Конец эпохи: как Россия получила и потеряла шанс на доступное жилье

За месяц до вступления в силу поправок к 214-ФЗ, которые упраздняют долевое строительство, участники рынка до сих пор не имеют внятной картины будущего отрасли. Итоги прошлого тоже не осмыслены: чем была «долевка» для отрасли и потребителей — инструментом массовых злоупотреблений или механизмом развития? Уходит целая эпоха, оставившая после себя очень заметные результаты, считает главный редактор «Недвижимости и строительства Петербурга» Дмитрий Синочкин и подводит для РБК Петербург итоги двух с половиной пятилеток долевого строительства:

50 оттенков обмана

«Знаменитый 214-ФЗ, регулирующий основные принципы долевого строительства, был принят в 2004-м и начал действовать в 2005 году. До этого застройщики упражнялись в изысках: использовались паевые схемы (кооперативные стройки), векселя и инвестиционные договоры, но главным образом — предварительные договоры купли-продажи.

Все это сильно напоминало «русскую рулетку»: компании с именем и репутацией все же старались выполнять обещанное в договорах. Но в случае каких-либо неприятностей граждане, перечислившие (чаще — передавшие из рук в руки) деньги на будущую квартиру, могли остаться ни с чем. Что нередко и происходило. Главным риском в эту смутную эпоху были «двойные продажи»: застройщик вполне мог рассчитаться жильем с подрядчиком, а потом — при случае — повторно пустить те же квартиры в оборот. Например, продать гражданам. И «выловить» такие случаи на стадии сделки было крайне сложно: не было обязательной госрегистрации.

В прошлом году город продавал под застройку участок на окраине. Одно из условий торгов: предоставить жилье трем десяткам обманутых граждан. Среди них были семьи, еще в 2003 году оплатившие квартиры в переоборудованных бывших электрощитовых…

Опрошенные нами застройщики единодушны: одна из главных заслуг разработчиков 214-ФЗ — с помощью обязательной госрегистрации договоров долевого участия (ДДУ) им действительно удалось свести «двойные продажи» если не к нулю, то к минимуму.

Правда, как отмечает генеральный директор «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев, в любой ситуации найдется определенное количество граждан, оказавшихся обманутыми. Не в строительстве — так под обещания сказочных доходов по депозитам. Или с помощью банальных наперстков. Просто в силу личных качеств. В конце концов, исправно работающий 214-ФЗ никак не помешал бравой фирме «Эверест» собирать деньги под будущие квартиры, не имея даже участка, под видом бронирования. Объявили, что отдельная квартира будет стоить меньше миллиона рублей — и клиент пошел! (Эта история случилась в 2011 году, банкротство — в 2016-м). Компания НПФ «СВИТ» в 2013 году на самом старте, «под котлован», собрала более 150 млн рублей (ЖК «Яблоневый цвет»), да и обанкротилась… Девелопер Евгений Бонд замечательно продавал жилье в надстройке на историческом доме, без единой бумажки от КГИОП; его супруга Ирина Бонд бодро торговала квартирами в многоквартирном доме на участке ИЖС… Такие проекты появляются независимо от состояния нормативной базы, и ведь клиенты находятся!

В защиту доверчивых граждан стоит заметить: некоторые считают, что раз услуга рекламируется публично — значит, она законна. Иначе бы компетентные органы пресекли, не так ли? С некоторыми особенностями работы органов им приходится знакомиться на личном печальном опыте…Но в целом, повторюсь, с середины «нулевых» ситуация в строительстве заметно оздоровилась.

«Когда принимался 214-ФЗ, перед законодателями стояла вполне определенная задача — решить проблему с «двойными продажами», — напоминает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой». — И закон действительно хорошо справляется со своей задачей. По Петербургу и области я уже давно не встречал, чтобы одну и ту же квартиру продавали дважды…»

Параллельно с ДДУ вполне легитимной долгое время оставалась кооперативная схема. Доля ЖСК в середине «нулевых» составляла, в зависимости от региона, от 20 до 50%. За примерами далеко ходить не надо: крупнейший российский застройщик СУ-155 практиковал схему «коммандитного товарищества»; по сути — это вариации на тему ЖСК. (Закончилось все печально, но это уже другой вопрос). В петербургском регионе Группа ЦДС вплоть до 2015-2016 года активно использовала кооперативную схему, и вполне успешно. Прямого запрета на ЖСК не было (и нет до сих пор), но местные власти обычно ведут активную контрпропаганду, упирая на рискованность кооперативного строительства. Отчасти это правда: санкций за просрочку в ЖСК нет, долги (по каким бы причинам они ни возникли) — общие. Отчасти власти против потому, что с кооперативами труднее договариваться о финансировании «социалки», дорог и прочего.

