Глава RBI: В градостроительстве Петербург требует нетривиальных решений

Неопределенность в сфере градостроительной политики Петербурга в последний год привела к тому, что заявлений застройщиков о новых проектах заметно поубавилось. На этом фоне планы отдельных девелоперов о выводе в продажу в ближайшие пару лет сотен тысяч квадратных метров жилья если не становятся сенсацией, то вызывают большой интерес, но при этом — немало и вопросов, в том числе о готовности застройщика, например, оплатить объекты социальной инфраструктуры в новых кварталах и о наличии на это средств. О вариантах решения этого вопроса, поиске новых участков под застройку, перспективных проектах и планах продаж РБК рассказал президент Холдинга RBI (входят компании "Северный город" и RBI) Эдуард Тиктинский.

— В начале текущего года холдинг RBI предложил на рынке новый продукт, назвав его "квартиры в стиле 3Е". Первым объектом стал "Дом на излучине Невы", который возводит компания "Северный город". Сейчас множество застройщиков предлагают "эко-квартиры", "умные квартиры" и тому подобное. Как Вашу новинку встретили на рынке и в чем ее отличие от продуктов-конкурентов?

— На мой взгляд, главное не название продукта, а насколько тщательно он проработан застройщиком. И эта работа состоит из двух блоков. Первый — класс проекта. "Северный город" строит дома комфорт-класса, что предполагает, во-первых, определенную локацию в развитых районах города, а, во-вторых, мы насыщаем дом определенными опциями: материалы, инженерия, уровень отделки и так далее. Второй блок — работа над конкретным продуктом в конкретном месте. Квартиры в стиле 3Е - это не столько продукт или стандарт, это открытая философия. Это позволяет нам, исходя из локации дома, оперировать набором имеющихся опций в зависимости от того, какой портрет покупателя мы предполагаем. Я лично трачу много времени на проработку и обсуждение того набора характеристик, который будет в конкретном проекте, потому что именно на этом этапе создается то, что обеспечивает комфорт проживания и что переделать потом уже невозможно. Важно, чтобы конечный продукт соответствовал тому, что было заявлено в начале, и мы нацелены на минимум деклараций и максимум работы. И покупатели это ценят, что подтверждают и продажи. С запуска "Дома на излучине Невы", который прошел в конце января, продано 120 квартир из 516, причем 20 купили наши сотрудники. И это хороший показатель, это значит, что зная продукт изнутри, они за него голосуют, значит, мы все делаем правильно. Обычные покупатели, как мне кажется, уже "наелись" декларациями от застройщиков и понимают, как отличить реальный продукт от заявляемого.

— Очень много говорится о том, что всевозможные эко-опции в жилье — дорогое удовольствие, которое повышает и себестоимость, и конечную цену квадратного метра чуть ли не в разы. Во сколько обходится "философия 3Е"?

— Поскольку квартиры в стиле 3Е - это концепция, как я уже сказал, открытая, то и стоимость для каждого проекта своя. В "Доме на излучине Невы", наверное, удорожание по сравнению с конкурентами составит около 10%, но в этот проект "зашито" все, что может быть в данной философии, все составляющие каждого из базисов (Экономика, Экология, Эргономика) представлены максимально, и поэтому этот дом можно считать идеальным комфорт-классом, а по некоторым параметрам — и превосходящим его.

— С какими итогами по вводу жилья и продажам RBI завершил 2012 год и какие планы на 2013 год?

— Для нас 2012 год был лучше, чем 2011, а в 2013 мы рассчитываем на рост объема продаж примерно на 60-70%. Сейчас у нас в стройке и проектировании находится более 10 адресов, это как проекты в центре города, в развитых районах, так и проекты комплексного освоения. Важно, что все эти адреса находятся в понятной локации и имеют соответствующее функциональное назначение, позволяющее строить жилье. Ключевые задачи для нас сейчас лежат в плоскости получения необходимых градостроительных согласований, далее бизнес-процесс отточен – мы открываем продажи и продаем по плану тот объем, который хотим продать. Примерно с аналогичной скоростью мы и строим, на наш взгляд, это наиболее консервативная и взвешенная политика, которая позволяет и нам развиваться, и клиентам чувствовать себя спокойно. И именно этого – уверенности, подтвержденной выполнением взятых на себя обязательств - от нас и ждут клиенты.

