Центр ограниченной годности: как исправить ошибки Смольного

Фото: РБК

На круглом столе, организованном РОО «Защита исторического центра» во вторник, эксперты, депутаты и общественники обсуждали проблемы, возникшие в ходе реализации «Программы сохранения и развития двух территорий исторического центра Санкт-Петербурга на 2013-2018гг.». Основное внимание было уделено обследованию зданий на территории пилотных кварталов нанятой Смольным компанией ООО «Город» и проекту федерального закона «О некоторых вопросах сохранения исторического центра Санкт-Петербурга и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», подготовленному петербургским КУГИ. Специально приглашенный председатель КЭПиСП Анатолий Котов на круглый стол не явился и даже не прислал своего представителя, что с неудовольствием отметили участники.

Казусы обследования

К уже известным претензиям к первому, визуальному, этапу обследования председатели ТСЖ добавили пикантные подробности. «Наш дом «обследовали» полтора часа. Представили отчет, составленный, судя по всему, по устаревшему техническому паспорту БТИ. Вывод в отчете: «Дом ограниченной годности к эксплуатации», - свидетельствовал председатель ТСЖ «Миллионная,25» Евгений Сидоренко. - Когда мы попытались получить разъяснения в компании «Город», оказалось, что разговаривать не с кем – те, кто проводил обследование, уже из компании уволились».

А в «Писательский дом» на Малой Конюшенной, 4/2 обследователей и вовсе не пустили – таково было решение собрания собственников квартир, сообщил председатель ТСЖ «Писательский дом» Евгений Протченко. Основанием для такого решения стали два аргумента. Во-первых, комитет по строительству заключил договор с ООО «Город» на обследование дома без согласования с собственниками помещений. «Это нарушение наших прав собственности, - говорит Е.Протченко. – То обстоятельство, что город владеет семью квартирами в нашем доме, что составляет менее 6% от общей площади жилых помещений, не является основанием для самоуправства». Вторым аргументом стало то, что ТСЖ за собственный счет уже проводит обследование дома силами авторитетной экспертной организации. Как рассказал Е.Протченко, они вынуждены регулярно проводить обследования – чтобы отбиться от попыток чиновников расселить их дом под предлогом аварийности. Такие попытки предпринимаются регулярно. «В 2006г. мы с трудом сумели доказать, что дом не является аварийным, вопреки заключению районной Межведомственной комиссии (МВК), - рассказал Е.Протченко. – И вот сейчас компания «Город» фактически даже без визуального обследования опять объявила наш дом «ограниченной годности к эксплуатации».

Манипуляции с аварийностью

Как сообщил член РОО «Защита исторического центра» Андрей Хитров, согласно итоговому отчету о проведении визуального обследования комитета по строительству, 163 дома получили статус «ограниченной годности» и нуждаются в инструментальном обследовании. Как компания «Город» приходит к такому выводу, было наглядно проиллюстрировано рассказами Е.Сидоренко и Е.Протченко. В то же время, по официальным данным Жилищного комитета, 579 квартир в домах пилотных кварталов были признаны аварийными еще до начала нынешнего обследования. «При этом известно немало случаев, когда в угоду отдельным чиновникам и влиятельным бизнесменам явно аварийные помещения признавались пригодными для эксплуатации, а квартиры, которые любовно и бережно сохраняли собственники, попадали в категорию ветхих, аварийных и не пригодных для проживания - только потому, что они понравились захватчикам исторического центра, - говорит Андрей Хитров. – Когда мы просим показать соответствующие акты МВК, нам говорят, что документы утеряны. Но эти утерянные акты по-прежнему служат основанием для расселения домов». Все это делается, по мнению РОО «Защита исторического центра», с целью прикрыть махинации чиновников районных администраций. «Действия районных чиновников выходят за все рамки приличий», -- считает А.Хитров.

Все эти факты приводят членов РОО «Защита исторического центра» к убеждению, что истинной целью «Программы сохранения и развития двух территорий …» является не улучшение городской среды, а максимально возможное расселение жилых домов с целью передачи их частным инвесторам для коммерческого использования.

Законопроект нарушает права собственников

Этой же цели служит, по мнению общественников, и проект федерального закона «О некоторых вопросах сохранения исторического центра Санкт-Петербурга…», подготовленного КУГИ. В связи с этим председатель Совета РОО «Защита исторического центра» Владимир Котегов обратил внимание участников Круглого стола на то обстоятельство, что наибольшая часть текста законопроекта посвящена капремонту и реконструкции жилых домов. «Вопреки своему названию, законопроект очень мало внимания уделяет сохранению, зато очень детально прописывает вопросы капремонта, реконструкции и расселения жилых домов», - говорит В.Котегов, который внимательно прочитал последнюю версию законопроекта и с помощью экспертов подготовил перечень замечаний.

