Не «все схвачено»: петербуржцы научились бороться с нечестными УК

Фото: Сергей Николаев/Интерпресс

В 2017 году жители Петербурга направили в Управление ФАС РФ по Петербургу в три раза больше жалоб на выбор компаний для управления многоквартирными жилыми домами, чем в 2016 году. Как прокомментировали данные в УФАС, само количество жалоб положение дел характеризует мало, поскольку граждане жалуются крайне редко. Но динамика таких жалоб вполне показательна, считают в УФАС.

Заметный рост таких жалоб фиксируют и в Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга. Конкретных цифр инспекция на запрос РБК Петербург предоставить не смогла, сославшись на то, что их методика не позволяет вычленить такие жалобы из общего объема обращений граждан на нарушения правил управления многоквартирными домам. По данным инспекции, в первом квартале 2018 года количество таких обращений (1416 штук) оказалось на 55% больше, чем в первом квартале 2017 года (911 обращений). Эту тенденцию подтверждают и в общественных организациях ЖКХ.

Культура растет

По данным представителя НП «Национальный центр общественного жилищного контроля «ЖКХ контроль» Андрея Китаева, количество жалоб в их общественную организацию от населения на всевозможные нарушения при выборе УК в последнее время увеличилось в два-три раза. В то же время он объясняет эту тенденцию не столько увеличением количества нарушений, сколько ростом социальной культуры населения. «Люди начали лучше разбираться в механизмах управления домами и функционирования системы ЖКХ. Этому способствовало просвещение населения, которым занимаются общественные организации, СМИ и даже городские власти. По мере роста компетентности, люди научились эффективно отстаивать свои права — они поняли, что это вполне возможно, что не «все схвачено» и можно добиться справедливости, если действовать грамотно. Они создают инициативные группы, иногда даже нанимают профессиональных юристов. Все чаще обращаются к властям и в суды», — рассказывает Андрей Китаев.

Наибольший прогресс он, как и другие эксперты, отмечают у жителей новостроек, особенно в заКАДье, где созданный осенью прошлого года общественный Совета новостроек вынес проблему УК на уровень губернатора Ленобласти.

Зачем менять УК?

От жителей новостроек, по данным представителей общественных организаций, поступает наибольшее число жалоб. Застройщики, как утверждают эксперты, всеми правдами и неправдами навязывают покупателям квартир «свои» управляющие компании. Нередко это происходит руками чиновников районных (в Ленобласти — муниципальных) администраций, которые используют норму закона, гласящую, что если в течение двух месяцев с момента сдачи дома собственники не выберут способ управления, то за них это должна сделать местная администрация. При этом, как свидетельствуют в УФАС, такой выбор зачастую делается с большими нарушениями конкурсных процедур.

Помимо захвата довольно выгодного бизнеса, особенно в начальный период заселения домов, когда у УК есть множество возможностей «навариться» за счет новоселов, застройщики, как утверждают и эксперты, и сами жители, пытаются с помощью «своих» УК («дочек» или аффилированных компаний) покрыть разного рода недоделки при строительстве новых домов.

Недоделки бывают очень серьезные. Например, рассказывает генеральный директор саморегулируемой организации «Некоммерческое партнерство предприятий жилищного комплекса МежРегионРазвитие» Владислав Воронков, один дом в Красногвардейском районе был введен в эксплуатацию без лифтов. «Шахты построены, но когда вскрыли заколоченные двери, выяснилось, что лифтовых кабинет там нет. Как чиновники подписали ввод дома, непонятно, — недоумевает Воронков. — Поскольку застройщик обанкротился, жителям пришлось скинуться на лифт».

Эксперт объясняет повышенную активность именно жителей новостроек тем, что они все больше осознают свои высокие риски. «Люди постепенно начинают понимать, что надо как можно быстрее начать самим контролировать обслуживание дома, особенно, если для этого нанимается внешняя УК, — говорит Воронков. — Очень важно как можно быстрее составить дефектную ведомость — перечень недоделок застройщика. Чтобы заставить его ликвидировать недоделки в период гарантийного обслуживания, иначе потом все это придется делать за свой счет».

Гражданские войны

По словам Андрея Китаева, в многоквартиных домах зачастую идет своего рода «гражданская война» между собственниками квартир, причем, предметом конфликта является не только внешняя УК, но нередко и правление ТСЖ или ЖСК, в которое каждая группа собственников хочет включить своих представителей и своего председателя. «Разные группы собственников инициируют свои собрания, на которых избирают свою УК или свое правление ТСЖ/ЖСК. Это относится и к новым домам, где определяется первоначальное управление, и к старым, где часть собственников хочет поменять управление — УК или правление ТСЖ/ЖСК», — говорит Андрей Китаев.