Однако от риска банкротства застройщика не защищает ни ЖСК, ни ДДУ. Крупнейший петербургский долгострой — проекты ГК «Город» — запускался по долевой схеме, крупнейший областной — ЖК «Силы природы» — по кооперативной. Результат сходный.

Рост жилищного строительства

Главный результат введения долевой схемы — стабильный и последовательный рост жилищного строительства. В 2005 году в России сдали 50,55 млн кв. м жилья, в 2008-м — 64,06 млн, в 2014-м — 84,2 млн кв. м. После рекордного 2015 года (85,55 млн) начался спад, но все равно на уровне, близком к 80 млн.

В целом с 2005 по 2017 год в РФ ввели около 863 млн кв. м жилья. Если отбросить долю ИЖС (около 40%) и учесть дома ЖСК, то на долевое строительство приходится не менее 414 млн кв. м. Это очень серьезный показатель. «Долевое строительство позволяет множеству людей приобретать недвижимость по наиболее выгодной цене, — отмечает Вячеслав Заренков, председатель правления Группы «Эталон». — Схема востребована и успешна — об этом наглядно свидетельствует рост первичного рынка». Как подтверждает Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»,

«Долевое строительство позволило строительному рынку динамично развиваться в течение многих лет. Кроме того, эта схема давала возможность приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, а значит — дешевле».

Конечно, можно сказать: не было бы «долевки» — строили бы как-то иначе. Но вряд ли столько. Совпали два фактора. Строители получили надежный источник дешевых (фактически — бесплатных) денег. Граждане — возможность приобрести на приемлемых условиях (сначала в рассрочку, а потом и в ипотеку) вожделенное жилье, оно же — растущий в цене (до поры, конечно) актив, оно же — верный источник дохода в добавку к жидкой пенсии.

Критики «долевки» нередко ссылаются на опыт Европы и США: там такой способ строительства считается экзотикой. Но у нас и ситуация нетривиальная: огромный дефицит комфортного и качественного жилья — при невысоких доходах основной массы населения.

Соотношение доходов и цен на жилье, конечно, сильно различается от страны к стране. Но в целом в Европе и Штатах сложилось примерно такое соотношение: средняя цена «квадрата» приблизительно соответствует месячной средней зарплате. В Германии медианный доход — порядка 1800 евро; жилплощадь в Баварии стоит от 1500 за кв. м, от 2000 — в Гамбурге, от 1000 — в восточной части Берлина, от 2000 — в западной… Италия: 1350 евро в месяц, типовое жилье — от 1000 до 2000 за «квадрат». В США средний доход — 3120 долларов, за эту сумму как раз можно приобрести квадратный метр — не на Манхэттене, конечно, но в Сиэтле и городах Среднего Запада.

У нас: в 2016 году медианная зарплата в Москве составляла 51 000 рублей в год, в Петербурге — 34 500 рублей, в других регионах России — в пределах 27 000 рублей. С ценами на жилье можете сравнить сами. О совсем других ипотечных ставках и о принципиально другом уровне аренды — умолчим. Напомним только: в 2005 году был выдвинут лозунг насчет «доступного жилья», но в последующие годы его как-то незаметно заменили на «доступность ипотеки».

«Долевая схема не только сделала жилье доступным, — полагает Арсений Васильев. — Она дала мощный импульс развитию строительства. Включился мультипликатор: оживились смежные отрасли (производство стройматериалов, энергетика, транспорт и пр.), появились новые рабочие места, в бюджет потекли налоги. В несырьевом сегменте нашей экономики таких примеров очень немного». Стоит напомнить: поначалу девелоперы восприняли 214-ФЗ негативно, как избыточное регулирование.

«Со временем мы адаптировались под 214-й закон, а применение закона адаптировалось под нас, — говорит генеральный директор компании «Лиговский канал» Максим Жабин. — Были установлены правила игры. Иногда правила нарушаются, но чаще это следствие неправильных управленческих решений (в компаниях), и в меньшей степени — намеренное нарушение закона. Долевое участие — это инструмент, он позволял и позволяет поддерживать и развивать рынок строительства в России».

