Глава Фонда капремонта Петербурга: Нас ждут серьезные изменения

Фото: Д.Локтаев/Интерпресс

В этом году Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Санкт-Петербурга впервые практически полностью будет организовывать капитальный ремонт многоквартирных домов. В прошлом году, который был объявлен «переходным периодом», капремонтом управляли, как и раньше, Жилищный комитет и районные администрации.

О том, какие изменения ждут рынок капремонта в 2015 году в интервью РБК-Петербург рассказывает генеральный директор фонда Дмитрий Локтаев.

С января собственникам квартир и нежилых помещений выставляется дифференцированный платеж за капитальный ремонт. Как устроена эта дифференциация?

Тариф составляет от 2 до 3 рублей за квадратный метр в зависимости от типа дома. Дифференциация предусматривает восемь типов многоквартирных домов: дореволюционной постройки - прошедшие и не прошедшие капремонт, дома 1930-1970 годов ("сталинские", конструктивизм, "немецкие"), кирпичные и панельные "хрущевки" 1956-1970 годов, кирпичные дома 1965-1980 годов постройки, кирпичные дома после 1980 года и панельные дома тех же лет. Каждая категория подразделяется на дома с лифтами и без. Наличие лифта сильно влияет на стоимость капремонта.

Взносы граждан покрывают лишь малую часть реальной стоимости капремонта. Фактически он делается за счет бюджетных субсидий, а дифференцированные взносы играют больше воспитательную роль – чтобы граждане понимали, что капремонт дело ответственное и в разных домах его стоимость сильно колеблется.

Для внедрения этой системы надо иметь точную базу данных собственников помещений и самих этих помещений. Председатели ТСЖ утверждают, что в Петербурге нет ни того, ни другого. Вы создали такую базу?

Да. Мы этим активно занимались в прошлом году, использовали базы данных различных организаций: от Комитета по земельным ресурсам, районных ГУЖА и независимых расчетных центров (РЦ «Эллис», РЦ «Мобильная карта») до ВЦКП ЖХ, ГУИОН и Росреестра. В результате мы сформировали достаточный массив данных для выполнения своих функций, который постоянно обновляем. В нем учтены 21 тыс. 969 жилых домов и более 1,8 млн квартир и нежилых помещений.

Это и есть самые точные сейчас данные по количеству зданий и квартир в Петербурге?

Не совсем. Это самые точные данные только по многоквартирным домам. Всего в Петербурге, по городским данным, включая нежилые, офисные, промышленные объекты, около 100 тысяч зданий.

Помимо базы данных, необходима еще система расчета платежей за капремонт по каждой квартире. Вы тоже ее создали?

Конечно. Мы создали и уже ввели в работу многофункциональную Автоматизированную систему управления, с помощью которой уже начали выставлять собственникам дифференцированные платежи за капитальный ремонт. Система обрабатывает 1,8 млн счетов по всем объектам жилой и нежилой недвижимости в многоквартирных домах. Также по запросам собственников идет разделение счетов внутри квартир, где владельцам удобнее оплачивать счета раздельно. Информацию о размерах ежемесячных взносов по каждой квартире мы предоставляем в «ВЦКП» и «Петроэлектросбыт» для последующей печати квитанций. Разумеется, мы открыты для исправления ошибок по заявлениям граждан, например, возникшим в результате перепланировок. Около двухсот данных по объектам уже исправлено.

Есть ли у вас полная и актуальная информация о решениях собственников в части выбора способов накопления средств на капремонт? Каковы основные цифры?

Конечно есть. Из 21 тыс. 969 жилых домов перечисляют средства на счет регионального оператора 20 тыс. 529 домов (93,44%), 1272 дома (5,8%) перечисляют средства на свои специальные счета, открытые в банках, и еще 168 домов (0,76%) открыли у нас свои спецсчета. По закону их владельцем тоже является региональный оператор. Сейчас на праве собственности мы управляем 94,2% всех счетов по капремонту многоквартирных домов. Но эта цифра меняется. Во-первых, в ходе сверки данных с Государственной жилищной инспекцией, которая может выдавать предписания о закрытии некоторых счетов из-за нарушений – например, позднего открытия или отсутствия кворума на собрании собственников. Во-вторых, сами собственники меняют решения по способу накопления средств.

