До половины номеров апарт-отелей Петербурга оказались под угрозой

Фото: Каравашкин Павел / PhotoXPress.ru

До половины от всего номерного фонда петербургских апарт-отелей рискуют не пройти классификацию по новым правилам. У частных собственников, которые инвестировали средства в покупку одного юнита в составе апарт-отеля и до сих пор сдавали его в аренду самостоятельно, практически нет шансов подтвердить категорию звездности для своего номера, говорят эксперты. С 1 сентября 2025 года им будет запрещено рекламировать свои объекты на профильных сайтах-агрегаторах, что существенно снизит возможности по привлечению постояльцев. Участники рынка прогнозируют два сценария развития ситуации: переход под крыло профессиональных управляющих компаний или уход в тень.

Новая классификация

К 1 сентября 2025 года апарт-отели обязали пройти классификацию по новым, более жестким правилам. Так, из положения о классификации полностью исключены такие понятия, как «апарт-отель» и «комплекс апартаментов» — теперь владельцам нужно подтверждать соответствие стандартам классической гостиницы. Среди прочего, появилось обязательное требование о наличии единой управляющей компании (УК) всем номерным фондом апарт-отеля. Это значит, что частные собственники апартаментов, которые до сих пор не хотели делиться с профессиональной УК частью дохода от сдачи и искали арендаторов сами, практически не имеют шансов пройти классификацию. С сентября собственники таких апартаментов получат запрет на сдачу в аренду, рекламу и продвижение своих услуг на сайтах агрегаторах.

«Частные инвесторы в недвижимость под сдачу, мы называем их «посуточники», лишаются инструментов для продвижения своих услуг», — подчеркивает исполнительный директор Межрегиональной ассоциации апарт-отелей и консультант апарт-отеля «Фoмин» Александр Ружинский.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), к концу первого полугодия 2025 года объем прошедших классификацию юнитов в работающих сервисных объектах составлял всего 32% от рынка.

Весомая доля рынка

По данным NF Group, в Санкт-Петербурге по состоянию на август 2025 года работает 62 апарт-отеля с совокупным номерным фондом 9,1 тыс. единиц.

«Практически в каждом апарт-отеле есть номера, которыми собственники управляют самостоятельно и сдают в аренду. У кого-то больше, у кого-то меньше, но в среднем, около 40% номерного фонда петербургских апарт-отелей находятся в управлении частными лицами», — говорит основатель KR.Consulting, экс директор RBI PM Карина Шальнова.

«Как правило, в сервисных апарт-отелях с привлечением управляющей компании в аренду сдается около 50% номерного фонда — в среднем 40–60%, в зависимости от бренда и программ доходности оператора», — дает свою оценку руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.

Коммерческий директор PLG Виктория Левина приводит данные отеля этой сети IN2IT — в нем 1,5 тыс. номеров, из них одна треть находится в отельном управлении, а две трети — у частных собственников.

Работа «в черную»

Прогнозы экспертов о том, как будет развиваться ситуация, разошлись.

«Доля номерного фонда под управлением профессиональных управляющих компаний будет расти», — ожидает Ольга Рянкель.

«Какого-то большого перетока паникующих людей, которые сказали, боже, мы не знаем, как дальше жить, возьмите наши юниты в управление, пока нет», — признает Виктория Левина из PLG. По ее словам, большая часть собственников апартаментов выжидает, как сложится правоприменительная практика нового законодательства и надеется, что глобальных изменений все-таки не будет.

По прогнозу Карины Шальновой, до 10% владельцев юнитов в апарт-комплексах уйдут в тень и продолжат сдавать их «в черную», остальные могут перейти от посуточной аренды к более долгосрочному размещению, либо перейдут к сотрудничеству с управляющими компаниями.

Александр Ружинский допускает, что владельцы объектов, не прошедших классификацию, столкнутся со сложностями по поиску арендаторов и могут попытаться выставить их на продажу.

По данным ЦИАН, в первом полугодии 2025 года на вторичном рынке апартаментов в Санкт-Петербурге экспонировалось около 800 лотов. Это на 10% меньше, чем в первом полугодии прошлого года. Средняя стоимость предложения квадратного метра в апартаментах на вторичке оставила 291 тыс. руб. (+8% к уровню 2024 года). На первичном рынке апартаментов в городе объем предложения выше — 5,9 тыс. лотов, а средняя стоимость квадратного метра ниже ­— 257 тыс. руб. По сравнению с первым полугодием 2024 года цены снизились на 12% за счет скидок и акций от застройщиков, привел данные руководитель отдела продаж ЦИАН Евгений Белоглазов на деловом завтраке в рамках премии «Доверие потребителя».

Повтор публикации от 06.08.2025