Танцы на граблях

Проблемы в долевом строительстве, конечно, есть, и начались не вчера. «Двойные продажи» сошли на нет — но начались банкротства застройщиков. Обманутые дольщики стали организованной силой и донимали местные власти митингами и голодовками. (Другое дело, что среди них были и кооператоры, и потерпевшие по другим схемам, но поскольку продажи по ДДУ стали преобладающими — постольку и проблемы отрасли ассоциировались именно с «долевкой».)

Кроме того, региональные власти, столкнувшись с дефицитом бюджетных средств на развитие, стали все чаще и охотнее обременять строителей дополнительными затратами: на «социалку», на дорожное строительство… Кстати, особенно активно этим занимались в Петербурге: примерно с 2012 года поборы и «добровольные пожертвования» стали повсеместной практикой. Причем строителям приходилось тратить на возведение детских садов из прибыли, а затем еще платить на эти затраты налог. Это неизбежно повышало себестоимость жилья, а платежеспособность граждан с 2014 года неуклонно снижается. Любопытно: в августе 2017-го вице-губернатор Игорь Албин выдвинул тезис: «Объекты социального назначения, возведенные девелоперами, подлежат передаче городу безвозмездно».

А в сентябре на Московском урбанфоруме замминистра строительства Никита Стасишин назвал попытки переложить на застройщиков социальные обязательства «трендом, от которого надо уходить». Противоречие кажущееся: федеральному центру надо рапортовать о снижении цен и повышении доступности, а регионам — объяснять разъяренным новоселам, почему с садиками и дорогами ничего не выходит. Регионы оказались в ловушке опережающего роста стройки, обусловленного «долевкой»: инфраструктура за рынком не поспевает. Ленинградская область предложила разумную альтернативу — «социалка в обмен на налоги» — и за пару лет стала чемпионом по вводу жилья на душу населения…

Неубедительные объяснения

И все же объявленная президентом отмена долевого строительства стала сюрпризом. Причем не только для застройщиков — Минстрой довольно долго не мог выдавить из себя сколько-нибудь внятные объяснения. Ведомство как раз потратило пару лет на запуск Компенсационного фонда, подготовило мощный пакет поправок в 214-ФЗ — чтобы что? Чтобы объявить, что вскоре все это больше не понадобится?

Не очень убедительным выглядит объяснение, что девелоперы жульничают, а вот банки, к которым переходит контроль за строительством, обеспечат надежный контроль. Особенно на фоне деятельности ЦБ, который закрывает проблемные банки в среднем по две штуки в неделю. Да и про беглых банкиров СМИ пишут много чаще, чем про исчезнувших застройщиков. (У девелопера активы — в земле, бетоне, кирпиче, трубах — куда он их унесет?) Если бы АСВ гарантировало каждому дольщику возврат средств за счет бюджета — как гарантируют 1,4 млн рублей каждому вкладчику, — в строительстве была бы та же картина, что и в финансах. Банкротство стало бы не мучительной процедурой, а эдаким веселым спортом.

Конечно, финансисты не прочь наложить лапу на те 5-8 триллионов рублей, которые (по косвенным оценкам) крутятся в строительстве. Но создавать специализированные отделы, оценивать риски, поэтапно контролировать стройку? Выплачивать штрафы за гастарбайтеров? Это вряд ли, как говорил товарищ Сухов.

«Запрет «долевки» не улучшит, а ухудшит ситуацию, — уверен Арсений Васильев. — Многие компании, которые в нормальных условиях могли бы справиться с трудностями, будут вынуждены переносить сроки или банкротиться, увеличивая количество «обманутых дольщиков», ради которых эта реформа и затевалась». «Банковское финансирование проектов, на которое мы все теперь будем обязаны перейти, неизбежно приведет к росту цен на жилье, — полагает Вячеслав Заренков. — Просто потому, что это более дорогие для застройщика деньги». Рассуждать о надежности нового подхода, о том, решит ли он проблему обманутых дольщиков, пока все-таки рано, считает он. Весьма вероятно, что надежнее не станет. А вот дороже станет точно».

Позиция автора может не совпадать с мнением редакции.