Протоколы этих собраний направляются в государственные органы-начинаются разбирательства, какое собрание признать правомочным. Опыт показывает, что такие разбирательства зачастую затягиваются на многие месяцы, а иногда и годы. Впрочем, отмечают эксперты, затягивание процедуры смены УК происходит и по другим причинам, даже в отсутствии «гражданской войны» и даже в случаях, когда в доме корректно (с кворумом) проведено общее собрание собственников и правильно составлен протокол. «Мне известен только один случай смены УК в нашем Западном Мурино, — говорит член общественного Совета новостроек Мария Шило. — Да и то процесс еще не завершился — старая УК сопротивляется всеми силами, с привлечением полиции и даже ОМОНа».

Все эти случаи вызывают недовольство жителей, которые все чаще обращаются с жалобами во всевозможные инстанции.

Зловредный приказ

Владислав Воронков называет главную, по его мнению, причину затягивания смены УК — приказ Министерства строительства и ЖКХ (Минстрой) № 938, не разрешающий Госжилинспекции исключать конкретный дом из лицензии старой УК и включать этот дом в лицензию новой УК (выбранной на общем собрании собственников многовартирных домов), если существуют какие-либо судебные разбирательства о праве управления домом. Без таких изменений в лицензии смена УК произойти не может (новая УК не имеет права начать управление домом).

По мнению Воронкова, такая норма предоставляет недобросовестным интересантам лазейку для фактического саботажа процедуры смены УК: «После выхода этого распоряжения, стали множится псевдосудебные разбирательства между новыми и старыми УК, которые не хотят уходить с рынка». По его информации, чаще всего в суд подают не сами старые УК, а нанятые ими граждане-собственники помещений в доме. Интересы истца в суде обычно представляют юристы старой УК. Мотивов для обращения в суд может быть довольно много. Например, якобы не полученное истцом уведомление о назначении собрания, или полученное, но слишком поздно, либо сомнение истца в правильности подсчета голосов на собрании и т.д. и т.п. Все это формально нарушает права собственника помещений в доме и дает ему право оспаривать смену УК.

Манипулирование процедурой

«Даже тогда, когда сотрудники жилищной инспекции понимают, что дело шито белыми нитками, они не могут ничего поделать, потому что приказ Минстроя однозначно требует от них приостановки действий по внесению изменений в лицензии УК», — утверждает Владислав Воронков. Причем, подчеркивает эксперт, перспективы разбирательства для истца не имеют большого значения — ему важно просто затянуть процесс смены УК, а для этого нужно, чтобы судебное разбирательство продолжалось как можно дольше.

По словам Воронкова, наше законодательство предоставляет обширные возможности затягивания судебного процесса. «Представители истца «забывают» принести в суд какие-то документы, часто «болеют», просят суд опросить свидетелей, которых однако «никак не найти» и т.д. и т.п. Судебное заседание бесконечно откладывается, и разбирательство затягивается. Но даже когда разбирательство завершается и суд выносит решение, появляется другой недовольный собственник, подает свой иск и все повторяется снова. С такими историями мы сталкивались много раз. У нас есть примеры, в том числе в «Балтийской жемчужине», когда законно избранные собственниками УК не могут приступить к управлению в течение полутора лет», — свидетельствует Владислав Воронков.

Лазейку закрывают

«Приказ № 938 не дает гражданам возможность в разумные сроки реализовать свое законное право на смену управляющей организации», — уверен эксперт. По его данным, только за период с 1 января по 1 августа 2017 года 458 УК (из 729 заявлений) получили от Жилинспекции отказы включить конкретные многоквартирные дома в их лицензии. Такие отказы, как и вообще затягивание процедуры смены УК, Владислав Воронков считает едва ли не более важной причиной увеличения количества жалоб граждан, чем рост их социальной культуры, который он, впрочем, также как и Андрей Китаев, оценивает весьма высоко. То обстоятельство, что наиболее заметный рост числа жалоб наблюдался в 2017 году, Воронков объясняет тем обстоятельством, что злополучный приказ Минстроя появился только в середине 2016 года и УК стали активно использовать открывшуюся лазейку именно в 2017 году.

Под давлением общественных организаций и некоторых регионов РФ, в конце 2017 года в Жилищный кодекс была внесена поправка, согласно которой с 11 июля 2018 года основанием для приостановки внесения изменений в лицензии УК может быть только вступившее в силу решение суда. Эта поправка, по мнению Владислава Воронкова, ликвидирует описанную выше лазейку. Таким образом, во второй половине 2018 года следует ожидать снижение числа случаев затягивания процедуры смены УК. Правда, продолжающийся рост активности граждан может привести к тому, что наметившаяся тенденция увеличения количества жалоб и судебных процессов не ослабеет, а даже еще и усилится, полагают эксперты.