Петербургские застройщики пока не испытывают проблем с продажами

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

Вместе с тем девелоперы не питают иллюзий по поводу перспектив рынка в среднесрочной перспективе, но ожидают, что относительная ясность наступит не раньше весны, когда иссякнет инерция ажиотажного спроса конца 2014 года и будут определены параметры государственной программы субсидирования ипотечных ставок.

После ажиотажа

«Высокий спрос на строящиеся квартиры осенью превратился в декабре в настоящий ажиотаж, - напоминает директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. - Новый виток колебаний курса валют и падение рубля вызвали панику у многих клиентов, в результате купить квартиру поспешили и инвесторы, и люди, которые ранее не планировали такую покупку, и те, кто собирался это сделать, но гораздо позднее. Таким образом, декабрь отобрал у января и февраля некоторых потенциальных покупателей».

«Спад в начале нового года вполне закономерен, - констатирует директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. - Те, кто планировал приобрести жилье, сделали это в ушедшем году. Однако о полном прекращении продаж речь не идет».

«Показатели начала года можно оценивать по-разному, в зависимости от того, с каким периодом сравнивать, - рассуждает, в свою очередь, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева. - Мы не берем в расчет декабрь 2014-го, ознаменованный нерыночным ажиотажем. Сравнивая с январем прошлого года, мы не видим отрицательной динамики».

«В начале 2015 года ситуация на рынке строящегося жилья оставалась ровной, - дополняет картину руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. - Объем наших сделок на первичном рынке в январе текущего года - на уровне января прошлого года (было продано чуть больше 2000 квартир). Итоги февраля пока не подведены, но по всем показателям этот месяц будет закончен на уровне февраля прошлого года, когда в новостройках было продано чуть более 2100 квартир. В компании Setl City, эксклюзивным брокером которой является «Петербургская недвижимость», число заключенных сделок превышает количество проданных квартир в этот период в прошлом году».

«В январе мы перевыполнили план продаж на 15%. Сейчас ситуация стабильная, есть неплохой спрос», - оптимистичен Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». «Ажиотажа, подобного тому, который наблюдался в конце прошлого года, сегодня нет. Базовый спрос сохраняется на том же уровне, что и прежде», - резюмирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.

Осторожное выжидание

Перспективы рынка строящегося жилья участники рынка оценивают осторожно. По их словам, осторожность проявляют и многие потенциальные покупатели. «Люди не торопятся заключать сделки, заняв выжидательную позицию. Это обусловлено страхами и неуверенностью в завтрашнем дне: а вдруг сократят на работе/урежут зарплату/изменятся ставки. Многие предпочитают подождать 2-3 месяца, продолжая при этом прощупывать почву», - описывает ситуацию Анжелика Альшаева.

«Макроэкономическая ситуация и в дальнейшем будет оказывать влияние на динамику продаж, так как курс валют еще не пришел к какому-то равновесию. Возможно, объемы продаж в течение года будут то снижаться, то расти. Многое также будет зависеть от ситуации на рынке ипотеки», - говорит Екатерина Гуртовая.

«Безусловно, одним из самых важных сегодня факторов, влияющих на динамику рынка, – сохраняющаяся неопределенность со стоимостью ипотеки, - дополняет председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. - Меры по поддержке ипотечного кредитования на рынке строящегося жилья уже заявлены и делаются первые шаги по их практической реализации, но положительное влияние проявится, скорее всего, не ранее мая–июня».

По словам Игоря Креславского, сохранять осторожный оптимизм ему позволят опыт, накопленный его компанией и другими участниками рынка в ходе прошлых кризисов, в том числе в 2008-2009 гг. «Опытнее стали не только застройщики, опытнее, а главное, рациональнее стали покупатели: в отличии от первой половины 2009 года, сейчас практически отсутствует ожидание резкого снижения цен, а модель покупательского поведения стала более типичной именно для потребительского рынка, где ключевую роль в выборе квартиры играет соответствие цены качеству и надежность застройщика», - говорит эксперт. «По объектам с удачным расположением, хорошими планировками и адекватным ценообразованием спрос растет, - заявляет Денис Лола. - Спад затрагивает лишь объекты в районах с недостаточной транспортной доступностью, отсутствием развитой инфраструктуры или большим конкурентным предложением на соседних участках».