Многие из них касаются разделов, посвященных обращению с жилыми домами. Так, Котегов считает неправильным п.2 ст.10-1, в котором говорится, что дом может быть признан подлежащим реконструкции в случае аварийности части оборудования или конструкций (помещений). Он не понимает, почему если в какой-то одной квартире прогнила балка перекрытия, то надо реконструировать весь дом. И это при том, что само понятие «реконструкция» в законопроекте не определено. Нет его четкого описания и в других законах – как городских, так и федеральных. А это значит, что чиновники могут трактовать это понятие так, как им будет удобно в каждом конкретном случае. Что, разумеется, создает угрозу интересам граждан, да и культурному наследию Петербурга.

Не согласен В.Котегов и с п.3 этой же статьи, согласно которому «иные основания для признания многоквартирного дома подлежащим реконструкции … устанавливаются законодательством Санкт-Петербурга». Это конечно лучше, чем решениями исполнительной власти (как было в ранних редакциях законопроекта), но почему тут надо отходить от Жилищного и Гражданского кодексов РФ, считающих решение этого вопроса правом собственников помещений?

По мнению В.Котегова, права собственников нарушаются и в других положениях законопроекта. Так, в ст.14 говорится, что если в результате реконструкции помещение исчезает, то бывшему собственнику направляется уведомление. «Но не сказано, что с этим уведомлением делать. И вообще, почему помещение должно исчезнуть?», - недоумевает В.Котегов. Не устраивает его и положение ст.17, которое вводит ограничения на продажу недвижимости - преимущественное право выкупа у города, причем, по той цене, которую сами власти и назначат.

Заявленная цель не достигается

Хотя основанием для принятия специального федерального закона для исторического центра Петербурга городские власти называют уникальную специфику культурного наследия «Северной Венеции», эта специфика, по мнению В.Котегова, никак не просматривается в положениях законопроекта, посвященных сохранению культурного наследия.

В частности, не расшифровано понятие «работы по сохранению объектов культурного наследия». Если в отношении зарегистрированных памятников такие работы регламентированы существующими законами об охране памятников, то для остальных исторических зданий остается неясным, как их предполагается сохранять – реставрировать, консервировать или реконструировать? Если последнее, то в какой степени? Будут сохраняться только стены фасадов – всех или только уличных? А выходящих во двор? Будут ли переустраиваться дворовые территории, перепланироваться помещения? Ничего про это в законопроекте не говорится, что не соответствует его заявленному смыслу, считает В.Котегов.

Ст.19, применяющая стандартные санитарные правила и нормы (СанПиНы) к застройке исторического центра, приведет, по его мнению, к ее разрушению. А заместитель председателя Санкт-Петербургского отделения ВООПИиК Александр Кононов добавил, что считает недопустимым применение и устаревших пожарных нормативов, и норм по инсоляции: «Это путь к разрушению исторического центра и вымыванию жилой функции, что неправильно». С этим, кстати, согласилась и главный архитектор ЛенжилНИИпроекта Ксения Шарлыгина, утверждающая, что даже при советской власти при работах в историческом центре стандартные нормативы никогда не соблюдались. «Необходимо учитывать уникальность исторического центра Петербурга, - уверена эксперт. – Поэтому работы, эксплуатация и даже обследование зданий в историческом центре должны регламентироваться особо».

Она, как и В.Котегов, считает большим недостатком законопроекта явлется отсутствие положений о правилах обслуживания и эксплуатации исторических зданий, о применении «щадящих» технологий при ремонте и реконструкции, об ответственности ремонтно-строительных компаний при работах в историческом центре, о сроках ремонтных работ, об ответственности инвесторов, умышленно доводящих объекты до аварийного состояния, о гарантиях собственникам помещений, об общественном контроле. Абсолютно забыты в законопроекте, по мнению градозащитников, обязательства собственников перед КГИОП по сохранению предметов охраны, находящихся в квартирах: каминов, лепнины и росписи на потолках, элементов декора, мраморных подоконников, оконной и дверной фурнитуры.

