Сезонный всплеск на рынке недвижимости откладывается
События последних месяцев - ситуация на Украине, санкции в отношении России со стороны Европейского Союза и США, ответные действия наших властей - стали объектом пристального внимания со стороны, пожалуй, всех отраслей российской экономики. Каковы будут последствия и насколько ни будут серьезными - главный вопрос, которым задаются эксперты. В Петербурге дополнительным фактором станут грядущие губернаторские выборы, которые также не могут не повлиять на экономику города, в том числе и на сферу недвижимости и строительства. По мнению опрошенных РБК экспертов, влияние политических и макроэкономических событий сфера недвижимости почувствует не ранее, чем через полгода. Это время и застройщикам, и потенциальным покупателям стоит использовать с максимальной пользой: завершить начатые проекты, постараться решить «квартирный вопрос», если он давно назрел. Впрочем, и спустя несколько месяцев ожидать стоит не обвала образца 2008 года, а серьезной стагнации.
Осень без ажиотажа
В отличие от сегмента ритейла, который буквально в считанные дни реагирует на любые макроэкономические колебания, рынок недвижимости под воздействием внешних факторов меняется медленнее. По мнению генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, влияние последних геополитических и макроэкономических событий в полной мере станет заметно зимой-весной 2015 года. «При этом, например, наименьшим образом на рынок недвижимости повлияют выборы губернатора - участники рынка не ждут в связи с этим каких-либо глобальных перемен», - подчеркивает эксперт. Соответственно, ожидать серьезного обвала спроса уже осенью пока не стоит, считают аналитики. Хотя не исключено, что число сделок будет несколько меньше по сравнению с прошлым годом, поскольку ряд потенциальных покупателей либо реализовали свое желание приобрести недвижимость в начале текущего года, когда произошел резкий скачок спроса, либо решили занять выжидательную позицию.
Говоря о первичном рынке жилой недвижимости председатель правления Группы компаний РосСтройИнвест Игорь Креславский отмечает, что этой осенью застройщики вряд ли смогут ощутить серьезный прирост спроса, поскольку в течение летних месяцев было выведено значительное количество новых проектов и очередей, включая минимум три проекта комплексного освоения территорий. «Поэтому обычный сезонный подъем покупательской активности вряд ли перерастет в сколь либо заметный ажиотаж, наоборот, застройщикам придется выдерживать более жесткую конкуренцию, но, с точки зрения покупателя, ради которого и существует рынок, это несомненный плюс», - считает он.
Цены замерли
Впрочем, ожидать, что не слишком активный спрос приведет к сколь либо заметному снижению цен на недвижимость, не стоит. «Последние месяцы колебания цен составляли около 1%, и скорее всего подобная тенденция сохранится. Хотя осенью возрастает сезонный спрос, но, в то же время, именно в третьем-четвертом квартале вводится в эксплуатацию наибольшее количество жилья, поэтому спрос и предложение будут уравновешены», - поясняет директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова, В свою очередь коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков добавляет, что по итогам первого полугодия средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке увеличилась примерно на 4%. «Динамика цен соответствует прогнозам начала года и объясняется, прежде всего, резким всплеском спроса в начале года в ответ на колебания валютных курсов, а также общим уровнем инфляции. Осенью не стоит ожидать заметного повышения цен, они в среднем по рынку останутся стабильными. Небольшой рост может произойти на ликвидные объекты высокой степени готовности», - считает он.
Ждать или покупать?
Директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Михаил Рожко говорит, что сейчас растет стоимость кредитных средств и экономические прогнозы даже на ближайшие полтора-два года неоднозначны. «Окупаемость многих объектов недвижимости увеличится, поэтому тактику нужно определять исходя из личного отношения к риску и наличия собственных средств на реализацию проектов», - считает он. По его словам, покупатели коммерческой недвижимости в условиях падающего рынка могут приобрести интересные активы по привлекательной цене. «Для тех участников рынка, у кого есть собственные средства и смелость инвестировать в рынок недвижимости, нынешняя ситуация может быть выгодна», - заключает эксперт.
Несколько сложнее выбор у покупателей жилой недвижимости. Здесь однозначного совета не может дать ни один эксперт. С одной стороны, если вопрос улучшения жилищных условий стоит давно и остро, то лучше не откладывать его решение вне зависимости от того, какая схема приобретения квартиры предполагается (полная оплата, ипотека, рассрочка). С другой стороны, вероятность, что ситуация на рынке кардинально поменяется в течение месяца-двух и сделка в итоге окажется весьма невыгодной, сохраняется.
Лучше, чем вчера?
Пока на рынке отсутствуют угрожающие факторы для покупателя: массового ухода с рынка застройщиков или банкротств не наблюдается. «Опыт 2009 года показал достаточно быстрый спад спроса и цен на рынке. И восстанавливается рынок, по сути, до сих пор. Но такого же резкого и сильного спада сегодня мы не ожидаем, а вот стагнация вполне вероятна», - считает партнер ГК Rusland SP Анна Панова.
КОММЕНТАРИИ ДЕВЕЛОПЕРОВ:
Председатель правления Группы компаний РосСтройИнвест Игорь Креславский:
Глобальные политические события оказывают влияние на национальную экономику в целом и на ее макропараметры – ВВП, инфляцию и так далее. Каким образом негативное влияние геополитики распределится между отдельными отраслями (взятыми еще и в границах отдельного региона) – количественно спрогнозировать практически невозможно. Поэтому вряд ли стоит заниматься гаданиями на тему, «что будет с объемами строительства жилья в Петербурге, если ВВП страны сократится на 1 процентный пункт». Вместо этого участникам рынка лучше сосредоточиться на том, что действительно зависит от них: тщательно прорабатывать свои проекты, формируя в них необходимый «запас прочности», развивать и совершенствовать коммуникации с потребителями, повышать качество и привлекательность своего продукта, внедрять новые опции и решения.
Директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова:
Конечно, политическая нестабильность вызывает определенную тревогу, но как-то кардинально на рынок происходящие события не влияют. Когда начались колебания курса рубля по отношению к доллару и евро, спрос на недвижимость резко вырос. Люди понимали, что в условиях финансовой нестабильности это самый надежный способ сохранить и приумножить свои накопления. Соответственно, начали расти и цены. Сейчас покупатели успокоились, продажи несколько снизились, цены перестали подниматься. Это нормальная для рынка ситуация. Международная политика сильно на рынок российской недвижимости не влияет еще и потому, что западные инвесторы и девелоперы практически отсутствуют в этом сегменте в России, а рынок ориентирован преимущественно на внутренний спрос. Так что введение санкций не может существенно повлиять на ситуации на рынке жилой недвижимости.
Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков:
Осенью мы ожидаем стабильного спроса на жилую недвижимость. В условиях экономической неопределенности покупатели будут отдавать предпочтение проектам крупных и надежных застройщиков. Уже сейчас основной объем предложения сосредоточен в масштабных проектах ведущих девелоперов. Они и будут определять ситуацию на рынке. Можно прогнозировать, что тенденция ухода с рынка недвижимости мелких игроков сохранится. Конкуренция и растущие требования покупателей будут стимулировать девелоперов к совершенствованию предложения: все больше внимание будет уделяться качеству проектов, организации придомовых территорий, повышению уровня отделки квартир и мест общего пользования, а также инфраструктуре жилых комплексов.
