Акулы бизнеса поборются за петербургский офисный планктон

Фото: РБК

Последние несколько месяцев в сегменте офисной недвижимости Петербурга наметились сразу несколько важных тенденций. С одной стороны, ряд компаний, которые ранее специализировались на строительстве и управлении офисами, избавляются от бизнес-центров и переключаются на более прибыльный сегмент - строительство жилья. Параллельно с этим на рынке коммерческой недвижимости появляются новые игроки, готовые купить офисный бизнес, а также начать строительство новых объектов.

"Новичкам" вполне по силам потеснить ключевых игроков на рынке - эксперты полагают, что «лицо» офисного рынка Петербурга может измениться в ближайшие два-три года. Уже сейчас аналитики отмечают нарастающую конкуренцию качественных офисных объектов в Петербурге.

Газпром задает тон

В середине сентября на офисном рынке Петербурга произошла самая крупная за последние три года (а по мнению некоторых экспертов - самая крупная за всю историю офисного рынка города) сделка по аренде: дочерняя структура Газпрома компания «Газпром экспорт» арендовала сразу три этажа в новом бизнес-центре «Сенатор» (холдинг «Империя») на улице Профессора Попова общей площадью 12,3 тыс. кв. м. «В результате объем площадей, занимаемых структурами госкорпорации в сети бизнес-центров, увеличился в 3 раза - ранее они занимали офисы общей площадью порядка 6 тыс. кв.м», - рассказывает управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.

Среди достойных внимания сделок по аренде директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина отмечает аренду 1400 кв. м компанией Redmond в БЦ «Зима» (УК «Теорема») и 600 кв.м в этом же объекте компанией Nikken.

Специалисты Colliers International отмечают, что заметно увеличилось число обращений от потенциальных арендаторов на отдельно стоящие качественные офисные объекты площадью 2-4 тыс. кв.м - однако на данный момент мало кто может предложить таковые с должным качеством. Несмотря на увеличившуюся долю вакантных площадей - по оценке Knight Frank St-Petersburg на конец 3 квартала 2013 года в классе A и B она составляет 21% и 9% соответственно (при объеме действующих и строящихся бизнес-центров с открытой арендной компанией около 850 тыс. кв.м и около 1,6 млн. кв.м. соответственно), - у среднего и крупного арендатора в настоящий момент выбор помещений по схеме «арендуй и заезжай сейчас» невелик.

Обострение конкуренции

Ситуация должна несколько измениться к концу текущего-началу 2014 года, когда на рынок выйдут сразу несколько знаковых проектов, в том числе «Невская ратуша» (ВТБ Девелопмент) и проект Leader Tower от «Лидер Групп». Также недавно введен в строй бизнес-центр Renaissance Premium (компания Renaissance Development), который стал одним из серьезных конкурентов для действующих качественных офисных зданий. «В среднесрочной перспективе можно прогнозировать постепенное увеличение доли бизнес-центров класса А за счет сдачи крупных объектов, что приведет к обострению конкуренции в данном сегменте», - констатирует директор департамента брокериджа NAI Becar в Петербурге Александра Смирнова. По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, до конца 2013 года объем ввода новых офисных площадей превысит 200 тыс. кв.м, в том числе 66% нового предложения составят офисные объекты класса А, а общий объем качественных офисных площадей на рынке в конце 2013г. превысит 2 млн кв. м. По словам Екатерины Лапиной, заметна тенденция к ротации арендаторов в более новые объекты при условии, что ставки аренды сопоставимы.

Покупаем – в розницу...

По оценкам экспертов, офисный сегмент по-прежнему остается одним из самых привлекательных секторов коммерческой недвижимости Петербурга. «Инвесторы довольно активно рассматривают бизнес-центры не только под собственные нужды, но и как инвестиционный актив, генерирующий денежный поток», - говорит руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева. Среди сделок по покупке объекта конечным пользователем она отмечает приобретение компанией «Газпром интернешнл» офисного здания «Невский, 58» у холдинга «Адамант» весной текущего года. В качестве инвестиционных активов инвесторам интересны единичные качественные объекты с хорошей локацией, у которых уже есть гарантированная доходность, подчеркивает Екатерина Лапина. Кроме того, по ее словам, инвесторы рассматривают возможность вложения средств в коворкинги и креативные пространства, которые сейчас создаются в офисах, ранее не вызывавших интереса.

Сегмент офисной недвижимости привлекателен и для кредиторов. По словам заместителя руководителя Северо-Западного регионального центра ВТБ – вице президента Руслана Еременко, СЗРЦ ВТБ финансирует несколько проектов по возведению и развитию бизнес-центров, например, клиентом СЗРЦ является Setl Group, которая строит бизнес-центр класса В «Setl Center» в Московском районе Петербурга. «Еще один пример - финансирование части затрат Группы компаний «Энерго» по строительству Петербурге на пересечении Киевской улицы и Московского проспекта делового комплекса, состоящего из бизнес-центра класса B+ и гостиницы международной сети», - рассказывает Руслан Еременко. Он добавляет, что бизнес-центры довольно часто выступают предметом залога по кредиту.

