Рынку загородных домов обещают откат на два года назад

Фото: Ведомости / PhotoXPress.ru

На загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти падают продажи — за третий квартал 2024 года реализация участков и загородных домов снизилась на 20%. Девелоперы реагируют на снижение спроса сокращением объемов предложения и заморозкой проектов. Эксперты прогнозируют, что по итогам 2024 года рынок откатится к уровню двухлетней давности. С учетом реформы по переходу на расчеты по эскроу-счетам и текущим сложностям с получением ипотеки загородные проекты ожидают отток покупателей и длительное снижение количества сделок. По прогнозам риелторов, на нормализацию ситуации потребуется несколько лет.

Падение объемов

Объем вывода новых проектов на первичный загородный рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области резко сократился в 2024 году. За 9 месяцев этого года предложение пополнилось на 4,1 тыс. лотов. Это более чем на 20% меньше аналогичного периода прошлого года, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group).

По оценкам аналитиков, суммарный объем предложения за год к началу октября 2024 года сократился до 12,5 тыс. лотов. При этом с января по сентябрь вывод новых объектов был на 36% ниже объема спроса на участки. Спрос за три квартала текущего года составил 5,7 тыс. сделок — большая часть из них (86%) приходится на земельные участки без подряда.

В 2024 году цены на землю в Ленобласти выросли 17%, в среднем до 330 тыс. руб. за 100 кв. м. В границах Петербурга участки подорожали на 32% — до 1,1 млн. руб. за «сотку». Спрос на участки сконцентрирован на территории до 40 км от КАД, эти локации готовы рассматривать 69% покупателей, до 100 км — 27% и только 4% — дальше 100 км от Петербурга.

Спрос на загородные дома локализован на северном направлении, на него приходится две трети продаж, а на Всеволожский район — не менее 50% сделок. Средний бюджет сделок с коттеджами в эконом-сегменте составляет 9,5 млн руб., в комфорт классе — 20,6 млн руб., по сравнению с прошлым годом цены почти не изменились. При этом коттеджи в бизнес-классе за год подешевели с 37,4 до 35 млн руб., в элитном сегменте — с 89,2 до 80,8 млн руб.

Спад продаж

«Мы отмечаем замедление продаж. В третьем квартале мы видим это замедление как в части реализации домов, так и в части реализации участков на 15−20% к второму кварталу. Поэтому от четвертого квартала мы много не ожидаем и ориентируемся по итогам года на цифры от чуть больше 7 тыс. сделок до 7,5 тыс. сделок», — заявила директор КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева на деловом завтраке в рамках премии «Доверие потребителя».

Эксперт отмечает, что ожидаемый объем продаж будет значительно ниже уровня прошлого года (9 тыс. сделок) и будет немного уступать уровню двухлетней давности (в 2022 году было 7,8 тыс. сделок). От пикового уровня продаж на загородном рынке во время ковида (11,6 тыс. сделок) падение может достигнуть 1,6 раз.

Проекты на паузе

По данным управляющего партнера Puzzle Realty Марины Шкурко, на загородном рынке в Санкт-Петербурге и Ленинградской области всего 420 коттеджных поселков, из них около 100 уже реализовано и 50 проектов по строительству новых поселков поставлены на паузу. «Они заморожены по каким-либо причинам, но чаще всего это связано, естественно, с отсутствием продаж. Соответственно, мы имеем в остатке 270 объектов в продаже от застройщика. Сюда входят как коттеджные поселки элитного уровня, так комфорт, бизнес, и эконом-класса», — пояснила Марина Шкурко. Основными проблемами для инвесторов и покупателей земли она называет рост стоимости стройматериалов и нехватку участков с подведенными коммуникациями.

По оценкам руководителя отдела продаж ООО «1-я Академия недвижимости» Константина Лапшина, до отмены льготной ипотеки примерно 50% покупателей на загородном рынке покупали недвижимость с помощью займов. «Можно ожидать потерю около 40% покупателей», — прогнозирует эксперт. По его мнению, с учетом отмены льготной ипотеки, исчерпанием лимитов по семейной ипотеке и сложностями застройщиков с аккредитацией для работы с эскроу, в этом сегменте рынка следует ожидать спад, который может продлится от одного года до двух лет.

Ситуация на загородном рынке Петербурга и Ленобласти соответствует федеральным трендам. Как писал РБК Недвижимость, в сентябре по данным «Дом.РФ» россияне оформили 3,6 тыс. кредитов на 40 млрд руб. на строительство собственных домов, что стало на 73% меньше, чем годом ранее, по количеству и на 33% — по объему. Резкое сокращение спроса на ипотеку в сегменте ИЖС подтвердили в Сбербанке. По данным аналитиков «Домклик», после отмены льготной ипотеки выдачи на ИЖС сократились в июле—сентябре примерно в 5 раз к аналогичному периоду прошлого года.

Помимо отмены льготной ипотеки, влияние на рынок оказал переход на эскроу-счета по договорам подряда. Сейчас оформить кредит по семейной ипотеке можно только при использовании подрядчиком счетов эскроу. Это привело к сокращению числа подрядчиков, готовых работать по новым правилам. По оценкам «Домклик», с июля число активных подрядчиков уменьшилось в разы — с 3,5 тыс. до 900.