— В начале текущего года Вы также заявляли, что Холдинг готов в этом году потратить около 40 млн долл. на пополнение земельного банка. Каков сейчас земельный банк компании и удалось ли уже что-то новое приобрести?

— Земельный банк компании — это более 900 тыс. кв. м жилых и коммерческих площадей в стройке и проектировании. В 2013 году у нас уже есть приобретение, но пока мы не готовы раскрывать подробности. Отмечу лишь, что это партнерская сделка, поэтому бюджет не распечатан, и мы продолжаем ряд переговоров о других земельных участках. Если говорить о том, какие участки нас интересуют, то это земли под строительство объектов комфорт и бизнес-класса. Если говорить о локации — это Васильевский остров, часть Петроградской стороны и Центрального района, хорошие спальные районы. Элита и luxury — безусловно, наш конек, и мы бы с удовольствием занимались такими проектами, однако в центре города, где подобные объекты должны строиться, сейчас очень высокая степень неопределенности в части градостроительных возможностей.

— То есть не исключено, что до конца года можете заявить о каких-то новых проектах?

— Не исключено. Все зависит от типа сделок, которые удастся закрыть.

— Вы заявляли о двух проектах комплексного освоения территорий в черте города — проекте на Пригородном (около 200 тыс. кв. м жилья) и на проспекте Александровской фермы (около 100 тыс. кв. м), которые должны быть начаты в течение ближайших двух лет. Не интересовалась ли компания проектами КОТ за пределами городской черты?

— "Картофельные поля" для строительства жилья эконом-класса мы не рассматриваем. Наш приоритет – качественные квартиры комфорт-класса. Нам были бы интересны малоэтажные проекты, где мы могли бы дифференцироваться от 25-этажных "коробок". У нас есть за пределами города, во Всеволожском районе Ленинградской области, малоэтажный многоквартирный проект Mistola Hills. Это проект, выполненный в скандинавской стилистике, созданный финскими и российскими архитекторами. Кстати, недавно Mistola Hills получил диплом "За лучшее архитектурное решение" в конкурсе "Лучший проект малоэтажного строительства в Ленинградской области-2013". Комплекс довольно успешно продается — в среднем по 20 квартир в месяц, и я думаю, что пока покупатели его еще не до конца оценили. Я уверен, в конечном итоге на загородном рынке покупатель будет выбирать именно качество, хорошую экологию, продуманную инфраструктуру, красивый ландшафт, умело сочетаемый с дополнительными опциями, а также отсутствие необходимости жертвовать городским комфортом. Поэтому на землю под малоэтажное жилье в интересных местах мы готовы смотреть, хотя доходность по ним не столь высока.

— А что с объектами коммерческой недвижимости?

Отдельно в эту сторону мы не смотрим. В текущих проектах Холдинга коммерческие площади занимают определенную долю, являясь деловым центром в составе жилого комплекса. Кстати, в силу того, что в трех наших текущих проектах есть объекты культурного наследия, которые мы реконструируем и приспосабливаем под современное использование, именно там мы и проектируем коммерческие площади. Например, деловой центр "КрюммельХаус" на ул. Большая Посадская, 12 (кстати, продажи открыты не так давно) разместится в гараже К.-Л.Крюммеля 1913 года постройки, который мы восстановим в первозданном виде. Частично сохранится и функционал – на первом этаже 5-этажного здания разместится 28 машиномест. И подобные примеры, на мой взгляд, - удачные решения, когда и памятники сохраняются, и город развивается.

