Санкт-Петербург и область , 23 окт 2019, 16:00

«Новая схема» обещает российским банкам триллионы рублей

Фото: Сергей Куликов/Интерпресс

Крупнейшие банки подвели промежуточные итоги работы с девелоперами в рамках новой схемы финансирования строительства жилья в Петербурге. Результаты работы эскроу (проектное финансирование) пока сложно назвать впечатляющими. По оценкам аналитиков, выход банков в новый сегмент сдерживает насыщенность рынка жильем. Ситуация изменится через два-три года, говорят собеседники РБК Петербург.

Скромные результаты

По данным комитета по строительству Смольного, к середине октября девелоперы направили заявки на кредитование по схеме эскроу 72 проектов — в «Дом.рф», 47 проектов — в Сбербанк, 30 проектов — в банк «Санкт-Петербург». В ВТБ направлены заявки на финансирование 7 проектов, в Промсвязьбанк — 8 проектов.

В настоящее время Северо-Западный банк Сбербанка финансирует 18 проектов по строительству жилья на общую сумму в 36 млрд руб. (по данным на конец октября). Как сообщил журналистам председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо, общий объем кредитов, выданный Сбербанком в рамках проектного финансирования в Северо-Западном федеральном округе, сейчас составляет 56 млрд руб. (40 проектов).

rbc.group

У ВТБ результаты по работе с девелоперами скромнее. В пресс-службе банка рассказали, что на сегодняшний день в Петербурге ВТБ работает с 10 застройщиками с использованием механизма эскроу. «В следующем году мы ожидаем рост спроса на финансирование проектов строительства жилья с расчетами через счета эскроу», — отмечают в пресс-службе кредитной организации.

rbc.group

К работе с застройщиками по новым правилам готовится и банк «Открытие». «В Петербурге и Ленобласти мы рассматриваем около десятка заявок на проектное финансирование. Из них два проекта — девелоперских компаний из Ленобласти», — говорит старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие» Михаил Иоффе.

Перспективное направление

По мнению аналитиков, банки заинтересованы в работе с эскроу счетами, учитывая, что корпоративное финансирование стагнирует из-за низкой инвестиционной активности. «С помощью новых инструментов через банки в ближайшие годы будут проходить средства, которые раньше обращались в сфере жилищного строительства, минуя кредитные организации. А это триллионы рублей», — комментирует старший аналитик ИК «Атон» Михаил Ганелин, уточняя, что речь идет о средствах дольщиков, которые ранее поступали застройщикам напрямую, а теперь будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банках.

По оценке инвестиционного менеджера «Открытие Брокер» Тимура Нигматуллина, в целом рынок финансирования жилья может быть сопоставим по своему потенциалу с объемом ипотечного кредитования на первичном рынке — 1,4 трлн руб. год.

«Насколько я помню, крупнейшие банки (такие, как Сбербанк и ВТБ) уже говорили о том, что рассматривают работу с жилищным сектором как одно из наиболее перспективных направлений в ближайшие годы, несмотря на то, что маржинальность этого бизнеса не будет слишком высокой», — говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.

Банки рискуют

При этом эксперты отмечают, что работа со счетами эскроу влечет за собой серьезные риски для кредитных организаций. «Банкам придется создавать специальные подразделения для работы в сфере финансирования жилищного строительства. Компаниям нужно будет, в соответствии с новыми правилами работы, контролировать ход строительства объектов, качество строительства и другие моменты», — отмечает Алексей Коренев. Кроме того, кредитным организациям придется брать на себя риски, которые раньше лежали на покупателях квартир. Например, если девелопер обанкротился, банку нужно будет вернуть покупателям средства, которые находятся на его счетах. В связи с этим многие банки «осторожничают», выражая готовность работать только с надежными застройщиками, отмечает Михаил Ганелин.

Кроме того, по мнению Алексея Коренева, сейчас работу банков в секторе жилой недвижимости тормозит то, что девелоперы до введения проектного финансирования успели простроить и продать довольно большой объем недвижимости — соответственно пока рынок насыщен. По его прогнозам, ситуация изменится примерно через три года.

Плюс 10% и больше

К этому же сроку станет понятно, сколько стоил рынку переход на проектное финансирование. «Только когда будут завершены проекты, которое возводятся по старым правилам, мы сможем точно оценить, как отразится на рынке и, в том числе на ценах, переход на эскроу», — говорит директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. Сам он предполагает, что в среднем переход на проектное финансирование приведет к удорожанию строительства на 10-12%.

«Проектное финансирование под 12% годовых увеличит себестоимость 1 кв. м. на 10 тыс. руб. в течение двух лет. Кроме того, рост цен на стройматериалы приведет к увеличению себестоимости еще на 3-5 тыс. руб. на 1 кв. м. А обязательства по возведению социальной инфраструктуры за счет собственных средств и безвозмездной передаче ее городу даст даже большее увеличение себестоимости «квадрата», чем банковский кредит», — добавляет заместитель генерального директора АО «Специализированный застройщик «Строительный трест» Беслан Берсиров.

Старая и новая схема

По данным пресс-службы комитета по строительству Смольного, по старым правилам в Петербурге достраивается 76% возводимого жилья (21,7 млн кв.м), в рамках проектного финансирования — остальная часть недвижимости. Около 1% проектов девелоперы планируют достроить на собственные средства (в основном, это элитное жилье).

Что касается Ленобласти, то в регионе по старой схеме работает 110 застройщиков, они возводят 5,9 млн кв. м. По новым правилам рассчитывают работать шесть девелоперов, реализующих 10 проектов.