по маркетингу компании "ПетроСтиль" Елена Карасева, именно потому, что вопрос подведения коммуникаций весьма затратный и по финансам, и по времени (на согласование всех документов иногда требуется больше года), участки без инженерной подготовки, несмотря на привлекательную цену, практически ушли с рынка. "По нашим оценкам, они сейчас занимают меньше 5% рынка. Этот формат умирает именно из-за того, что самостоятельно преодолеть все преграды решаются не многие", - подчеркивает она.





Все дело в статусе

Еще один вклад в цену земли вносит ее статус. Самые дешевые предложения, как правило, могут быть "землями для ведения фермерского хозяйства" - порой на рынке можно найти их и дешевле 10 тыс. руб. за сотку. Эксперты предупреждают, что, приобретя участок в коттеджном поселке, который девелопер обещает построить на земле данной категории, оформить собственность на постройки и придать недвижимости статус "жилой" не удастся. Дороже "земли сельскохозяйственного назначения", предназначенные "для ведения дачного хозяйства". Статус постройки на таком участке будет "дача", что также обойдется дешевле и в процессе строительства (некоторые нормативные требования ниже), и в процессе эксплуатации (ниже налоги). Однако данный статус не предполагает постоянного проживания, и рассчитывать на социальную инфраструктуру и постоянную прописку в таком поселке покупатели не смогут. Самый дорогой вариант — "земли населенных пунктов", предназначенные "для индивидуального жилищного строительства" (ИЖС) или "малоэтажного строительства". Такие участки могут быть до двух раз дороже, чем земля под дачу, придется раскошелиться и на проектирование дома по всем "жилым" нормам и на соответствующие налоги.

По словам советника руководителя группы компаний "Стинком", эксперта Коллегии профессиональных девелоперов (КПД) Светланы Невелевой, два года назад люди массово скупали землю, по сути, на последние деньги, при этом в силу неопытности не обращая внимания на вид разрешенного использования, на возможность подведения коммуникаций, и в итоге к сегодняшнему дню подавляющая часть таких покупателей так и не смогли ничего сделать со своими участками.



"Это оттолкнуло от загородной недвижимости две значительные группы людей: тех, кто уже потратил сбережения на неликвидные проекты, и знакомых, друзей, родственников потерпевших. Теперь это "стоячая" земля, брошенные территории, которые при изначально грамотном подходе можно было бы развить", - говорит эксперт.

Высокий забор за высокую цену

Как ни странно, но существенный вклад в итоговую цену загородного домовладения вносит стоимость забора, которым ограждается каждый участок. И именно этот пункт застройщики часто "забывают", рекламируя свой продукт. Однако стоит помнить, что средняя стоимость забора с каменными столбами и деревянным наполнением — 5-8 тыс. руб. за погонный метр, то есть около 700-800 тыс. руб за домовладение. Верхняя планка не ограничивается ни 1 млн руб., ни даже 3 млн руб. Цена ограждения складывается не столько из "видимой" части забора, сколько из скрытой под землей.

Трубы по плану

Поскольку при покупке земли без подряда все коммуникации девелопер все равно доведет только до границы каждого участка, то еще 300-400 тыс. руб. (в расчете на участок площадью 10-15 соток с одной-двумя постройками на нем) придется потратить на проектные работы: определить расположение всех построек на участке (дом, гостевой дом, гараж, технические постройки, баня и так далее) и обеспечить прокладку к ним сетей. Если работы по застройке ведет сам девелопер (в случае покупки участка с подрядом), он заказывает проекты сразу нескольких участков, и это обходится дешевле — обычно в полтора-два раза.

Заместитель генерального директора АН "АРИН" Владимир Спарак отмечает, что сейчас становится все более популярной схема, когда в стоимость включено лишь частичное оснащение участка коммуникациями. "Как правило, в стоимость входят дороги, охрана и уборка территории, уличное освещение, а также небольшое количество киловатт электричества для самого домовладения. Дополнительная мощность (при необходимости), канализация, газ и вода оплачивается отдельно либо девелоперу, либо сторонним подрядчикам по выбору покупателя. Доплата за подведение необходимых коммуникаций может составить до 1,5 млн. руб", - оценивает эксперт.

Что нам стоит дом построить?

Наконец, стоимость загородного объекта, естественно, зависит от цены самого дома. Она зависит от используемых материалов, метража будущего дома, выбранной подрядной организации. Средний уровень цен на капитальные работы - 45-50 тыс. за кв. м, если при строительстве используется кирпич и клееный брус (один из наиболее оптимальных по цене и качеству вариантов). Дешевле — можно, от 20 тыс. руб. за кв. м. Однако это скорее всего будет дом, построенный по щитовой технологии или из газобетона, и такая цена "из рекламы" часто может не включать даже черновую внутреннюю отделку и разводку всех сетей.

Умножаем на два

Какова же на данный момент справедливая стоимость дома с участком? По мнению большинства экспертов, она варьируется в пределах 7-12 млн руб. за готовый объект площадью 120-130 кв. м. В этом случае в цену скорее всего включены и все коммуникации, и забор, и внутренняя черновая отделка дома. Довольно далеко от города нормальной ценой может быть 5 млн руб., но чаще всего это — только стоимость дома, за землю придется заплатить еще 1-1,5 млн руб. Конечно, как и в случае с городской недвижимостью, цена также зависит от этапа строительства — чем дальше от момента ввода в эксплуатацию, тем дешевле. Суммарная доплата за всевозможные рекламные "уловки" девелоперов может составлять до 2 млн руб., а иногда и более. Следовательно, если в рекламе фигурирует коттедж или таунхаус за 1-1,5 млн. руб., то прежде, чем отправиться в офис застройщика, стоит в уме умножить ее минимум на два, а уже после оценить, располагаете ли вы получившейся суммой.

