В Петербурге появился крупный «девелопер по найму»

Юрий Грудин, акционер ГК «Пионер» (Фото: пресс-служба)

Группа компаний «Пионер» (известна строительством жилых кварталов Life, апарт-отелей Ye’s и рядом других проектов) меняет стратегию в Петербурге, преобразуясь в fee-девелопера (девелопера по найму). На базе дирекции по управлению проектами группы создается компания, которая займется управлением строительными проектами других инвесторов, сообщили РБК Петербург в «Пионере». Возглавит ее акционер ГК «Пионер» Юрий Грудин. Название новой компании пока не разглашается. На московском рынке ГК планирует наращивать инвестиционную деятельность. В интервью РБК Петербург Юрий Грудин объяснил, что принятые решения являются ответом на трансформацию, происходящую в российском девелопменте в связи с изменением порядка долевого строительства.

— Почему «Пионер» как инвестор переориентируется на московский рынок недвижимости?

— Причина в том, что теперь к инвестициям в девелоперские проекты приходится относиться крайне осторожно и взвешенно. Оборачиваемость ресурсов замедляется примерно вдвое. Степень неопределенности возрастает в несколько раз. Инвестору нужно быть сильно уверенным в объекте инвестирования, чтобы в этих условиях решаться вкладывать средства.

Соответственно, важно не распыляться. Группа решила активизироваться на московском рынке как на самом крупном и перспективном в стране. Здесь потенциал спроса так высок, что уверенность в возврате инвестиций сохраняется даже при неопределенных правилах игры.

— В новые проекты в Петербурге «Пионер» инвестировать не будет?

— В ближайшие годы не планирует.

— Как именно ваша новая компания будет управлять чужими объектами в Петербурге и почему вы думаете, что инвесторы не захотят управлять ими сами?

— Петербургская команда «Пионера» накопила большой запас компетенций, которые можно вкладывать в участки сторонних инвесторов и получать хорошую отдачу. Мы умеем преобразовывать разные городские территории — и бывшие промышленные земли, и сложившиеся микрорайоны в петербургском центре и на окраинах. Мы, следуя своему названию, выступили одним из пионеров сегмента апарт-отелей, который сейчас динамично растет. Далеко не у всех инвесторов есть такой опыт, поэтому наша работа в формате fee-девелопер (девелопер за вознаграждение — ред.) интересна землевладельцам.

Рассчитываю, что наши компетенции будут востребованы и банковским рынком, так как далеко не все банки имеют тот запас специальных знаний, который резко потребовал от них законодатель в связи с переходом на новую модель. Теперь ведь банкам будет нужно контролировать не только операции по счету девелопера, но и его основную деятельность — насколько грамотно сформирован проект, двигается ли стройка по графику или выбивается из него, и так далее. Мы планируем выступать для банков партнером в части экспертизы девелоперских проектов и контроля их реализации.

— Сами банки будут аккумулировать, как сейчас прогнозируется, в своих руках значительный земельный банк?

— Именно так. Земельные участки под застройку и уже действующие стройки, в качестве обеспечения проблемной задолженности, могут скапливаться у банков. И в проблемных случаях очень важно быстро подхватить управление проектом. Иначе, если проект прерывается, возобновить стройку бывает очень трудно и возникают большие дополнительные затраты. К тому же, по закону, если стройка прерывается более чем на полгода, дольщики сейчас имеют право вернуть все свои деньги с эскроу счетов. Так что очень важно удержать контроль за временем реализации проекта.

Такой контроль, кстати, и в прежних «мирных» условиях давался не всем. Любой человек, кто соприкасался со строительством в частной жизни — будь то ремонта в квартире, строительство загородного коттеджа или даже веранды к садовому домику — знает, что это процесс непрозрачный и травматичный для нервной системы заказчика. Сроки и смета нарушаются в большинстве случаев, так что с потерей качества заказчик уже готов полностью смириться — лишь бы процесс закончился и перестал поглощать деньги. Аналогично, но в других масштабах и с другим уровнем рисков, обстоит дело для заказчиков больших строительных проектов.

Своим профессиональным вызовом я всегда считал превращение строительства в полностью прозрачный и понятный любому стейкхолдеру процесс. В группе «Пионер» это именно так. При реализации модели fee-девелопмента мы надеемся наделить этими редкими свойствами и проекты сторонних инвесторов.

— Каким образом вы будете получать доход от участия в проектах?

