Естественный отбор

 Кризис проверил на прочность амбициозные проекты Волна кризиса, захлестнувшая весь мир и Петербург вместе с ним осенью 2008 года и начавшая отступать в конце 2009 года, стала своеобразным «сеансом очищения» для амбициозных городских проектов. Стартовавшие с помпой многочисленные замыслы Смольного стоимостью в десятки миллионов, а иногда и миллиарды евро, за кризисные месяцы похудели, видоизменились, а то и вовсе остановились. Скорректированы и потребности города: Петербург теперь зовет частный бизнес в социальную сферу.

Непростая финансовая ситуация должна была сделать российских бизнесменов более рациональными. Во многом так в итоге и вышло: инвесторы гораздо тщательнее подходят к анализу рисков, пытаются оптимизировать затраты. «Кризис, при всем его негативном воздействии на экономику и социальную сферу, скорректировал ожидания владельцев по прибыльности, а инвестиционные стратегии стали более реалистичными», — отмечает руководитель департамента корпоративных финансов в Северном регионе компании «Делойт и Туш СНГ» Антон Вайшнурс. Старший юрист Capital Legal Services Валентин Рыбаков подчеркивает, что действия по поддержке банковской системы не дали внешним условиям измениться до критических для проектов государственно-частного партнерства, несмотря на рост стоимости банковского финансирования.

Кому война, а кому мать родна

Власти города не отрицают, что кризис повлиял на все стартовавшие к осени 2008 года проекты. Для кого-то влияние оказалось если не губительным, то болезненным, в первую очередь в плане сроков реализации, для кого-то — очень даже положительным. Так, по словам председателя комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Петербурга Алексея Чичканова, проекты, которые до кризиса прошли «точку невозврата», за полтора сложных года смогли подешеветь. В пример он приводит строительство торгового центра Galeria на месте «ямы» у Московского вокзала: в кризис работы не остановились, но инвестор серьезно сэкономил на стройматериалах. «Кризис сильнее всего повлиял на проекты, экономика которых была рассчитана с существенными допущениями и базировалась на весьма оптимистических прогнозах, где непропорциональные риски планировалось переложить на финансовые организации или государство. Хорошо просчитанные и финансово сбалансированные проекты продолжали реализовываться и в кризис», — подчеркивает г-н Вайшнурс.

Хобби вышло боком

Больнее всего кризис ударил по планам развития острова Новая Голландия. Никто и подумать не мог, что бизнесмен Шалва Чигиринский, создавший для реализации проекта вместе с партнером Игорем Кесаевым из Mercury компанию «СТ Новая Голландия» и пригласивший для разработки архитектурной концепции лорда Нормана Фостера, вмиг станет банкротом. Несмотря на очевидную экономическую неэффективность идеи, г-н Чигиринский был готов вложить в ее реализацию сначала 320, а потом и все 800 млн долл. Еще в сентябре 2008 года г-н Чигиринский проводил экскурсию по острову, демонстрируя уникальные технологии укрепления фундаментов, а летом 2009 года его активы уже оказались арестованными. Реализация проекта остановилась. Mercury готова продолжать работы, но если не изменить юридическое лицо в договоре, «Новая Голландия» также может попасть в число арестованных активов. Процедура смены инвестора возможна только через конкурс, его планируется объявить до конца лета — после того, как Росимущество определит условия нового соревнования. В итоге полет творческой фантазии Нормана Фостера, приглянувшийся г-ну Чигиринскому, снова оказывается ненужным в Петербурге: объемы застройки острова, а также сумму инвестиций пересмотрят в сторону значительного уменьшения.

Своя ноша не тянет

В условиях кризиса городской бюджет заботливо согласился приютить парочку значимых проектов. «Везунчиком» стала Юго-Западная ТЭЦ. Она должна была стать первым частным энергоисточником в России. Кризис показал, что амбиции пока преждевременны, и компания «Синтез» в апреле 2009 года отказалась от проекта. Город принял целевую программу на 18,8 млрд рублей, и летом 2009 года работу на площадке возобновили. К осени подоспел с кредитом на 8,8 млрд рублей Сбербанк. В итоге первое тепло ТЭЦ даст уже в отопительный сезон 2010 года.

Чуть раньше груз ответственности за строительство стадиона на Крестовском острове на плечи города сбросил «Газпром» в обмен на финансирование работ по «Охта центру». От перемены мест скорость строительства арены для «Зенита» увеличилась не слишком сильно. Пока сроки ограничены окончанием футбольного сезона 2011 года, но реальность этих планов вызывает сомнения. Правда, здесь проблема не столько в кризисе: амбиции провести на новой арене четвертьфинал Чемпионата мира по футболу 2018 года потребовали соблюдения требований ФИФА и УЕФА и увеличения вместимости стадиона с 62 до 67 тыс. зрителей. Подоспели и новые пожарные требования. Пришлось объявить конкурс на перепроектирование, оно продлится до конца 2010 года.