За что платим?

На этапе выбора загородного объекта для покупки стоит также выяснить, во сколько обойдется его эксплуатация и какова будет сумма ежемесячных платежей за коммунальные услуги и обслуживание территории поселка. Справедливая сумма, по мнению Светланы Невелевой, - в районе 5-8 тыс. руб. По ее словам, целесообразно оплачивать, естественно, все ресурсы (вода, канализация, газ, электричество), охрану, освещение поселка, уборку и вывоз мусора, расчистку дорожек, работу управляющей компании — в том плане, чтобы на территории всегда были хотя бы электрик и сантехник, содержание детских и спортивных площадок. "Прочие "фишки" поселка, если они есть, как то мини-зоопарки, рестораны, детские клубы — должны работать исключительно как коммерческие объекты, а значит платит за них тот, кто туда ходит смотреть, обедать или развлекаться", - отмечает Светлана Невелева.

Чтобы не ошибиться с выбором загородной недвижимости, потенциальному покупателю придется лично посетить не один и не два коттеджных поселка и внимательно (а лучше — с привлечением юриста по земельному праву) ознакомиться с предлагаемыми договорами и всеми опциями и условиями, которые в них прописаны. Предложения на рынке сейчас предостаточно — около 350 поселков, над которыми работают более полутора сотен компаний, однако, как подчеркивает Светлана Невелева, примерно 70% продаж приходится на долю всего 20-30 компаний. "Это игроки, которые уже реализовали не один проект, в поселках которых уже живут люди, поэтому в первую очередь нужно ориентироваться не на низкую цену, а, как и при покупке квартиры в городе, на надежность застройщика", - отмечает Светлана Невелева.

Комментарии

Руководитель отдела коттеджной и малоэтажной застройки АН "Итака" Екатерина Светлова:



В зависимости от варианта приобретения дома оформляется договор купли-продажи на дом или договор реализации инвестиционного проекта по строительству загородного жилого дома (с приложениями плана дома и проектной документации). В схеме дом+участок на дом сначала заключается предварительный договор купли-продажи (ПДКП), а потом основной договор купли-продажи (ДКП). В ПДКП должны быть перечислены основные условия ДКП, срок заключения ДКП, возможный обеспечительный платеж. В условия ДКП входит описание проекта с указанием планировки, площадей каждого помещения, схемы размещения объекта на участке, материалы, используемые при строительстве, стоимость, порядок расчета, передачи объекта и регистрации прав покупателя. Схема участок + подряд проще: в договоре инвестирования должны быть прописаны: сумма инвестирования, предмет договора, распределены обязательства сторон по строительству дома: одно лицо обеспечивает финансирование объекта, второе — строительство и подключение к сетям, передачу участка, подробное описание объекта и сроки реализации.

Эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, генеральный директор компании "Лэнд Аспект" Дмитрий Ильенко:



Для того чтобы анонсировать цену "поменьше", рекламных уловок довольно. При этом, многие из них носят вполне легитимный характер. Естественно, рекламируется не средневзвешенная цена предложения по проекту, а минимальная, и зачастую, по специальным условиям. Другой вопрос, каков объем этих "интересных" предложений по отношению к общему количеству предлагаемых лотов.

Надо помнить, что при обозначении в рекламе любых финансовых услуг (скидки, рассрочки, спецпредложений и акций) рекламодатель обязан указывать, в течение какого срока действует предложение, на что распространяется и кто ее предоставляет. Часто для получения скидки и минимальной цены прописываются дополнительные условия: 100% оплата, покупка обязательного подряда у строительной компании-застройщика и так далее. На деле "дешевым" лотом может оказаться один-единственный участок в поселке, минимальной площади, сложной/неправильной геометрической формы, расположенный у мусороконтейнерной площадки, с обременением в виде зоны прохождения инженерных коммуникаций (линий электропередач/газопровода) и так далее, тогда как все остальные участки коттеджного поселка - гораздо большей стоимости и площади.

Директор Управления аналитического маркетинга Холдинга RBI (входят компании "Северный город" и RBI) Вера Сережина:



По данным наших исследований, все большее число покупателей -до 25 % от общего числа планирующих покупку недвижимости - предпочитают жизни в городе загородный комфорт. Меняются и предпочтения людей. Раньше основным продуктом загородного рынка был коттедж или таун-хаус. Сегодня предложение шире и разнообразнее, есть и проекты малоэтажных многоквартирных комплексов, которые находят отклик в душе покупателей. Лидером по предложению является в Ленинградской области является Всеволожский район, где представлено 7 малоэтажных проектов и 24 многоэтажных. Главное, на что покупатели обращают внимание, - насколько загородом будут реализованы их представления о комфорте, к которому они привыкли. Это формирует и ключевые требования к проекту: развитая собственная инфраструктура, оснащение проекта водой, газом, электроэнергией на постоянной основе с первого дня жизни, состояние дорог и транспортная доступность в принципе, организация доступа на территорию комплекса, организация работы управляющей компании и т.д. Фаворитами оказываются компании и проекты, которые умело сочетают природную гармонию с продуманным и организованным комфортом. Например, востребованность нашего первого загородного проекта Mistola Hills, строящегося в поселке Мистолово Всеволожского района Ленобласти, подтверждают показатели продаж. Будущими новоселами уже стали более 170 человек.