— Бизнес-модель подразумевает деление финансового результата в конце. Кстати, законодатель точно так же предписывает получать в новых условиях доход от продажи жилого комплекса — в конце проекта, когда банк выпускает деньги с эскроу счетов и, оставив себе свой процент, передает их девелоперу.

— Кто в этой модели будет вкладывать деньги в реализацию проекта? У собственника земли не всегда есть необходимые инвестиции, а деньги дольщиков сейчас под вопросом.

— Мы готовы инвестировать в начальные стадии проекта — подготовку документации, смет, и так далее. Для основной стадии, как правило, в строительных проектах предусматривается участие банка.

— Как изменилось положение землевладельцев и девелоперов в связи с появлением новой редакции 214-ФЗ?

— Из нее четко следует, что положения измененного закона изменились еще раз — особенно в части начала работы по новым правилам. Если раньше все предполагали, что, набрав земельные участки до 1 июля 2018 года, девелоперы будут работать по старым правилам еще пару лет, и это смягчит удар по отрасли, то сейчас нужно подготовиться к переходу на эскроу счета уже с 1 июля 2019 года. Но эта редакция по-прежнему не дает участникам рынка ясности, какой государство видит новую бизнес-модель работу строительной отрасли в России? Очевидно, что старая модель сломана, а новая пока не просматривается.

— Участки, купленные «про запас» для работы по старым правилам, теперь становятся обузой?

— Можно мягче сказать, что они резервируются под развитие. На самом деле рыночная цена многих из этих участков потенциально снижается — если продавать их сейчас, то цена продажи будет ниже цены, по которой они приобретались. Но вряд ли владельцы земли планируют продавать сейчас. Часть собственников будет просто выжидать, а часть — попробует реализовать на своих участках проекты с высокой степенью эффективности, то есть нивелировать ухудшение рыночной конъюнктуры грамотным развитием территории. Для чего нужно иметь большой опыт управления проектами. Это еще одна причина, по которой мы считаем нашу новую бизнес-модель удачной.

— В целом строительный рынок ждут большие потрясения?

— Можно провести сравнение с рекой, на которой вдруг поставили плотину. Поверх нее можно делать сбросы или пробивать сквозь нее маленькие ручьи. Но в целом — движение остановилось, и пока рынок не найдет и не опробует новые бизнес-модели, он не сможет дальше развиваться. По сути, выручка уходит из рук застройщика через банковский механизм — который в применении к девелопменту еще только предстоит создать. К тому же, в самой банковской сфере происходит большая трансформация.

— Что будут делать девелоперы?

— Кто-то, для кого это возможно, уйдет в кэш и будет ждать более прогнозируемых условий работы. Кто-то диверсифицирует бизнес — часть денег вложит в другие отрасли, в том числе в какие-то технологичные стартапы. Кто-то в регионах, к сожалению, просто сбежит, бросив свои стройки и дольщиков. Боюсь, что в «глубинке» это будет достаточно массовый процесс.

— Многие ли проекты могут остановиться уже в следующем году?

— В начале года я ожидаю, наоборот, повышенной активности и продавцов, и покупателей квартир — по образцу первого полугодия 2018 года. Все прогнозируют рост цен, и поэтому те, кто в принципе готов в ближайшей перспективе приобрести недвижимость, захотят ускорить эту покупку. А девелоперы будут со своей стороны очень динамично подогревать спрос.

После 1 июля будет важно посмотреть, как поведут себя дольщики — захотят ли они класть деньги на эскроу счета в банки под нулевой процент? Мне пока не совсем понятно, будут ли у них для этого серьезные резоны. В конце концов, человек может разместить отложенные на покупку квартиры средства на депозите по рыночной ставке и дождаться окончания строительства, либо купить уже готовую недвижимость на вторичном рынке.

Сокращение денег дольщиков на рынке или их исчезновение — это разные сценарии развития отрасли. Полностью заместить эти деньги банковским финансированием совершенно невозможно, ни за два-три года, ни за десять лет. По данным Сбербанка РФ, средства дольщиков — 3,7 трлн руб. — сейчас составляют 78,7% в общем объеме ресурсов (4,7 трлн руб.), вложенных сегодня в жилищное строительство.

В любом случае через полтора-три года мы увидим значительное сокращение объема реализации строительных проектов. При относительно благополучном сценарии рынок найдет бизнес-модели, адекватные новым условием, и объем предложения начнет восстанавливаться.