...продаем – оптом

Если одни компании активно ищут объекты офисной недвижимости для покупки, то другие, напротив, продают свои активы. Среди знаковых сделок – недавняя продажа Группой ЛСР пяти своих бизнес-центров компании Fort Group. Последняя громко заявила о себе в 2011 году, когда купила компанию «Макромир» и все ее активы – пять действующих и один строящийся торговый центр. Сейчас в активе Fort Group десяток торговых центров. В сделку с Группой ЛСР вошли – пять офисных объектов общей площадью около 25 тыс. кв. м: «Орлов», «Трубецкой», «Гелиос», Apollo и «Литера», причем Fort Group изначально была заинтересована в приобретении именно пакета, а не единичных проектов, а Группа ЛСР удачно решила расставаться с непрофильными для нее объектами коммерческой недвижимости. «Объекты ЛСР достаточно долго были на рынке, и данная сделка демонстрирует первые признаки того, что собственники активов готовы снижать свои ожидания», - говорит руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. «Если Fort Group вышла на этот рынок, то, скорее всего, будет создавать сеть бизнес–центров, а не остановится на нескольких объектах», - полагает Дмитрий Золин.

Еще один заметный игрок офисного рынка - финская инвестиционная компания Sponda летом текущего года продала два своих бизнес-центра «НРК» и «Информ-Футуре», а затем объявила о сворачивании бизнеса в России и намерении сосредоточиться на работе в родной Финляндии. «Сейчас на рынок достаточно активен, проходят и переговоры и сделки по купле-продажи офисных центров. Летом мы выставили на продажу наш бизнес-центр на Васильевском острове «16 линия» и увидели, что интерес очень большой. Пока сделка по продаже еще не закрыта, но надеемся, что до конца года она завершится», - рассказывает говорит директор по развитию «Строительной компании «С.Э.Р.» Павел Бережной.

Не работать, а жить

В целом на петербургском офисном рынке на данный момент основные игроки остаются неизменными: «Империя», Renaissance Development, «Теорема». Однако в перспективе эксперты не исключают усиления позиций ряда «новичков» и ослабление присутствия некоторых из нынешних лидеров. Среди «новичков», помимо Fort Group, Вероника Лежнева называет фонд GHP Russia Real Estate Development, который строит два бизнес-центра Класса А «Электро» и «Тринити», а также группу компаний «Леорса» с проектом бизнес-центра на Малоохтинском проспекте, 45. Серьезное место на рынке займет и ВТБ-Девелопмент с проектом «Невская ратуша», уверены большинство аналитиков. Впрочем, некоторые из офисных гигантов, хотя и не стремятся, как Группа ЛСР, расстаться со своими активами, наращивать свое присутствие в этом сегменте дальше не намерены. «Наша стратегия - завершить те проекты, которые уже начаты, а новых не запускать», - говорит управляющий партнер компании «Теорема» Игорь Водопьянов, поясняя, что основная причина такого решения - отсутствие внятных правил игры для инвесторов на рынке недвижимости.

«Последние два года основной целью инвесторов и девелоперов все-таки является жилой сектор, тогда как к инвестициям в коммерческую недвижимость они относятся осторожно. Некоторые инвесторы с целью диверсифицировать риски пересматривают свои проекты, например, отказываясь от офисной составляющей в проекте», - считает генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко. Эту тенденцию отмечает и Руслан Еременко. «Более значительная активность девелоперов наблюдается в сфере жилой недвижимости, нежели коммерческой, в целом на 1 октября 2013 года доля компаний строительной отрасли (в том числе девелопмент, строительство по исполнению государственных контрактов, производство строительных материалов) в кредитном портфеле СЗРЦ составила 27,7%», - говорит он.

Насколько сильно изменится «лицо» офисного рынка Петербурга, эксперты прогнозировать не берутся, однако большинство аналитиков уверены: уже в течение ближайших двух-трех лет нынешние ключевые игроки могут серьезно сдать свои позиции, уступив место новичкам. В том числе все активнее будет идти процесс консолидации офисных объектов в руках крупных девелоперов. Основная причина - как раз в усиливающейся борьбы на этом рынке: при наличии в портфеле сети бизнес-центров и грамотном подходе можно обеспечить прибыльность данного направления в целом, варьируя величины арендных ставок, набор услуг, процессы управления в отдельных объектах, нежели «экспериментируя» в рамках одного офисного здания. Впрочем, и «сетевикам» не стоит расслабляться: отдельные качественные проекты, которые будут выходить на рынок в ближайшие годы, например, «Невская ратуша», «Лахта-центр», за счет своего масштаба могут составить им достойную конкуренцию.

Ирина Лапеченкова