Тише едешь — дальше будешь

Проектам комплексного освоения территорий пришлось «выплывать» самостоятельно. Так, «Главстрой-СПб» притормозил развитие района «Юнтолово», однако строительство «Северной Долины» удалось начать еще до окончания кризиса. В мае 2010 года уже открыты продажи квартир, в декабре сдаются первые корпуса площадью около 300 тыс. кв. м. Замедлилась «Балтийская жемчужина»: начав продавать квартиры в сентябре 2008 года, китайские инвесторы к лету 2009 года обнаружили отсутствие спроса, на который рассчитывали. За 2008–2009 годы продано чуть более 300 квартир, с 1 марта 2010 года открыты продажи в еще одном доме. Дальнейшая скорость развития комплекса будет зависеть от темпов реализации недвижимости. Впрочем, в коммерческой составляющей комплекса весной 2010 года сделан серьезный прорыв: Шанхайская индустриально-инвестиционная компания и финский концерн SRV Group заключили соглашение о совместной реализации проекта строительства многофункционального комплекса «Жемчужная плаза».

Полный штиль

Именно так можно определить сейчас состояние проекта по развитию намывных территорий в западной части Васильевского острова. Активно строится и не менее успешно работает уже с осени 2008 года только новый пассажирский порт «Морской фасад»: в навигацию 2010 года он примет более 220 судов. В «Терра Нова», которая занимается намывом, отмечают, что «ведут переговоры с потенциальными инвесторами», но за последние полтора года о новых договоренностях ничего не слышно. Компания «ПИК», собиравшаяся построить на намыве 1 млн кв. м жилья, свой участок продала.

Концептуальный застой

Два амбициозных проекта Группы ВТБ в Петербурге — «Невская Ратуша» и «Набережная Европы» до кризиса обзавелись архитектурными концепциями и запустили подготовительные работы. Но только весной 2010 года для «Невской Ратуши» был выбран генподрядчик и началось строительство. Изменились сроки ввода очередей комплекса, хотя инвестор уверяет, что это не связано с падением спроса на офисные площади. Продолжается перебазирование ФГУП «Российский научный центр «Прикладная химия», на месте которого будет построена «Набережная Европы». Планировалось, что институт окончательно переедет в новое здание к 2010 году, однако теперь переезд намечается на лето 2011 года. В ВТБ уверены, что на сроки реализации проекта эта задержка не повлияет.

Похожая ситуация сложилась с развитием Апраксина двора: в 2008 году выбраны концепция и инвестор — «Главстрой-СПб», компании передано в аренду 30 тыс. кв. м недвижимости в комплексе; не быстро, но все же решаются вопросы с собственниками зданий. Однако только в мае 2010 года завершена историко-культурная экспертиза, которая показала, что первоначальный архитектурный замысел неприемлем. Теперь инвестору придется заново просчитывать экономику проекта и решать, как действовать дальше.

Пролететь над кризисом

Кризис пролетел мимо проекта развития аэропорта «Пулково». Конкурсная процедура, стартовавшая в мае 2008 года, успешно завершилась в июне 2009 года, победителем признали консорциум «Воздушные ворота Северной столицы», представленный банком ВТБ
и компаниями Fraport AG и Horizon Air Investment. Проект, общая стоимость которого оценивается в 1,2 млрд евро, уже обеспечен кредитами более чем на половину необходимой суммы. Передача «Пулково» консорциуму завершена, строительство начнется до конца текущего года и завершится в 2013 году.

В ожидании инвестора

К этому моменту до аэропорта должен «доехать» «Надземный экспресс», маршрут первой очереди которого осенью 2009 года решили кардинально изменить: он пойдет от Московского вокзала до «Пулково». Г-н Чичканов поясняет: прогноз по «Надэксу» был очень грамотным, но все-таки «бумажным». На этот фактор наложились сложности с привлечением финансирования в кризис. «С новым маршрутом прогноз по трафику максимально приближен к реальности — здесь есть трамвайное движение. Кроме того, будет обеспечен поток пассажиров из аэропорта», — считает г-н Чичканов. Возможно, удастся локализовать производство современного подвижного состава на территории Петербурга, что облегчит задачу инвестора. Планируется, что в 2010 году будет объявлен второй этап конкурса на строительство трассы, и пять претендентов, еще в мае 2008 года прошедшие предквалификацию, наконец смогут подать заявки.