Зачем правительство Петербурга 22 декабря 2014 года утвердило Положение о порядке отбора подрядчиков по капремонту? Разве ФЗ-44 на вас не распространяется?

Законодательство о госзаказе на нас не распространяется. Потому что мы фонд, некоммерческая организация. Сейчас, как и раньше, капремонт финансируется через механизм субсидий. Положение об отборе подрядчиков выпускается каждый год.

Нынешнее Положение чем-нибудь отличается от предыдущих?

Отличия есть, но незначительные. Главное – как применяется Положение. Например, можно поверить простой справке, что у претендента есть 5-летний опыт работы, а можно потребовать дополнительные документы для доказательства и потом еще в них усомниться. В Положении такие детали не прописываются.

Почему, ведь конкурсы формально были открытыми?

Формально, да. Мы с этим столкнулись в прошлом году, когда попытались повысить уровень конкуренции на этом рынке. Обратились с приглашением участвовать в торгах к саморегулируемым объединениям строителей и их общественным организациям и обнаружили, что на рынке существует сложившийся стереотип, что работы по капремонту выполняют члены своего рода закрытого клуба подрядчиков, а те, кто в него в не входят, убеждены в бесполезности каких-либо попыток. Это самым негативным образом отражалось на конкуренции и как следствие на качестве работ.

В этом году ситуация изменится. Мы приложили много усилий, чтобы привлечь новых участников. Первые торги объявим уже в феврале, а не в мае, как в прошлом году. Публично работаем с самым широким кругом строительных организаций, убеждаем компании, что у них есть реальные шансы побеждать в наших конкурсах, которые будут проводиться на открытых, здоровых принципах.

Каковы эти принципы, критерии отбора подрядчиков?

Цена не является решающим критерием, хотя она конечно важна. Сроки выполнения работ, опыт, квалификация, гарантийные сроки, наличие производственной базы – все критерии прописаны в Положении.

Наша принципиальная позиция в том, что ко всем претендентам будут применяться совершенно одинаковые требования. Потому что главная цель – повысить качество капремонта. Но и претенденты должны ответственно оценивать свои возможности. И заявляться только на тот объем работ, для которого у них есть достаточное количество производственных мощностей и квалифицированных специалистов.

В этом году в связи с известными обстоятельствами в экономике мы также будем внимательно следить за наличием у компаний достаточных финансовых ресурсов. Кредитоваться сейчас будет гораздо сложнее и мы будем тщательно проверять банковские гарантии, представляемые в обеспечение государственных контрактов. Чтобы избежать прошлогодней ситуации, когда в 140 комплектах документов мы обнаружили банковские гарантии, не соответствующие конкурсной документации – либо откровенно фальшивые, либо выданные банками, не входящими в список Минфина. Такие компании были признаны победителями, хотя на их месте должны были оказаться совсем другие претенденты.

Вы прогнозируете передел рынка в связи с новым подходом к отбору подрядчиков?

Это не самоцель. Просто тщательный контроль наличия достаточных финансовых ресурсов, собственных производственных мощностей, кадров, дадут нам рычаги давления на черезчур авантюристски настроенных подрядчиков. А такие рычаги нам необходимы для повышения качества капремонта. Например, в прошлом году мы продублировали строительный контроль районных жилищных агентств по ста случайно выбранным домам и в десяти, примерно, случаях заставили подрядчиков полностью переделать работу. А всего некачественно выполненных работ мы обнаружили более чем на 20% объектов. С Петродворцовым районом у нас на этой почве даже вышел публичный конфликт. Они отказывались принимать наши замечания, а после того, как им пришлось все-таки работу переделать, они теперь отказываются согласовывать наши проекты капремонта домов в их районе на 2015 год.

Кстати, о контроле за капремонтом. У вас ведь хотели отобрать контрольные функции и передать их районным администрациям? Этот вопрос решен?

