Эксперты: Арендные ставки на загородные дома завышены, и стабилизируются не раньше 2013г.

По итогам летнего сезона нынешнего года арендные ставки на загородную недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составили 20-500 тыс. руб. в месяц. Подводя итоги сезона, эксперты констатируют, что цены в 150 тыс. руб. на коттеджи, позиционируемые как элитные, завышены, поскольку не соответствуют требованиям арендаторов к загородному жилью данного класса.

Тем не менее, спрос на загородную недвижимость в регионе, в разы превышающий предложение, позволяет арендодателям диктовать ставки. "Рынок аренды загородного жилья не сформирован: спрос значительно превышает предложение, а существующие в предложении дома чаще всего не могут удовлетворить спрос по причине несоответствия ожиданиям арендаторам и наличию завышенных цен. Однако в конечном итоге и по завышенной цене находятся желающие, так как альтернативы практически нет",- комментируют сложившуюся ситуацию в компании "Петербургская недвижимость".

Эксперты компании прогнозируют, что ситуация может измениться не раньше, чем через пять лет, поскольку только к 2013г. на рынок планируется вывести достаточное количество новых проектов в сегментах элит-, бизнес- и эконом-класса. В результате будет фактически сформирован новый рынок загородной недвижимости, и качественно новое предложение во всех сегментах загородной недвижимости привет к стабилизации арендных ставок. Сама возможность арендатора выбирать ужесточит конкуренцию на этом рынке.

По мнению экспертов, в настоящий момент причиной широкого разброса цен на аренду коттеджей класса "элит" — от 150 тыс. до 500 тыс. руб. - является в том числе отсутствие сформированного рынка загородной недвижимости с точки зрения классности и, как следствие, преобладание частного предложения.

Согласно данным компании GVA Sawyer, стоимость аренды обустроенного коттеджа с хорошим месторасположением составляет от 80 тыс. руб. в месяц, но может достигать и 400 тыс. руб. При этом разница в стоимости аренды между северным и южным направлением составляет 10-15%. Наиболее дешевыми являются дома в садоводствах: дачу там можно снять за сумму порядка 10-25 тыс. рублей в месяц.

В то же время эксперты компании уверены, что в настоящий момент оценить весь рынок загородной недвижимости полностью не представляется возможным — это связано с тем, что дома в садоводствах зачастую относятся к ДНП (дачным некоммерческим партнерствам) или к садовым кооперативам, то есть фактически не являются жильем для постоянного проживания, подлежащим учету. Тем не менее, рынок загородных домов включает в себя все многообразие жилых загородных строений: дома в коттеджных поселках, в садоводствах, а также отдельные частные дома.

Отметим, что в агентства недвижимости с целью арендовать загородный дом обращаются, прежде всего, люди с доходом выше среднего, поэтому оценить рынок загородной недвижимости в сегментах эконом-класса тем более проблематично. Так, по данным компании "Итака", ее "летние" клиенты — люди с достатком выше среднего, которые в сезон стремятся вывезти семью за город. "Для таких людей немаловажно, чтобы по уровню комфорта и безопасности дача не уступала их городскому жилью и находилась недалеко от Петербурга, - отмечают в компании. – При этом стоимость аренды определяется, прежде всего, местоположением объекта (самое дорогое предложение – в традиционно популярных северных районах). Свое влияние оказывает и близость к воде". "Среди основных требований к самому дому – его местоположение не в садоводстве, наличие ландшафтного дизайна, бани или сауны и хорошего подъезда. Элитные объекты снимают в основном в Курортном районе в ценовом диапазоне от 60 тыс. до 200 тыс. руб. в месяц. В этой ценовой категории также популярен Петродворец", - сообщают в агентстве.

По информации компании "Петербургская недвижимость", в летний сезон спросом, как и ранее, пользуется Курортный район – Ольгино, Лисий нос, Сестрорецк, Солнечное и Репино. Наиболее востребованы дома недалеко от Финского залива и озер. Спрос на дома в южном направлении меньше, но также существует — в основном, в районе Пушкина и Павловска.

"Требования к коттеджам и соответствие им в существующем предложении серьезно разнятся, - поясняют эксперты компании. - Так, все хотят жить на огороженной территории с ландшафтным дизайном, водоемом поблизости, баней или сауной, бассейном, в просторном, новом (не старше двух-трех лет) коттедже с евроремонтом и качественной новой мебелью, бильярдной и т. д".

"Однако в наиболее привлекательных местах, например, в Курортном районе, предлагаются старые дома, которые не соответствуют и малой части этих требований, но стоимость аренды высока, - отмечают специалисты. - В 2008г. стоимость аренды загородных домов в Петербурге и Ленобласти составила 50-500 тыс. руб. в месяц, но чаще всего цены начинаются от 100 тыс. руб. в месяц".

Участники рынка отмечают, что среди арендаторов велик спрос на дома в организованных коттеджных поселках, поскольку там решены проблемы с подводом инженерных коммуникаций, охраной, парковкой и т.п. Отсутствие достаточного предложения домов такой категории формирует спрос на дома так называемой стихийной коттеджной застройки. Данный тип застройки отличает наличие в пределах одного дачного поселка или садоводства разрозненных групп домов или отдельно стоящих зданий разной классности.

Преобладание в структуре предложения как продажи, так и аренды загородной недвижимости стихийной застройки характеризует этот рынок в целом как не сформированный.

При этом специалисты компании GVA Sawyer отмечают, что популярность загородного летнего отдыха растет с каждым годом, а предложение домов в аренду практически не увеличивается. По данным компании, основной причиной этого является то, что застройщики и девелоперы предпочитают строить дома на продажу, так как в этом случае прибыль можно получить гораздо быстрее. Помимо этого, причину, усугубляющую дисбаланс спроса и предложения, специалисты видят в высоком уровне начальных вложений и резко выраженной сезонности услуг по аренде загородных домов.

В то же время эксперты компании "Петербургская недвижимость" отмечают, что популярность услуг по сдаче домов в аренду растет более высокими темпами, чем количество объектов для сдачи, поскольку срок реализации новых коттеджных поселков составляет от 5 лет и выше.

По информации компании GVA Sawyer, на данный момент в окрестностях Санкт-Петербурга и Ленинградской области дома продаются в 148 коттеджных поселках. Еще порядка 35 находятся на стадии проектирования или подготовки к продаже. В 43 поселках продажи завершены. При подсчете учитывались поселки как с предложением уже готовых домов, так и с участками под застройку. Суммарное количество домов (участков) во всех поселках (и строящихся, и уже построенных) составляет порядка 18 тыс. объектов.