Как в Петербурге растет популярность безденежных сделок с недвижимостью

Фото: Куликов Сергей / PhotoXPress.ru

Высокая ключевая ставка и, как следствие, дорогие бридж-кредиты на покупку земли под застройку привели к росту популярности альтернативных способов расчета за земельные участки в Санкт-Петербурге. Доля сделок в рассрочку, расчетов метрами или в счет будущей выручки с продаж жилья будет расти, прогнозируют эксперты на фоне ожиданий по повышению ключевой ставки Центробанка.

Большинство сделок — не денежные

В первом полугодии 2024 года в Петербурге объем инвестиций в приобретение земельных участков под жилую застройку превысил 26,6 млрд руб. Как подсчитали в IBC Real Estate, такие сделки с большим отрывом — 65% от общего объема — лидируют среди других сегментов недвижимости по вложению средств. Всего за шесть месяцев 2024 года общий объем инвестиций достиг 41 млрд руб. Из них 23% пришлись на офисы, 10% на гостиницы и 2% на склады.

Большинство сделок с землей в Петербурге, заключенных в Петербурге с начала года — не денежные, отмечает партнер NF Group Станислав Бибик. «Обычно застройщики покупают земельные участки с отложенными платежами либо рассчитываются метрами», — пояснил заместитель руководителя филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Александр Волошин. По его оценкам, доля таких сделок превышает 50% от всех покупок земельных участков. Эксперт отмечает, что при покупке крупных земельных массивов, освоение которых будет разбито на несколько очередей, доля безденежных сделок значительно выше. «Часто применяются отлагательные условия по изменению будущей покупной цены участка в зависимости от выручки с продаж будущего проекта», — добавляет Александр Волошин.

«В Петербурге ключевым этапом для проектов по строительству жилья стало прохождение Градостроительной комиссии (совещательный орган при городском правительстве, который определяет объем социальной инфраструктуры, расходы на которую который застройщик должен взять на себя ­­— ред.). Это рискованный на этап, на котором проект могут полностью завернуть, либо рекомендовать его серьезно скорректировать, что повлечет за собой изменение технико-экономических показателей объекта. Практически все застройщики настаивают на рассрочке оплаты за земельный участок после этого этапа», — говорит партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус.

Либо скидка, либо рассрочка

«С учетом высокой кредитной ставки у застройщиков нет возможности выплачивать полную стоимость земельного участка владельцам, так как строительство займет минимум два года, которое придется также финансировать за счет заемных средств. За это время проект может стать непривлекательным для девелопера из-за стоимости капитала. Владельцы участков также понимают это и занимают договорную позицию, которая может отразиться либо серьезным дисконтом при получении всей суммы или большей части сразу, либо наоборот увеличение своей доли по результатам будущих продаж квартир или апартаментов», — добавляет Александр Волошин.

По его словам, если участок продается без разрешительной документации, распространена практика, когда девелопер берет участок земли в аренду за символическую плату, готовит документацию и при получении разрешения на строительство начинает рассчитываться с продавцом, либо сразу по оговоренной покупной цене, либо долей от продаж. Замораживать капитал на подготовку документов, что занимает около 2 лет, девелоперы не готовы, подчеркивает эксперт.

«Бывают исключения при покупке уникальных участков в премиальном сегменте для строительства небольших объектов, когда при высокой конкуренции и лимитированного предложения участки продаются при 100% оплате (обычно это центр города)», — уточняет Александр Волошин.

В ожидании роста ключевой ставки

Популярность альтернативных схем будет только расти. Сегодня в ЦБ предупредили о готовности «существенно» повысить ключевую ставку в июле. Это следует из опубликованного 20 июня на сайте регулятора резюме обсуждения ключевой ставки на последнем заседания ЦБ. В нем сказано, что «ожидаемого дальнейшего замедления кредитования не происходит». Продолжает расти розничное кредитование, повышенные темпы зафиксированы в сфере корпоративного кредитования. «В условиях ускоренного роста доходов для устойчивого процесса дезинфляции требуется более высокая норма сбережения», — сказано в сообщении ЦБ. На последнем заседании в июне уже обсуждалось повышение ключевой ставки на 100 -200 базисных пунктов, до 17,00 -18,00% годовых, но большинством голосов ее решили сохранить на прежнем уровне. Следующее заседание совета директоров ЦБ запланировано на 26 июля.

«Текущий уровень ключевой ставки в 16% и так высокий, перспектива ее повышения по сырым проектам, где нет возможности в ближайшее время выйти на стройку, не оставляет никакой экономической целесообразности для расчетов по схеме "деньги сразу". Банк просто не согласует такую финансовую модель, либо сделка должна проходить с существенным дисконтом», — прогнозирует Дмитрий Лехмус.

«Предстоящее рассмотрение вопроса о повышении ключевой ставки может увеличить стоимость бридж-кредитов. Однако, по нашим оценкам, это не должно существенно повлиять на спрос на земельные участки под застройку. Вероятно, мы увидим дальнейший рост популярности альтернативных способов расчетов, что может компенсировать возможное удорожание традиционных кредитных продуктов», — считает партнер NF Group Станислав Бибик.

Повтор публикации от 20.06.2024