Петербург ищет путь из комплексного гетто

Фото: РБК

Против «бетонных гетто» и «градостроительного геноцида» выступили этой весной жители поселка Шушары вблизи Петербурга. Они вышли на митинг и начали сбор подписей под письмом президенту Путину. Эксперты давно предсказывали, что столь же низко качественная, сколь и масштабная, застройка окраин в Москве и Петербурге приведет к социальным проблемам, и вот – началось. Таким же образом, как в Шушарах, застраиваются многочисленные участки площадью от 10 до 100 гектаров – это называется комплексным освоением территорий (КОТ). По мере ввода гигантских жилых комплексов в эксплуатацию, скорее всего, будут возникать новые протесты. Есть ли выход из градостроительного тупика?

Синоним слова «спальник»

Модель комплексного освоения территорий стала ответом на исчерпание участков под застройку в пределах городской черты и альтернативой точечной застройки, на которую в обеих российских столицах ополчились градозащитники. Новые городские кварталы пошли в поля, где невозможно навредить историческим зданиям, и куда вмещаются безграничные объемы жилья.

К формату комплексного освоения территорий относятся проекты возведения жилья в объеме не менее 250 тысяч квадратных метров, - объясняет генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий. В рамках таких масштабных проектов, по его оценкам, сейчас в Петербурге строится почти половина жилья, а к 2016 году будет строиться до 70%. По состоянию на конец 2013 года в Петербурге было заявлено 83 проекта КОТ общей площадью 68 млн кв. метров жилья, в соседней Ленинградской области - 20 проектов совокупной мощностью в 13,3 млн квадратных метров.

Трудно себе представить менее комплексную застройку – в этом главная претензия к сегодняшним проектам КОТ. Коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев привел в пример западные КОТы: там комплексные проекты предполагают создание почти автономных территорий, «якорем» которых нередко выступают современные производства или технопарки. Таким образом, рабочие места не только присутствуют в проектах, но являются их главным содержанием. "Фактически, Силиконовая долина - это проект комплексного освоения территории", - отметил Алексей Гусев. Пока же в российской практике, продолжил он, единицы проектов – такие, как Сколково - являются комплексными по мировым меркам, и они еще не завершены. "В Петербурге проектов такого масштаба нет, и без поддержки государства их появление проблематично. В тех проектах, которые есть в нашем городе, основной драйвер - это жилищное строительство", - подчеркнул он.

Жилой микрорайон, без мест приложения труда, уже трудно назвать комплексно освоенной территорией. Но если приложить к домам широкий спектр сопутствующей инфраструктуры, термин КОТ хотя бы частично будет оправдан. Однако, по утверждению гендиректора ЗАО "Найт Фрэнк Санкт-Петербург» Николая Пашкова, кроме жилья, в КОТах не строится практически ничего. «Посмотрите на проекты первых петербургских КОТ, - предлагает он. - Сколько там живет людей? Сколько при этом застройщик построил для людей детских садов, школ? Я живу недалеко от одного из реализованных проектов. Там, где должна быть социальная инфраструктура, там пустыри с кучами грязи. Улично-дорожной сети нет вообще. Утром и вечером стоят огромные пробки на въезд и выезд из комплекса». «О какой комплексности мы говорим? Это комплексный ад!», - заключил Н.Пашков.

«К сожалению, большинство застройщиков, руководствуясь сиюминутной экономической целесообразностью, сегодня реализуют проекты КОТ в сегментах «эконом-класс» и даже «жесткий эконом», - продолжил тему качества застройки директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. - Как правило, это высотные жилые комплексы с минимальными потребительскими характеристиками: без оригинальных архитектурных решений, с преобладанием малометражных студий и однокомнатных квартир. Можно привести примеры, когда изначально интересные проекты комплексного освоения территории затем распадались на отдельные лоты, и сейчас эти территории осваивают разные застройщики. Это негативно отражается на качестве создаваемых кварталов». В Петербурге термин КОТ стал эвфемизмом, подразумевающим большой «спальник» у кольцевой дороги. Этой аббревиатурой риэлтеры уже покупают покупателей: «если не добавите денег, придется ехать в КОТ».

Техническая погрешность или системный просчет?

В существующих проектах комплексного освоения есть серьезные изъяны, но сам формат – правильный, и еще себя покажет с лучшей стороны, - считает целый ряд собеседников РБК. «КОТы дают возможность создать современную инфраструктуру: люди получают квартал или микрорайон, где все новое – дороги, инженерные сети, детские сады и школы, - утверждает Алексей Гусев. – К тому же, большой объем застройки позволяет снижать себестоимость строительства и повышать доступность жилья на 15 – 20%. Такого двойного результата почти невозможно достичь при реализации локальных проектов в давно существующих районах города».

«Формат КОТ не только не губит большую городскую территорию, но и позволяет делать ее более привлекательной», - ответил на замечание РБК о губительном воздействии КОТов на городскую среду президент НП «Объединение Строителей» Алексей Белоусов.

