«Невская ратуша»: Мы не планируем создавать бизнес-гетто

Фото: ratusha.ru

«Невская ратуша» выходит на финишную прямую: планируется, что уже в октябре первые здания административно-делового комплекса у Суворовского проспекта, недалеко от Смольного, будут введены в эксплуатацию. В конце следующего года в новое здание администрации должны переехать комитеты исполнительных органов власти - те, что сейчас разбросаны по разным районам города.

Создание административно-делового центра города - ядро концепции проекта. Однако полная зависимость «Невской ратуши» от переменчивой воли государства заставляла скептиков сомневаться в успешной реализации этой цели - тем более, что сроки принятия решений до недавнего времени затягивались. Другим важным фактором риска эксперты считают спад деловой активности вследствие экономического кризиса: спрос на офисные площади класса «А» в Петербурге сейчас невысок. «Девелопер должен быть оптимистом», - парирует скептические оценки руководитель проекта «Невская ратуша» Ирина Анисимова, отвечая на вопросы РБК.

Судьба «Набережной Европы» - проекта, который также вела ваша компания, «ВТБ-Девелопмент», - наглядно проиллюстрировала, что отношение власти к тем или иным градостроительным инициативам может существенно меняться в течение времени. Где гарантия, что городское правительство не изменит свое решение переселять комитеты в «Невскую ратушу»?

Сейчас у нас нет сомнений в том, что Смольный исполнит свои обязательства. Летом губернатор Георгий Полтавченко подписал распоряжение правительства Санкт-Петербурга, утверждающее состав переезжающих комитетов и план мероприятий по переезду. Действительно, состав комитетов - соответственно, и перечень подведомственных им госучреждений, и общее число переезжающих людей, и утвержденное в 2010 году техзадание, - изменились в сравнении с первоначальными планами. Но главное, что распоряжение выпущено, и в данный момент никаких серьезных нерешенных вопросов не осталось.

Собственно, и раньше город не отказывался от своих обязательств. Было много разговоров в прессе, но не более того.

Насколько заключенные с городом договоренности страхуют вас от неприятных сюрпризов?

Между нашей компанией и городом заключен инвестиционный договор. У нас есть обязательства передать здание, готовое для работы комитетов, городу, а у города есть обязательства его принять. Если государство резко изменит планы, то мы должны будем получить компенсацию как инвестор, вложивший свои средства.

Недавно в прессе проходили публикации о возможном изменении суммы, которую должен будет заплатить город, и порядке расчетов - было сказано, что предполагается оплата траншами. Каковы ваши последние договоренности с городом о финансовой стороне дела?

Прогнозируемая стоимость, о которой мы говорили раньше и говорим сейчас, - это порядка 10 миллиардов рублей. «ВТБ-Девелопмент» не получает прибыли от строительства здания для правительства, а передает его по себестоимости. Поскольку строительство не закончено, финальная сумма еще не утверждена. Но мы работаем над этой оценкой с rомитетом по строительству, который должен будет подтвердить фактические затраты инвестора.

Что касается процедуры оплаты, то мы тоже читаем прессу, и видели сообщения о том, что для города желательна рассрочка. Однако пока он с такой просьбой официально к нам не обращался. Соответственно, на данный момент предусмотрена единовременная оплата, как предусмотрено договором.

Какими вам сегодня представляются сроки реализации проекта? Они ведь изменились.

Сейчас мы завершаем первую очередь строительства, куда входят два бизнес-центра класса «А» и здание правительства. Бизнес-центры - в высокой степени готовности. Мы проводим в них испытания инженерных систем, завершаем отделочные работы, устанавливаем светильники, налаживаем лифты. Предположительно, уже в октябре эти два бизнес-центра будут введены в эксплуатацию. Здание администрации, в связи с корректировками технического здания, действительно, строилось с отставанием от графика. Если новый перечень переезжающих комитетов не потребует от нас больших работ по перепланировке внутренних помещений и изменениям в части инженерных систем, то мы надеемся закончить летом следующего года. При необходимости проводить, по просьбе города, дополнительные работы, задержка составит несколько месяцев, и здание будет сдано к концу следующего года.

Проект инициировался в благоприятной рыночной ситуации, в «тучное время», а после кризиса 2008 года условия серьезно ухудшились. Меняются ли планы компании по получению доходов, срокам окупаемости?