Первый блин

Ждет инвестора и Западный скоростной диаметр, который до сих пор строится на бюджетные деньги. Сначала это были средства города. В июне 2008 года, когда был выбран концессионер «ЗСД «Невский меридиан», появилась надежда, что первый концессионный конкурс в России пройдет удачно, пойдут частные деньги и средства Инвестфонда РФ. Но из-за кризиса концессионное соглашение заключено не было. В итоге зимой 2009 года федеральные власти приняли решение помочь городу в строительстве трассы бюджетными деньгами, планируется новый конкурс, ведутся переговоры с двумя потенциальными концессионерами. «Приманкой» для инвестора должна стать платная эксплуатация уже открытого участка трассы, а также решение правительства РФ о привлечении облигационного займа под госгарантии на 25 млрд руб.

Свет в конце тоннеля

Возможно, он станет виден уже на XIV Петербургском международном экономическом форуме, где должно состояться подписание меморандума о реализации проекта с победителем (и единственным участником) концессионного конкурса на строительство Орловского тон-неля — «Невской концессионной компанией». «Опыт Орловского тоннеля будет являться показательным, поскольку это второй концессионный конкурс после ЗСД», — считает г-н Рыбаков. Ожидается, что проектирование переправы завершится до 2011 года, а к 2015 году тоннель будет построен.

Мелочь, а приятно

Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко уверена: город никогда не потеряет инвестиционной привлекательности. До конца этого года будет объявлено как минимум о двух новых инвестпроектах. «Петербург, благодаря открытости по всем проектам государственно-частного партнерства, благодаря своим способам поиска партнеров (в основном речь идет о международных финансовых организациях), дает инвестору возможность чувствовать себя комфортно», — говорит г-н Чичканов. Руководитель проектного направления Центра стратегических разработок «Северо-Запад» Виктория Желтова отмечает, что абсолютные показатели инвестиций в город, особенно в сфере коммерческой недвижимости, значительно снизились, однако это повсеместное и объективное явление, а не снижение инвестиционной привлекательности именно Санкт-Петербурга.

Подтверждение — инвестиционный конкурс на строительство мусороперерабатывающего завода в поселке Янино, стартовавший в ноябре 2009 года. Интерес к нему проявили 5 компаний, предквалификацию удалось пройти трем, победителя планируется выбрать в августе 2010 года. «Конкурс получил только положительные отзывы финансовых организаций, они готовы финансировать компанию-победителя. Теперь участникам нужно только найти локального партнера и построить грамотную финансовую модель», — говорит глава комитета.

Однако после кризиса власти будут ставить перед инвесторами совсем иные задачи. «Нужны проекты в сфере образования, здравоохранения. Они менее затратные — не более 100 млн долл., и более просчитываемые с точки зрения рентабельности», — говорит г-н Чичканов. По его словам, речь идет о строительстве больниц, частных школ, детских садов. Вынашивает город и планы создания на основе ГЧП «народных парковок». «По завершении острой фазы кризиса и при условии активной региональной политики, нацеленной на развитие, интерес к продуманным и обоснованным инвестиционным проектам только вырос», — подчеркивает г-жа Желтова. Одним из перспективных направлений эксперты называют фармацевтику. Что ж — именно о создании фармацевтического кластера в Петербурге было заявлено в начале 2010 года, как только финансовая ситуация начала улучшаться. Активности инвесторов долго ждать не пришлось, и за полгода основная площадка была полностью распределена между пятью компаниями.

КОММЕНТАРИИ:

Андрей Мушкарев

генеральный директор Inflot Cruise & Ferry

 

В 2009 году Петербург посетило около 430 тыс. круизных туристов. С открытием паромной линии ST.PETER LINE эта цифра увеличится до 600 тыс. Запуск паромного причала «Морского фасада» повлияет если не на количество туристов, приезжающих морем, то уж точно на качество обслуживания.

Владимир Гронский

координатор коммуникационных проектов ОАО «Газпром нефть» в СПБ И ЛЕНОБЛАСТИ

Крупнейшие инвестиционные девелоперские проекты создают условия для комфортной работы крупных компаний и стимулируют рост деловой активности. Такие проекты разгружают центр города. Также они предлагают работающие схемы реновации депрессивных и полудепрессивных территорий. И, наконец, такие проекты формируют в Петербурге новые публичные пространства, привлекательные для туристов. Иностранные гости не могут бесконечно любоваться Невским проспектом и Зимним дворцом. Проекты «Охта центр», «Набережная Европы» и ряд других решают указанную проблему, предусматривая создание ярких культурных объектов.

Ирина Лапеченкова