Пока этот вопрос обсуждается. Наши специалисты готовы обеспечить все контрольные функции в полном объеме. Инспекторы планируют отслеживать ход работ по каждому объекту от начала до конца – в режиме постоянного сопровождения. Как делают банки, когда инвестируют коммерческие проекты. Это необходимо для того, чтобы избежать полной переделки работ, как это случалось в прошлом году. Полная переделка – это, конечно, убийственная мера. Лучше до этого не доводить, а пресекать отклонения от проекта в самом начале, когда масштаб ущерба еще не слишком велик. Но, окончательное решение по данному вопросу остается за губернатором.

Вы говорите, что полностью управляете теперь капремонтом, но в Положении есть пункт о том, что если владельцем спецсчета являются собственники жилых помещений, то организатором торгов выступает администрация района. Районы наверно будут и заказчиками капремонта и, соответственно, контролерами. Зачем принят такой пункт, ведь он противоречит общему порядку организации капремонта?

Формально его аргументируют тем, что поскольку Фонд не является владельцем такого спецсчета, то он и не должен заниматься расходованием его средств.

Но ведь капремонт производится не на средства спецсчета, а на бюджетные субсидии. Взносы граждан носят главным образом воспитательную функцию, вклад в капремонт от них минимальный, как мы выяснили…

Все так. Это некий компромисс с районными администрациями, которые не хотят полностью отходить от процесса. Им оставили 1272 дома, 5,8% от общего количества. Правда, это непростые дома – в них существуют сильные ТСЖ, которые не пожелали отдавать в Фонд свои отчисления. Так что и районным администрациям будет непросто им что-то навязывать в процессе работ.

Зачем предусмотрены замеры теплопотерь с помощью тепловизоров – до начала ремонта и после его завершения?

Такое положение введено по предложению вице-губернатора Игоря Албина. Показания будут сравниваться, и делаться вывод об эффективности применяемых технологий. Например, стала ли кровля после ремонта лучше держать тепло и насколько. Пока эти обследования будут служить исключительно аналитическим целям. Но потом, когда технология будет отлажена и отражена в техзаданиях, эти обследования могут стать инструментом контроля за соблюдением договорных обязательств подрядчиками. Если показания тепловизора не будут укладываться в расчетные, значит, подрядчик нарушил технологию, возможно, применил более дешевые материалы и должен переделывать свою работу. Тепловизор – хороший инструмент контроля. Кстати, частные застройщики его уже давно применяют на своих объектах.

Какие еще нововведения в капремонте ожидаются в этом году?

Также по предложению вице-губернатора Албина подрядчики должны будут не менее половины работ выполнять собственными силами, без привлечения сторонних организаций. Это очень разумное требование. Оно позволяет отсекать недобросовестные компании, которые выигрывают конкурсы с помощью ценового демпинга, а потом бегут нанимать субподрядчиков, которым в свою очередь затягивают платежи. В результате субподрядчики плохо выполняют работы, а у заказчика возникают большие проблемы. Длинные производственные цепочки увеличивают риски.

В то же время новый порядок увеличивает ответственность и собственников помещений. В Положение включен пункт о том, что их представитель включается в состав конкурсной комиссии только при наличии надлежащим образом оформленного решения общего собрания. Раньше было требование включать собственников в состав комиссий. Но они зачастую не проявляли никакого интереса и приходилось тратить много сил и времени, чтобы уговорить их прийти на заседание. Теперь их участие стало добровольным и они будут работать в комиссиях, если действительно хотят контролировать капремонт в своих домах.

А у них есть реальные возможности повлиять на ремонт в их домах?

Конечно. За три месяца до объявления конкурса мы посылаем собственникам проект капремонта и смету, чтобы они высказали свои замечания и предложения. У них есть три месяца на формулирование замечаний. И при работе конкурсной комиссии их мнение учитывается. Также и в приемке работ они участвуют. Подпись их представителя под актом обязательна. Было бы желание и заинтересованность. В этом смысл реформы ЖКХ.

Беседовал Владимир Грязневич