«Каким будет спрос на жилую недвижимость в течение года, точно спрогнозировать раньше марта, а то и апреля очень сложно – слишком много неизвестных, - рассуждает Денис Бабаков. - По прошествии первых весенних месяцев, думаю, окончательно прояснится, что же происходит: каков спрос, насколько популярна ипотека и т.д.»

Каждому — свое

«Два фактора - имидж застройщика и стадия готовности объекта - становятся особенно актуальными в период экономической нестабильности, когда возрастает вероятность появления «недостроя», - говорит Екатерина Гуртовая.

«Ситуация со спросом в 2015 году может отличаться для каждого проекта и будет зависеть от застройщика, его репутации, его опыта работы, в том числе и во время прошлого кризиса», - продолжает Ольга Трошева. По мнению Дениса Бабакова, выиграют компании, которые входят в состав крупного холдинга, строят на земле, выделенной под строительство по закону, объекты сдают точно по графику, а квартиры реализуют в соответствии с 214-ФЗ. «Анализ обращений в «Ленстройтрест» показал, что именно репутация компании стала основным критерием выбора. Люди обращают внимание на долгожителей рынка недвижимости, на то, как компания справилась с предыдущими кризисами», - комментирует Анжелика Альшаева. По мнению эксперта, в этом году наибольшим спросом будут пользоваться объекты высокой стадии готовности: «В любой кризис покупка именно этих квартир несет наименьшие риски».

«Понимая, что 2015 год будет сложным, мы своевременно подготовились к этому – сформировали эффективный портфель проектов, адресную программу. В настоящее время «ЮИТ Санкт-Петербург» концентрирует свою деятельность на строительстве объектов, которые уже выведены на рынок – все они будут сданы по графику», - говорит г-жа Гуртовая.

«Для нас любое сокращение спроса не критично. Поступлений по договорам от уже проданных квартир нам хватит, чтобы достроить все те объекты, в которых мы ведем продажи сегодня», - категоричен Денис Бабаков. Уверенность в том, что находящиеся сегодня в продаже объекты будут достроены в срок, несмотря на изменения внешней ситуации и параметров спроса, высказали и другие опрошенные РБК Петербург крупные девелоперы.

По общему мнению крупных хастройщиков, с проблемами могут столкнуться небольшие девелоперы и проекты, находящиеся в начальной стадии реализации либо обладающие существенными изъянами.

Вопрос цены

«Однонаправленное ценовое движение на первичном рынке в январе–феврале текущего года практически отсутствует, что связано с одновременным воздействием двух противоположных факторов: с одной стороны, отменяются новогодние акции и спецпредложения (и это должно подталкивать цены вверх), с другой – происходит определенная коррекция цен, по крайней мере, на некоторых объектах», - описывает текущую ситуацию Игорь Креславский. «В своей ценовой политике ГК «РосСтройИнвест» основной акцент делает на предложении потенциальному покупателю максимально гибких условий оплаты: мы запустили несколько программ длительных беспроцентных рассрочек, благодаря которым большинство покупателей смогут выбрать для себя наиболее комфортный график».

«В январе показатель средней по городу цены квадратного метра продолжил рост, начавшийся в декабре 2014 года. Однако в последнюю неделю января тренд изменился и начался откат средней цены. В феврале она стабилизировалась на уровне последней декады декабря 2014 года», - делится наблюдениями Денис Лола. «В краткосрочной и в среднесрочной перспективе цены на квартиры будут повышаться, так как себестоимость будет расти у всех застройщиков – многие стройматериалы и оборудование являются импортными или содержат импортные составляющие, - рассуждает о ценовых перспективах Екатерина Гуртовая. - У каких-то компаний может появиться желание снизить себестоимость за счет качества. Для ЮИТ это не приемлемо. Возможно, мы внедрим дополнительный пакет отделки на основе российских материалов и оборудования. Клиент тогда сможет выбирать между более дорогими европейскими вариантами и более дешевыми российскими».

«Объемы строительства в 2015 году по сравнению с прошлым годом ожидаемо снизятся. Скорее всего, это произойдет за счет приостановки вывода новых проектов в продажу, - говорит Надежда Калашникова. - Цены продолжат медленный рост. Однако резких скачков как в сторону увеличения, так и в сторону снижения ждать не приходится».

Борис Федоров