Вы правы в том, что рынок коммерческой недвижимости после кризиса 2008-2009 годов прекратил свой рост. Тем не менее, наш объект уникален - не так много осуществляется в Петербурге проектов комплексной застройки бизнес-кварталов, да еще и в историческом центре города - поэтому интерес к нему со стороны арендаторов достаточно высок. Конечно, иногда нам приходится идти на уступки в переговорах с арендаторами, но в целом мы не сомневаемся в коммерческой успешности проекта. Возможно, срок окупаемости будет чуть длиннее.

Сколько он составит: пять - семь лет?

Ну, что вы! Даже в проектах жилищного строительства такой окупаемости уже не существует. Для коммерческого строительства, и в случае комплексной застройки, как у нас, нормальным является срок возврата инвестиций в десять - двенадцать лет.

Какой бизнес вы рассчитываете увидеть у себя в качестве арендаторов?

Мы видим стабильный спрос со стороны крупных российских компаний, включая нефтегазовый сектор, телекоммуникации, проектные институты и другие отрасли. Когда наш проект задумывался, существовал также заметный спрос со стороны международных компаний, но сейчас они более осторожны в переездах, расширении бизнеса. Тем не менее, и с ними ведутся переговоры.

Раз вы упомянули нефтегазовый сектор, уместно спросить: будет ли «Невская ратуша» конкурировать с «Лахта-центром»?

Во-первых, «Лахта-центр» строится совсем в другой части города - с точки зрения расположения, мы не конкуренты друг другу. Во-вторых, выход коммерческих площадей «Лахта-центра» на рынок ожидается не раньше 2016 года. Пока же довольно много компаний в Петербурге, которые относятся к «Газпромнефти» или являются партнерами компании, ищут для себя площади. Запросы у всех разные, в том числе по расположению, но именно с «Лахта-центром» мы конкуренции не ощущаем. Скорее, есть конкуренция со стороны единичных бизнес-центров, которые возводятся в центре Петербурга.

В связи со спадом деловой активности нет ли у «ВТБ-Девелопмент» желания пересмотреть функциональное наполнение квартала - уменьшить долю офисных центров в пользу каких-либо других объектов?

Такого желания у нас нет. От начала проекта до его завершения в нашем случае пройдет порядка десяти лет, и если мы сейчас поменяем концепцию, то отодвинем срок реализации еще на несколько лет, таких же непонятных, с точки зрения экономической перспективы. Девелопер должен быть оптимистом. Мы остаемся в рамках ранее принятой концепции, считая, что за оставшееся до завершения проекта время можем стать свидетелями нового всплеска деловой активности и возвращения рынка коммерческой недвижимости в фазу роста.

«Невская ратуша» позиционируется как проект городского масштаба, меняющий судьбу близлежащих территорий. Представители вашей компании не раз говорили, что реализация проекта даст толчок развитию соседних кварталов, в данный момент - депрессивных. Каков механизм этого процесса?

Мы видим возросший интерес девелоперов к соседним с «Невской ратушей» территориям. Периодически к нам приходят собственники недвижимости, чтобы учесть в своих проектах реконструкции или застройки наши планы. Поэтому могу сказать, что в близлежащих кварталах планируются и жилые, и гостиничные, и ресторанные проекты. Разумеется, любая заметная инициатива запускает цепочку позитивных изменений. Они не быстро происходят - девелопмент в России вообще не получается быстрым - однако, через пять - шесть лет эта территория станет совсем другой, живой и гораздо более благополучной.

Проект по-прежнему включает общественные пространства?

Да, конечно. Мы ни в коем случае не планируем создавать закрытую территорию, бизнес-гетто. В рамках проекта создается новая городская ратушная площадь. Кроме того, на первых этажах предусмотрены кафе, рестораны, фитнес-залы в ценовых сегментах «средний» и «средний плюс», которые также будут открыты для всех.

Контраст между жителями соседних, пока не ставших благополучными, домов, и резидентами бизнес-центров; соседство этих разных сословий на ратушной площади, вас не смущает?

Россия вообще страна контрастов. Я не вижу проблемы в том, что люди разного достатка будут общаться между собой. Мне кажется, сближение горожан можно только приветствовать.

Беседовала Елена Кром