«Отрицательный рост»: к чему готовятся петербургские отельеры в 2026 году

Фото: Яндекс Карты

Загрузка петербургских отелей перестала расти, а потенциал для увеличения цен на номера практически исчерпан, говорят участники рынка. При этом конкуренция будет расти: в городе строится 25 объектов на 10,7 тыс. апартаментов. На этом фоне девелопером сложнее гарантировать высокую доходность юнитов в апарт-отелях и привлекать покупателей.

Снижение активности

В 2025 году в Санкт-Петербурге продано 3,3 тыс. юнитов в апарт-отелях, из них 2,2 тыс. относятся к сервисным апартаментам (предназначены для сдачи в аренду), 1,1 тыс. — не сервисные (псевдожилье), сообщила директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева на конференции Гильдии управляющих и девелоперов «Экспертиза: Отель. Вызовы 2026».

Годом ранее продажи были на уровне 3,5 тыс., в 2023 году — 3,8 тыс. По ее прогнозам, предпосылок, что спрос в 2026 году сохранится в диапазоне 3-3,3 тыс. сделок, нет, и более вероятным эксперт считает уровень до 2,5 тыс. «На ипотеку пока рассчитывать не приходится: в этом году ставки не снизятся до комфортного уровня в 10-12%», — ожидает Ольга Трошева. В 2025 году 40% сделок в сегменте апартаментов было заключено со 100-процентной оплатой, 52% — в рассрочку на один-два года и только 8% — в кредит.

Средняя цена предложения сервисных апартаментов в историческом центре города достигла 470 тыс. руб. за 1 кв. м (+17% за год), в спальных районах — 291 тыс. руб. за кв. м (+12%). Средний бюджет сделки составил 8,2 млн руб.

К началу 2026 года в Санкт-Петербурге было 68 действующих или готовящихся к запуску апарт-отелей, в которых суммарно 32,3 тыс. номеров. На стадии строительства находятся 25 объектов на 10,7 тыс. апартаментов. Трендом прошлого года стало существенное замедление темпов вывода новых проектов на рынок. Суммарно в продажу вышли только 1,2 тыс. апартаментов. Это на 72% меньше, чем в 2024 году.

«Рост затрат [для девелоперов] очевиден: меняются налоги, социальная нагрузка в апарт-отелях. Отсюда могут замедляться принятия решения по стартам. Сейчас мы точно понимаем, что старты новых проектов в 2026 году ограничены, и это будут очень взвешенные решения», — отметила Ольга Трошева.

Загрузка не растет

По данным NF Group, в 2025 году в городе было открыто 7 апарт-отелей («Приоритет», Look, второй корпус Hideout Residence, Vidi, «Проект 6/3», «Vertical Club Московская», Ladozhsky Avenir) c проектным объемом 2,4 тыс. юнитов, из которых 491 номер пополнил предложение средств размещения. Показатель ввода в прошлом году на 39% ниже уровня 2024 года. В 2026-м ожидается ввод 9 объектов с суммарным номерным фондом около 0,9 тыс. юнитов.

«Наш рынок зажат между спросом и предложением, между покупательной способностью и законодательными инициативами и ограничениями. Пандемия нам помогла отсрочить насыщение рынка. Сегодня почти во всех локациях, где так или иначе туризм уже давно существует, произошло сильное замедление темпов роста. В целом [за прошлый год] выручка туристической индустрии выросла на 10%, но в 2026-2027 годах роста, мягко говоря, может не случиться. Возможен отрицательный рост — есть такое неприятное выражение», — сказала Мария Онучина, сопредседатель комитета по гостиничной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор отельного оператора «25/7». По ее прогнозам, в лучшем случае в этом году произойдет стабилизация рынка, и падения удастся избежать.

«Потенциал роста среднего тарифа [на размещение] существенно ниже, чем тот рост расходов, который мы наблюдаем, — подтвердила генеральный директор УК Upro group (Санкт-Петербург) Тамара Черных. — Такая тенденция явно проявилась в конце прошлого года и набирает обороты в этом году».

Средняя стоимость номера в Санкт-Петербурге, по данным Hotel Advisors, увеличилась на 12% до 8,5 тыс. руб. в сутки. Среднегодовой уровень загрузки средств размещения достиг 63,7%, что на 1,9 п.п. ниже уровня 2024 года.

В последние несколько лет выручка отельеров показывала позитивную динамику за счет увеличения загрузки и роста цены. Так, в 2023 году в среднем по рынку увеличение составило примерно 30%, в 2024-м — 18-20%. В 2025 году динамика исчисляется всего несколькими процентами, причем только за счет роста цен. «Рост загрузки остановился. Но если посмотреть на наши затраты, они росли быстрее примерно в полтора раза. Только по кадрам у нас в полтора раза за два года выросла стоимость, а это 65-70% от затрат. Поэтому рентабельность снижается и будет снижаться», — признает совладелец «Кронвелл Групп» Алексей Мусакин.

Негативным фактором, который окажет влияние на работу гостиниц и апартаментов, стало повышение комиссий со стороны онлайн-агрегаторов и сервисов для поиска и бронирования туристических услуг. Один из крупных игроков этого рынка «Яндекс» объявил о повышении комиссии до 17%. «Поднять пропорционально цены на номера мы не можем, рынок уже не позволяет», — добавляет Алексей Мусакин.

Хорошей, по его словам, является доходность для инвесторов, вложивших средства в покупку юнитов, в размере 6-8% годовых. Это значительно ниже уровня ставок по банковским депозитам.