«Комплексное освоение территории дает инвестору возможность более свободно использовать  архитектурные, планировочные, объемные решения, - объясняет он свою позицию. – А точечные объекты всегда ограничены рамками сложившейся на территории застройки». По словам Алексея Белоусова, в любом правиле есть исключения, и существуют весьма неудачные примеры КОТ. С другой стороны, существуют и неудачные примеры освоения больших территорий с помощью точечной застройки. «Посмотрите на Крестовский остров: разностильные сооружения, от таунхаусов до двенадцатиэтажек, и все это на одной улице. Комплексный подход к застройке острова позволил бы превратить его в жемчужину», - считает собеседник РБК.

Эксперты подчеркивают, что качество застройки – функция опыта, и первые КОТы закономерно сделаны с ошибками, которых постарались избежать инициаторы последующих крупных проектов. «Нужно разделять проекты КОТ, которые были начаты 5-6 лет назад, когда еще не были выработаны региональные градостроительные нормы, - говорит председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский, - и современные проекты, где гораздо лучше учтены параметры качества среды. Я думаю, за новыми проектами КОТ – перспектива».

Впрочем, по мнению генерального директора ИСК «Петрополь» Марка Лернера, масштаб девелопера и территории, которую он взялся комплексно освоить, как правило, несоразмерны, и это системный порок модели КОТ: «Только высокопрофессиональные и очень мощные инвесторы, обладающие почти не ограниченными финансовыми ресурсами и запасом времени, могут реализовать качественный, интересный и одновременно масштабный проект. К сожалению, в основном мы видим другой уровень. Когда девелопер только построил три домика и сразу взялся осваивать 20 и более гектар – результат вызывает уныние». Шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин указывает на другой изъян этой модели: застройка полей – сомнительный вектор пространственного развития города. «Мне не близка идея городской экспансии, расползания окраин, - говорит эксперт. - Это ведет к бесконечно растущим затратам на коммуникации. С городами-спутниками тоже не складывается - пока можно говорить только о "гетто-спутниках"». «Мне ближе голландский подход: рачительное использование существующего городского пространства, его насыщение новыми удобствами и функциями», - резюмирует Дмитрий Синочкин.

В начале нового тренда

В московских проектах комплексного освоения территорий тоже доминирует модель спального района с минимумом социальной инфраструктуры, но маятник уже качнулся в другую сторону, - считает директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская. «Мы уже находимся в начале нового тренда», - говорит она. Ликвидность жилья с плохим средовым окружением начала снижаться еще год назад, а наступающий экономический кризис дополнительно обострил для столичных девелоперов вопросы качества их проектов. И покупатель, и московские власти одновременно стали более грамотными и требовательными, «не позволяя строить на городской территории что угодно», - отмечает эксперт.

«Главным камнем преткновения в вопросе того, нужны ли проекты КОТ, является их качество: строительство жилья, не обеспеченного соответствующей инфраструктурой, недопустимо. Мы стараемся не ограничиваться минимумом, который требует администрация, и работаем, в частности, с местными комьюнити, чтобы создать гармоничную среду, - отмечает коммерческий директор компании RDI Дмитрий Власов. - Об инфраструктуре вопрос даже не стоит: жилые комплексы обеспечены ею полностью». Переход от «спальников» к проектам нового качества не ограничивается наличием школ, детских садов и парковок, - подчеркивает Ирина Ирбитская. По ее словам, современный городской квартал не может быть жилым – его обязательно отличает многообразие функций. И, как отмечают московские девелоперы, практика строительства полифункциональных кварталов уже появилась.

«Реализуя концепцию «Миниполис», мы ставим целью создать современный градостроительный продукт, - рассказывает пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. - Миниполисов будет несколько. В частности, в рамках этой концепции мы завершаем обновление столичного района Строгино. В районе создан масштабный спортивный комплекс: стадион «Янтарь» и одноименный дворец спорта с ледовыми аренами, бассейнами и спортзалами. В нем открыто много спортивных секций для детей. В жилых домах работают детский центр, центр изучения иностранного языка и другие объекты. В сентябре на этой территории ожидается ввод в эксплуатацию Московского государственного института электроники и математики (МИЭМа)». «Строгино из обычного «спальника» превратился в район высокой социальной активности с новыми рабочими местами, условиями для учебы, занятий спортом и так далее», - резюмирует собеседник РБК.

Попытки создать «неспальные» кварталы прослеживаются и в новых петербургских проектах КОТ. «Я надеюсь, что скоро в городе будут заметны положительные примеры комплексного развития территорий, - говорит Сергей Степанов. - Например, «Строительный трест» и «Отделстрой» совместно возводят в Кудрово новый микрорайон. Помимо жилых домов, здесь уже построен детский сад с развивающим детским центром, спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной, медицинские учреждения, в том числе филиал Всеволожской клинической центральной больницы. В квартале создан парк с велосипедными и прогулочными дорожками, обеспечены все инженерные сети, проложены качественные дороги».

