Будущий Петербург: Нас ожидает другая история, к которой никто не готов

Фото: РБК

Пленарную сессию шестого ежегодного форума «Будущий Петербург», посвященную в этот раз кризисным перспективам города, открыл доклад Натальи Зубаревич - профессора кафедры экономической и социальной географии России МГУ им. Ломоносова, крупнейшего в стране исследователя региональных экономик. В этом докладе были хорошие и плохие новости. Хороших - на удивление немало: оказывается, у Петербурга очень неплохо шли дела в последние несколько лет. Город повысил свою привлекательность для людей и денег и сформировал, таким образом, запас прочности. Поэтому быстрой и сокрушительной катастрофы не будет. Неизбежный кризис окажется медленным, длинным и худшим по своим следствиям, чем предыдущие, - и в этом плохая новость.

Равный Москве

Петербург в последние годы стал почти равным по привлекательности Москве и Московской области для жителей других регионов, отметила в своем докладе Н. Зубаревич. «Многие начинают выбирать Петербург. Здесь есть ощущение столичности, а жить все-таки дешевле. В Петербурге в последние годы чистый приток достиг 100 тыс. человек в год, - говорит эксперт.

Большие города сохранили свою притягательность даже во времена кризиса, и этим в ближайшие четыре года надо воспользоваться, уверена Н.Зубаревич: «Людям, которые приезжают, нужно жилье, еда, они увеличивают платежеспособный спрос».

Чтобы использовать эти возможности, большому городу необходимо работать над издержками сверхконцентрации, активно корректировать инфраструктурные и экологические дефекты.

«Наступили тяжелые времена, денег может хватить на год – два. Дальше не готов предсказывать ни один экономист. Но Петербург не так испорчен налоговой рентой, как Москва, поэтому он имеет больше шансов», - подчеркнула Н. Зубаревич.

Сказочные цифры

Как отметила в ходе дискуссии руководитель проекта "Будущий Петербург" Елена Кром, строительный рынок является одним из индикаторов кризиса: как и валютный, он обязательно реагирует на изменения экономической ситуации. Представители строительного бизнеса подтвердили, что этот сегмент городской экономики ждут непростые времена, правда, разошлись в оценках глубины и длительности спада.

Петербург в этом году сдаст порядка 3 миллионов квадратных метров жилья, сказал Алексей Белоусов, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб». Это почти столько же, сколько город получил в прошлом году. В 2014 году девелоперы вывели на рынок 150 жилых проектов, добавил Алексей Гусев, коммерческий директор ООО «Главстрой-СПб» .

Такие показатели Наталья Зубаревич объясняет отложенным спросом после 2008-2009 годов. «Накопился отложенный спрос, и в 2010-2011 году люди стали много инвестировать в ипотеку, - уточнила эксперт. Учитывая, что средний цикл строительства составляет 2-3 года, то сейчас мы видим сказочные цифры».

По оценкам Н. Зубаревич, положительная динамика по вводу продержится еще два-три года. «Этому помогло падение рубля весной и осенью этого года, когда люди собрали все, залезли в ипотеку и вложились в метры, - пояснила свою позицию эксперт. – Значит, через 2-3 года эти дома должны быть построены».

«Продажи готового жилья увеличились вдвое к сентябрю текущего года. Также возросли продажи по договорам долевого участия», - прокомментировал текущую ситуацию на рынке А. Белоусов. Алексей Гусев дал прогноз, что до конца года количество сделок в целом на рынке вырастет на 30% по сравнению с 2013 годом.

Однако рассчитывать на устойчивый спрос строительному рынку не приходится. «Два фантастических всплеска весной и осенью этого года не являются бесконечными - деньги у людей конечны, как и возможность взять ипотеку, - высказал мнение генеральный директор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков. - Будет падение спроса. Причем, начнется оно уже под новый год и продлится долгое время».

В кризисные периоды наибольшие опасения инвесторов связаны с угрозой заморозки строительства, заметил Александр Бобков, исполнительный директор ОДЦ «Охта» («Лахта-центр»). «Поэтому девелоперы, которые в ближайшее время продемонстрируют высокую степень готовности объектов, будут иметь больше шансов на развитие, поскольку им потребуется меньше капиталовложений и они уже имеют максимально подготовленную базу», - подчеркнул эксперт.

Алексей Гусев высказал мнение, что в первую очередь пострадает рынок жилья комфорт-класса. «Мы видим, что и элитные проекты, и проекты бизнес-класса уже испытывают сжатие спроса. Но больше всего пострадает средний класс — это жилье стоимостью от 80 до 120 тыс. руб. за кв. м».