Все эти дефекты законопроекта, по мнению экспертов и общественников, свидетельствуют о том, что Смольный озабочен вовсе не сохранением исторического наследия Петербурга, а коммерческим его использованием – «приспособлением под современные нужды», как прямо записано в Программе.

Законопроект придется дорабатывать

Впрочем, последняя версия законопроекта, появившаяся накануне заседания круглого стола, имеет серьезные преимущества перед более ранними вариантами. В сопроводительном (к законопроекту) письме КУГИ в адрес члена рабочей группы по законодательству депутата ЗакСа Бориса Вишневского среди прочего подчеркивается: «Обращаю Ваше внимание, что практически все Ваши предложения и замечания в проекте были учтены». Хотя это, по словам депутата, и не совсем так, но учтено главное, как считает Б.Вишневский – из законопроекта исчезло слово «снос». «Ни какое историческое здание не может быть снесено ни по каким основаниям, даже в случае признания его аварийным. Также исчезла норма, разрешающая исполнительной власти по произвольным основаниям объявлять дом нуждающимся в капремонте и выселять людей. Это принципиально меняет конструкцию законопроекта», - считает депутат.

Правда, это не значит, что законопроект хорош. По мнению Б.Вишневского, его надо корректировать еще раз пять. В частности, необходимо регламентировать процедуру принятия решения о невозможности проведения капремонта без расселения. При этом при выявлении аварийных элементов надо ремонтировать только их, а не расселять весь дом. Впрочем, К.Шарлыгина утверждает, что согласно новой методике обследования исторического центра Петербурга, разработанной очень авторитетными в профессиональной среде экспертами, не существует признаков аварийности, требующих расселять весь дом. Она утверждает, что во всех случаях дом можно ремонтировать по частям. Лишь экзотические ситуации требуют полного расселения, например, когда под домом строят наклонный ход метро.

Опасные разногласия

Главной проблемой дальнейшей корректировки законопроекта Б.Вишневский назвал отсутствие единого мнения у градозащитников, общественников и депутатов по ряду важных вопросов: должно ли обследование быть обязательным, надо ли обязательно (принудительно) расселять коммуналки - вне зависимости от мнения собственников. Сам Вишневский придерживается либеральной позиции – во всех случаях следует исходить из мнения собственников. Власть имеет право настаивать только при аварийности, создающей реальную угрозу жизни и безопасности граждан. Но с таким подходом некоторые не согласны.

Руководитель петербургского отделения партии «Справедливая Россия» депутат Госдумы Оксана Дмитриева считает, что проблему коммуналок и аварийных квартир надо решать проще: «Город должен их просто выкупить у собственников по рыночным ценам. По нашим расчетам, на это потребуется всего не более 5,5 млрд руб. И не надо тратить на Программу сотни миллиардов, как запланировано».

По словам Александра Кононова, в ВООПИиК нет единства даже по вопросу о том, нужен ли вообще такой законопроект. Например, председатель петербургского отделения Михаил Мильчик считает, что не нужен и можно обойтись существующими законами, а его заместитель депутат ЗакСа Алексей Ковалев уверен, что особый закон нужен и потому его следует дорабатывать.

Депутаты и эксперты, участвовавшие в продвижении разных законопроектов, опасаются, что эти разногласия могут привести к тому, что будет принят вариант, устраивающий Смольный. Основываясь на собственном опыте они утверждают, что заблокировать принятие вредных норм можно только при полном единодушии оппозиции. Малейшее разногласие в оппозиционной среде власти обязательно используют для протаскивания своего варианта.

По этой причине О.Дмитриева предлагает выступить единым фронтом вообще против «Программы сохранения и развития двух территорий…», которую считает принципиально ошибочной. Для тех территорий, которые выбрал Смольный, Программа экономически не обоснована, для нее невозможно сформулировать даже приемлемое техническое задание. «У большинства домов есть частные собственники. Город владеет лишь небольшой недвижимостью – от 6 до 25% в разных домах. Как сказал губернатор, государство будет финансирует только инженерные коммуникации, остальное – инвесторы. И что они могут получить взамен? - недоумевает О.Дмитриева. – По-настоящему, инвесторы могут заниматься только госсобственностью. Но ее очень мало на этих территориях». По этой причине инвесторы вынуждены претендовать на квартиры и комнаты собственников, которых власти из-за этого принуждают к выселению, что порождает социальный конфликт. Она считает, что для реконструкции надо выбрать совсем другие территории, находящиеся в гораздо худшем положении. Тогда многие нынешние разногласия вообще не возникнут.

Владимир Грязневич