— Если уж зашла тема об объектах культурного наследия. На Ваш взгляд, ситуация по взаимодействию градозащитного сообщества и девелоперов изменилась за последнее время? И чего в этом взаимодействии все равно еще не хватает?

— Все больше растет понимание, что необходим прямой диалог между девелоперами и градозащитным сообществом. По-хорошему он еще не начался. Для его запуска нужно выбрать не конкретные адреса и проекты, где кипят страсти, а ситуации, которые можно обобщать и по ним разговаривать, находя точки соприкосновения. При этом в диалоге очень важно избавиться от стереотипов, что градозащитники - "никому ничего и нигде не дают строить", а девелоперы - "жадные строители, которые хотят застроить каждый клочок земли". "Штампы" диалогу не помогут, важно понять, что и та, и другая сторона заинтересованы в сохранении и развитии города, что они делают одно дело, и важно делать его профессионально и грамотно.

— Какие действия важно предпринять?

— Сегодняшнее градостроительное законодательство грозит Петербургу разрушением и деградацией центра. Очевидно, что центр требует отдельного взгляда и подхода. Видимо, для этой части города должна быть создана отдельная администрация, которая будет заниматься регулированием возникающих вопросов. Но чтобы процесс поиска ответов на вопросы начался, нужно сначала принять стратегию развития города, понять ключевые направления. Если это постулаты о том, что во главе стоит человек, что коммуналок в XXI веке быть не должно, что нормы инсоляции для центра Петербурга не применимы, иначе мы не сможем никак решить проблему "вторых" и "третьих" дворов – это понятные ориентиры. Ведь, скажем, о "вторых и третьих" дворах: по действующим нормам инсоляции реконструировать эти здания под жилье невозможно, частному бизнесу это просто неинтересно, а у города и федерации средств на это нет — и с этим тоже надо согласиться. Чтобы все это подготовить, чтобы появился шанс на реальное обновление центра, надо года четыре, не поднимая головы, работать с законодательством, с бумажками, только тогда можно создать импульс и получить перспективу развития данной территории.

— Первые шаги в диалоге кто, на Ваш взгляд, должен сделать?

— Ситуация должна "созреть", трудно четко сказать, кто "должен". Заинтересована должна быть власть, потому что это ее функция ставить вопросы и сопрягать мнения. Нужно задать десяток самых болезненных вопросов, по которым есть разные мнения, и власть должна эти мнения собрать, зафиксировать ответы и раз и навсегда принять стратегические решения.

— Еще один болезненный для девелоперов вопрос - обеспечение новых кварталов социальной инфраструктурой. В конце прошлого года власти города высказали идею, что эти затраты могут быть полностью переложены на застройщиков. На Ваш взгляд, существует ли компромиссное решение, которое бы устроило всех?

— Тут, как и при работе в центре города, надо идти от общего к частному. Город — для горожан, люди хотят жить с комфортом, большинство покупателей нового жилья — петербуржцы, они хотят покупать качественное жилье по адекватной цене. Это некий постулат, с которым надо согласиться. А дальше нужно понимать, что все затраты, которые ложатся на застройщика, в конечном счете ложатся на покупателей. Увы, в проектах эконом- и комфорт-классов нет зазора по маржинальности, а значит, рост цен, если такое решение все же будет принято, неизбежен. По моим оценкам он составит примерно 10-15%. Дальше рынок будет "сжиматься", появится диспропорция спроса и предложения, а хорошего в этом ничего нет. Поэтому в решении данного вопроса нужны нетривиальные решения. Надо привлекать западных инвесторов, как это происходит во всем мире. И такие компании, которым интересно финансировать строительство школ, детских садов, затем эксплуатировать их десятки лет при низкой доходности до момента полного выкупа со стороны бюджета, и постепенно возвращать свои затраты — есть. Но это сложная задача, и параллельно ей существует большой соблазн простого решения — просто переложить все на застройщика. Если, конечно, в итоге будет принято решение, что все же строить должен застройщик, делать нечего — будем строить.