В Петербурге оценили влияние повышения ключевой ставки на рынок жилья
От повышения ключевой ставки сильнее пострадает вторичный рынок жилья и апартаменты, поскольку удорожание ипотечных кредитов повлияет на спрос, прогнозируют опрошенные РБК Петербург эксперты. Зато первичный рынок почти не пострадает — подавляющая доля сделок с новостройками проходит с помощью льготных кредитов.
Больше на один процент
Совет директоров Банка России повысил ключевую ставку на 100 б.п., до 8,5%. Об этом объявили 21 июля. Это первое изменение за десять месяцев — с сентября прошлого года, когда ЦБ зафиксировал ее на 7,5%. К повышению ставки ЦБ не прибегал с февраля 2022 года, когда ставку с подняли сразу 9,5 до 20%.
Примечательно, что большинство экспертов ожидало меньшего повышения, на 50 б.п. В заявлении регулятора сказано, что Банк России «допускает возможность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях для стабилизации инфляции вблизи 4% в 2024 году и далее».
Высокий процент льготных кредитов
РБК Петербург опросил участников рынка о том, как это решение отразится на ипотечном кредитовании и спросе жилье.
«Если ранее рост ключевой ставки приводил к опережающему удорожанию ипотеки, то с появление льготных программ ситуация изменилась. На сегодняшний день абсолютное большинство сделок на рынке новостроек сегмента масс-маркет проходит по одной из госпрограмм», — отмечает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова.
Как подсчитали в Консалтинговогом центре «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) льготные ипотечные программы занимают больше 90% в общем объеме ипотечных сделок на первичном рынке региона: к примеру, в июне 58% сделок заключено с использованием госпрограммы, 33% — семейной ипотеки. Ставки по льготным программам сохраняются на установленном государством уровне (для господдержки — 8%, семейной ипотеки — 6%, для ИТ-ипотеки —5%) вне зависимости от ключевой ставки ЦБ.
«Повышение, безусловно, найдет отражение в ставках для вторичного рынка и сегмента апартаментов (для них государство не субсидирует процентную ставку по госпрограммам — ред.). Это скорее негативный фактор, поскольку большая доля сделок на рынке новостроек происходит после продажи имеющего жилья на вторичном рынке», — считает Ольга Кузнецова.
Директор КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева согласна, что ипотечные ставки «на вторичку» пойдут вверх. «Старое жилье станет менее интересным для покупателей, из-за чего возможен переход клиентов со вторичного рынка на первичный», — ожидает она.
Вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов уверен, что повышение ключевой ставки скажется как на ставках ипотечных кредитов, так и на стоимости кредитования в целом. Однако рост на 1% не окажет существенного влияния на спрос по ипотечным кредитам и текущий спрос на квартиры. «Стандартные программы могут быть интересны, пожалуй, только на рынке коммерческой недвижимости, в том числе апартаментов. Поэтому существенное влияние на рынок и спрос мог бы оказать только возможный отказ от льготных программ ипотеки в целом», — резюмирует эксперт.
«Рыночные ставки по ипотечным кредитам после повышения ключевой ставки качнуться в сторону 13%», — прогнозирует Антон Баранов, председатель Комитета по риэлторской деятельности АРСПб и ЛО, генеральный директор агентства «Авентин-Недвижимость». — Это решение ЦБ усиливает дисбаланс на рынке недвижимости, и прерывает процесс нормализации соотношения спроса между первичным и вторичным рынком, снова нарушая его в пользу первички. У нас насколько критически страдает платежеспособный спрос, что людям уже не так важно сколько стоит квартира, гораздо важнее размер ипотечного платежа».
