Эксперты: Многофункциональные центры - выход из кризиса рынка торговых площадей

Рынок торговых площадей в Санкт-Петербурге постепенно близится к насыщению. Тем не менее участники рынка уверены, что именно у формата многофункциональных комплексов большое будущее, и со временем в таких комплексах будут совмещаться все большее количество разных сегментов недвижимости. "В ближайшее время наступит насыщение сегмента торговых площадей. Главным образом, это происходит в связи с тем, что в городе присутствует довольно ограниченное число брэндов розничных операторов", - считает начальник отдела маркетинга управляющей компании "Адамант" Алексей Старовойтов. По его мнению, сложилась ситуация, когда торговые комплексы "зеркалят" друг друга, то есть имеют практически одинаковый набор арендаторов. Тенденция прихода в город новых торговых операторов, несомненно, прослеживается. Однако она заметно отстает от темпов строительства торговых центров. "Перед девелопером встает выбор – либо строить классический торгово-развлекательный комплекс и заполнять его стандартным набором арендаторов, либо часть площадей использовать по другому назначению, создавая тем самым дополнительные центры притяжения для посетителей, сокращая финансовые риски и срок возврата денежных средств. То есть идти по пути создания МФК. Для максимально эффективного использования большого земельного участка этот путь в нынешних рыночных условиях становится единственно правильным выбором", - резюмирует эксперт.

Как подчеркнул в беседе с корреспонденттом РБК директор по консалтингу Becar Commercial Property Spb Олег Спивак, для инвесторов проще реализовывать однофункциональные объекты. Однако рынок вынуждает девелоперов обращать внимание на МФК: тенденция к укрупнению форматов комплексов и приход на российский рынок европейских традиций неизбежно ведет к появлению все большего количества крупных проектов, совмещающих несколько функций.

Успешность МФК зависит от многих факторов (местоположения, стоимости земли, функций и их соотношения. Оценить окупаемость проекта МФК с точки зрения территориального расположения достаточно не просто. "В центре города трудно найти большой участок для создания крупного торгового объекта. Однако стоимость земли высока, и это, скорее всего, приведет к необходимости максимально использовать возможности участка. Поскольку ценность торговых помещений заметно снижается с ростом этажа, то более выгодным в этом случае может оказаться офисное или жилое использование участка. То есть – если сравнивать просто крупный торговый МФК в центре (на оживленной магистрали, у метро) и на окраине (у КАД), то более выгодным будет объект в центре. Но если сравнивать все многообразие функций, то крупный ТРК более целесообразно размещать у КАД, а в центре уделить внимание другим функциям, - комментирует выбор функций и местоположение заявленных к строительству МФК старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank Санкт-Петербург Игорь Кокорев. Аналитик считает, что наилучшим образом в МФК соседствуют офисная и гостиничная функции. В то же время руководитель отдела маркетинга управляющей компании "Адамант" Алексей Старовойтов, прогнозирует в ближайшем будущем уменьшение торговой составляющей МФК за счет увеличения офисной и гостиничной функции. Объясняя это тем, что данные сегменты сегменты коммерческой недвижимости на сегодняшний день еще далеки от насыщения и переживают стадию роста, в отличие от торговой.

Совмещение офисной и жилой функций в рамках МФК оценивается аналитиками неоднозначно. С одной стороны, отсутствие транспортных и временных расходов при движении по маршруту "дом-работа" - несомненный положительный момент, с другой — возможное пересечение человекопотоков и единая парковка может создавать жителям дома массу неудобств, считает руководитель проекта департамента маркетинга компании "Петербургская недвижимость" Александр Веселов. Тем не менее, общим местом при разработке концепции любого МФК по мнению аналитиков является создание условий для положительного взаимовлияния функций. В этом случае одна функция создает дополнительный спрос для другой. Синергия функций возможна при соблюдении единой классности разных функций в рамках МФК.

По данным исследования, проведенного компанией BusinessVision, на сегодняшний день в Петербурге действуют более 25 многофункциональных комплексов (МФК), большинство из них совмещают торговую и офисную функции. Исследования компании Becar Commercial Property Spb показывают, что сегодня в Северной столице существуют практически все виды МФК. Из них большую долю рынка занимают торгово-офисные и офисно-торговые (River House, "Светлановский", "Т4", "Эврика", Regent Hall, "Ресурс" ("Желтый угол"), "Румба", "Тауэр", "Измайловский") и офисно-складские комплексы ("Остров", "Старая деревня", "Мега-парк", "Уткина заводь"), реже офисно-гостиничные ("Нептун", "Прин", "Гайот", ЛДМ, "Голицин", "Наутилус", "Европа-хаус"). МФК, совмещающих 3 функции — торговую, офисную и складскую, на сегодняшний день три ("Сампсониевский", "Гулливер", "Квартал").

Кроме уже функционирующих сегодня в Северной столице, по данным Business Vision, строятся 12 многофункциональных комплексов общей площадью около 330 тыс. кв. м., 13 объектов (свыше 680 тыс. кв.м) находятся в стадии проектирования. Помимо МФК в центре города, среди которых "Новая Голландия", "Никольские Ряды", Nevskij Plaza, "Галерея", сегодня заявлены к строительству не менее интересные девелоперские проекты в спальных районах и пригородах Петербурга.

Руководитель проекта департамента маркетинга компании "Петербургская недвижимость" Александр Веселов называет среди таких проектов три МФК девелоперской компании Jensen Group. По данным аналитика, на участке площадью 14 га в Курортном районе на территории Сестрорецкого инструментального завода будет реализован многофункциональный комплекс "Петровский арсенал" площадью 140 тыс. - 150 тыс. кв. м (80 тыс. кв. м - жилье, оставшееся - офисы, торговля и развлечения). Также компания приобрела земельный участок площадью 54 га в Ломоносовском районе и ведет переговоры о приобретении племенного завода "Сосновское" в Ленобласти. На территории завода "Электрик" на участке в 7,3 га в Петроградском районе на пр. Медиков, 10 группа ЛСР приступила к строительству многофункционального комплекса общей площадью 340 тыс. кв. м. Более 60% - офисы класса А, остальное - торговые и развлекательные объекты: магазины, рестораны и фитнес-центр.

Кроме того, в Петербурге в настоящий момент реализуются проект холдинговой компании "Кловер Групп" с одноименным названием Clover Plaza общей площадью 315 тыс. кв. м на Ушаковской набережной. Здесь появится бизнес-центр класса А; торгово-развлекательный комплекс, жилье, отель 4 звезды на 150-180 номеров под брэндом Holiday Inn, апарт-отель на 120 номеров, а также паркинг.

Также крупные проекты многофункциональных комплексов собираются реализовывать компания "Адамант" ("Адамант-парк" общей площадью 127 тыс. кв. м между Пулковским шоссе и Дунайским проспектом), компания "Арсенал-недвижимость" (МФК "Мандарин" на Мебельной ул., комплекс совместит бизнес-центр класса А и торговый центр), стройкорпорация "Элис" (на территории стадиона завода "Арсенал" - МФК, в составе которого жилье, торговая и офисная недвижимость).