Застройщики Петербурга сдерживают выход новых проектов

Если у участников рынка и были мрачные опасения, обусловленные существенным проседанием продаж после декабрьского ажиотажа, шлейф которого тянулся чуть ли не до середины февраля, сегодня они демонстрируют умеренный оптимизм. 

«В марте многие застройщики Петербурга отметили провисание в продажах по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако ситуация должна постепенно выровняться из-за субсидированной ипотечной ставки» , - надеется финансовый директор УК «КВС» Надежда Семенович.

«Снижение ключевой ставки ЦБ и фиксация ставок по ипотеке успокаивающе подействовали и на девелоперов, и на покупателей», - делится наблюдениями руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. «Ситуация на рынке стабильная. У людей достаточно денег, которые они продолжают тратить на покупку жилья», - уверяет, в свою очередь, генеральный директор компании Setl City Илья Еременко.

До лучших времен

Впрочем, по оценке Надежды Семенович, в 2015 году падение объемов продаж на рынке строящейся недвижимости Петербурга может составить 25-40%. При этом в наиболее уязвимом положении проекты небольших застройщиков на этапе котлована, а максимальным спросом будут пользоваться объекты в высокой степени готовности. Именно по этой причине девелоперы сосредоточены на достройке уже начатых объектов и с осторожностью относятся к выводу на рынок нового предложения. «Акцент в своей работе мы делаем на строительстве уже запущенных в продажу объектов», - подтверждает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Её поддерживает Сергей Терентьев: «В наших планах как продолжение строительства уже начатых жилых комплексов, так и увеличение доли своего присутствия на рынке. В данный момент мы разрабатываем проект нового ЖК в Кудрово общей площадью более 80 тысяч кв. м, старт продаж планируем в этом году. Решение относительно вывода в продажу дополнительных, новых проектов будем принимать в зависимости от конъюнктуры рынка».

В связи с сокращением вывода в продажу новых домов Илья Еременко ожидает снижения объема предложения во втором полугодии на 20-25%.

Главное условие продаж

Сосредоточившись на завершении уже начатых объектов, застройщики преследуют цель завершить строительство в срок. «Сдача объектов в срок и даже досрочно – главное для продаж в сегодняшней ситуации», - считает Надежда Семенович.

«Застройщик должен иметь стабильное финансирование», - формулирует необходимое для своевременного завершения стройки условие - Екатерина Гуртовая. По ее словам, «ЮИТ Санкт-Петербург» проблем с финансированием не испытывает, так как компания получает средства от концерна из Финляндии. «Отличительной чертой компании, находящейся в наиболее выгодном положении, является, в частности, партнерские отношения со стабильными кредитными организациями», - рассуждает Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург». Он напоминает, что в случае «Пионера» стратегическим партнером является Сбербанк, который осуществляет финансирование строительства жилого квартала LIFE-Приморский.

Схема работы Сбербанка, отработанная в кризис 2008-2009 гг., выглядит примерно следующим образом: банк финансирует 60-65% стоимости строительства за счет кредитной линии при условии, что девелопер обеспечит 15% за собственный счет, а оставшиеся 20-25% - за счет продаж дольщикам, в том числе с помощью ипотеки.

Высоткам несладко

По мнению Надежды Семенович, смещение спроса на объекты в высокой степени готовности обеспечит преимущество проектам мало- и среднеэтажной застройки по сравнению с высотным строительством. Причина в том, что небольшие дома можно быстрее подвести под крышу. «Высотные стройки всегда уникальные и емкие с точки зрения технологий и материалов; инженерные системы сложнее, требования к пожарной безопасности выше», - добавляет председатель правления группы компаний «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. Это означает большую долю импортных комплектующих, подорожавших из-за девальвации рубля, а значит существенный рост себестоимости строительства высотных объектов. "Сейчас мы дорабатываем по нашей программе импортозамещения высотный жилой проект (140 м) «Петр Великий и Екатерина Великая» в Невском районе. Думаем над частичной заменой европейской продукции, причем без потери качества", - рассказывает Игорь Креславский. По его словам, ситуация с ценой строительных материалов и инженерных систем не до конца стабилизировалась. «Некоторые поставщики только собираются корректировать цены, кто-то сохранил их на прежнем уровне. Другие и вовсе для того, чтобы остаться на российском рынке, намеренно держат низкую планку», - говорит Креславский.

Важнейший элемент антикризисной стратегии, по его мнению, – оптимизация всех процессов в компании, в том числе снижение издержек и «поиск надежных поставщиков и стабильных условий сотрудничества».

Резервы для снижения себестоимости застройщики находят, в том числе изменяя принципы взаимоотношения с партнерами, замыкая на себя часть функций, выполнявшихся ранее сторонними организациями. «Для снижения издержек мы формируем дирекцию генподряда и проектную архитектурную группу. В них будет 15 и 50 человек соответственно. С их помощью строить будем дешевле, главное, быстрее, но не за счет качества, а за счет более эффективного управления процессами, - рассказывает, к примеру, Илья Еременко. - Работа этих подразделений, с учетом больших объемов строительства может в перспективе дать компании до 10% экономии себестоимости».

В боевой готовности

Обострение конкурентной борьбы на падающем рынке заставляет застройщиков удерживать цены, несмотря на рост себестоимости. По мнению Екатерины Гуртовой, после снижения спроса в первом квартале, во втором квартале ситуация стабилизируется, а к концу года или в начале следующего может начаться рост цен, вызванный как ростом себестоимости строительства, так и сокращением предложения.  «Нужно не забывать о том, что даже если в краткосрочной перспективе происходит снижение спроса, то в среднесрочной и, тем более в долгосрочной перспективе рынок будет развиваться. Компания должна быть готова в любой момент активизировать свою деятельность, иметь «под рукой» готовые к запуску новые очереди или новые проекты, а также земельный банк», - говорит Екатерина Гуртовая. По ее словам, «в полной боевой готовности» у «ЮИТ Санкт-Петербург» находятся новые очереди комплексных проектов «Новоорловский» и Inkeri, а также один новый проект.

«В ближайшее время мы планируем пополнить свой земельный банк, в связи с чем сейчас рассматриваем большое количество участков», - подтверждает актуальность этого элемента антикризисной стратегии Сергей Терентьев.