Условий нет

В то же время, надеяться на то, что естественным путем «все наладится», не стоит, - отмечают эксперты. «На институциональном уровне нет никаких условий для качественного развития городских территорий – ни современного градостроительного законодательства, ни практических моделей управления застроенными территориями, инвестиций в повышение их качества, и так далее. Нужна принципиальная реформа институтов», - говорит Ирина Ирбитская.

Гендиректор компании "СПб Реновация" Артур Маркарян поддерживает этот тезис: «Высокого стандарта развития территорий на государственной уровне еще нет. Существующие на данный момент нормативы и законодательные решения не нацелены на создание качественной среды в рамках проектов комплексного развития территорий». Государство должно выполнить свою функцию регулятора, серьезно поправив существующую сегодня модель освоения территорий в рамках больших проектов, - уверен Николай Пашков. «В частности, стоит отказаться от порочной практики совмещения в одном лице ленд-девелопера, который готовит территорию, и застройщика зданий - конечного бенефициара от выхода площадей», - сказал он. И он, и многие другие эксперты выступают за создание специальных структур – их можно назвать агентствами развития территорий – которые займутся мастер-планированием и управлением масштабными проектами застройки. В этом случае застройщики будут возводить жилье, торговые центры и другие объекты в рамках отдельных лотов, не имея возможности нарушить заданную логику освоения пространства и интересы будущих жителей.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:

Генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин:

Насколько оправдан формат комплексного освоения территорий (когда девелопер строит один или несколько кварталов)? Есть несколько мнений. Первое мнение: на большой территории существует возможность действительно комплексного освоения, а не просто строительства жилых зданий. Второе мнение: если девелопер не готов инвестировать в качество среды, в формате КОТ он просто губит большую городскую территорию. Поэтому от КОТов надо отказываться. К какому мнению вы склоняетесь и почему? Знаете ли вы удачные примеры КОТ в Петербурге?

Сегодня не стоит вопрос оправданности формата КОТ: это вынужденная мера, т.к. у девелоперов больше нет подготовленных под застройку земель. Конечно, на большой территории можно развивать интересные проекты комплексной застройки, хотя нечасто количество переходит в качество. Город регулирует комплексное освоение территорий через генеральный план, правила землепользования и застройки, градостроительные нормы проектирования и т. п., выступая регулятором застройки. Вопрос в том, захочет ли девелопер привнести в среду новые форматы, перешагнув минимальный рубеж требований. Пока ситуация такова, что большинство застройщиков хочет строить много и дешево, обращая внимание лишь на экономику проекта, а не на его идеологию. Сейчас пришла пора формировать новую жилую среду. Нельзя сказать, чтобы многие продвинулись в этом, но говорят о ней многие. Кто первый воплотит слова в дело – выиграет. Мы к этому стремимся, рассчитывая на покупателя, которого не устраивают муравейники, который хочет чего-то качественно иного.

«Ленстройтрест» привлекает к проектированию своих жилых кварталов лучших европейских архитекторов и градопланировщиков. Нам важно формировать новый рынок, воспитывать нового покупателя и создавать новую жилую среду.

Экономика КОТ и экономический кризис. Возросли ли риски реализации проектов КОТ, с учётом большого масштаба этих проектов? Пересматриваются ли/будут ли корректироваться эти проекты тем или иным образом?

Корректировка по мере развития проекта может иметь место, но вопрос в том, за счет она будет происходить. Можно убрать объявленные опции, отказаться от идеологии и пойти строить то, что будет востребовано сегодня, т. е. во времена кризиса – жесткий эконом. Второй вариант – затянув пояса, переживать кризис, не отказываясь от идеологии. Кризис цикличен, всё вернется на круги своя, и вернутся покупатели, которые хотят иметь качественное жилье. Пока предпосылок для корректировки наших проектов нет.

Функции городского квартала. Что понимается под многофункциональным кварталом в применении к Петербургу ближайших пяти лет? Какие функции, кроме жилой, может взять на себя девелопер?

Мы взяли на себя всю работу внутри квартала – строительство жилья, социальной инфраструктуры, инженерии и т. п. Кроме того, мы стараемся подбирать покупателей коммерческих помещений, чтобы наши жители были равномерно обеспечены всем, что может понадобиться для жизни, – аптеки, парикмахерские, отделения банков, кафе, магазины и прочее.

Как практически осуществить переход от сегодняшнего квартала-"спальника" к полноценному городскому кварталу? Как вы представляете себе нулевой, первый, второй шаги такого перехода?

Спальник, по сути, тоже является полноценным городским кварталом – он соответствует всем градостроительным нормам (хотя замечу, что они отстали от жизни). Задача современных девелоперов в том, чтобы перешагнуть эти законодательные границы и предложить другое качество жилья: интереснее фасады, больше озеленения, больше парковочных мест, лучше детские площадки и т. п. Это поможет отстроиться от общей массы конкурентов и в итоге создать спрос на продукт другого уровня.