Битва за копейки

Пока застройщики не собираются реагировать на снижение спроса тотальным снижением цен. А.Гусев уверил, что в случае падения спроса возможно снижение цены, но «недолгосрочное и не глобальное». А.Белоусов согласился, что "стоимость квадратного метра, скорее всего, не изменится, но объем предложения будет другим".

Порядка 90% строительных компаний города переживают уже не первый кризис, отметил председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский, поэтому у большинства опыт работы в таких условиях есть. «Главная задача сейчас - сохранить себестоимость. Застройщики пересмотрят сроки ввода очередей в крупных проектах, займутся вопросами импортозамещения», - подчеркнул эксперт.

В ближайшие годы строительные компании ждет еще большая оптимизация расходов. Директор Фонда «ЦСР «Северо-Запад» Марина Липецкая отметила, что битва будет идти за копейки: «Понятия «экономия» и «эффективность» превратились из красивых слов в слова витальные. От них зависит выживание целых секторов и компаний, битва здесь идет за доли процентов, за копейки».

«Возможно, следует отказаться от дополнительных социальных нагрузок, которые сейчас несет строительный комплекс: строительства детских садов и школ за счет застройщиков, - предложил руководитель НП «Объединение строителей СПб». – Такое решение на региональном уровне, очевидно, позволило бы нивелировать последствия кризиса. Будем надеяться, что стагнация продлится не 2-3 года, а гораздо меньше».

Руководитель института «Урбаника» Антон Финогенов, в свою очередь, предостерег, что в условиях тотальной экономии Петербург может столкнуться с уплотнительной застройкой в стиле 90-х. "Сейчас никто не будет обеспечивать новые зоны застройки дорогами, инженерной и социальной инфраструктурой: власти от этого вопроса самоустранились, девелоперы в ухудшающихся условиях не будут иметь достаточный запас маржи, - уточнил эксперт. - Вопрос - будет ли идти уплотнительная застройка в стиле 90-х годов или все же будет идти редевелопмент. И не только промышленных территорий, но общественно-деловых зон, которые сейчас четко не концептуализированы, но которые являются тем земельным ресурсом, с которым нужно работать, например, реновация уже застроенных районов".

Мечты об ипотеке

А. Гусев из «Главстрой-СПб» отметил, что ипотечное кредитование может существенно повлиять на спрос. «Основное, чего мы опасаемся, - сокращение ипотечного кредитования. В 2008 году выдача ипотечных кредитов уменьшилась на 75%. Сегодня в нашем сегменте половина покупок пока совершается с помощью ипотеки. Этот инструмент помогает поддерживать спрос». Однако Наталья Зубаревич предостерегает, что квартира в долг может стать очень рискованным вложением. «Банкиры стали выдавать ипотеку и при 10%-ом первичном взносе. Это значит, что пришли худшие заемщики, риски выше, а ежемесячный объем платежей значительно больше. Люди берут ипотеку, не думая, что будет с зарплатой в следующем году», - говорит эксперт.

Совсем другая история

Бизнесмены делали финальные реплики сессии с мужественным оптимизмом. "Выживут не все, но те, кто выживут, станут сильнее", - сказал генеральный директор компании"Конфидент" Петр Кузнецов. По словам Олега Баркова, "когда кризис кончится, мы станем лучше, и будем больше нравиться самим себе". "Похоже, они считают, что кризис будет примерно таким, как прошлый, а прошлый они пережили, поэтому не слишком боятся, - прокомментировал один из экономистов в кулуарах форума. - Но дело в том, что предстоит совсем другая история, к которой никто не готов".

Ольга Зарубина

Справка РБК

Форум «Будущий Петербург»– ведущая дискуссионная экспертная площадка, где обсуждаются проблемы современного Петербурга и предлагаются эффективные механизмы городского развития. В 2014 году форум впервые проходил в статусе официального мероприятия Международной недели урбанистики «Urban Week». В рамках форума проведено несколько важных дискуссий, среди которых "Эволюция общества и роль городских сообществ в развитии города", форсайт "Новый Петербург на Кожевенной линии" и другие. Организатор форума: РБК Санкт-Петербург при поддержке Центра градостроительных компетенций РАНХиГС при президенте РФ и НП «Гильдия управляющих и девелоперов». Генеральный партнер форума "Будущий Петербург 2014" - Банк ВТБ, телекоммуникационный партнер – компания «МегаФон», автомобильный партнер – автоцентры ОЛИМП и АвтоПУЛКОВО, официальные дилеры Mercedes-Benz.