В Петербурге подали десятки исков к владельцам апартаментов

Фото: Dariusz Jarzabek / Shutterstock / FOTODOM

Петербургское правительство в лице ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» с начала года подало 24 иска к собственникам апартаментов из-за долгов по аренде за землю, на которой были построены эти комплексы. Общая сумма задолженности ответчиков приближается к 10 млн руб. Об этом сообщили в городском Комитете имущественных отношений в ответ на запрос РБК Петербург. Эксперты говорят, что такая проблема может коснуться всех апарт-отелей, построенных на земле в собственности города.

Суть конфликта

Из ответа на запрос Комитета имущественных отношений (КИО) следует, что претензии о «неосновательном обогащении» возникли к владельцам апартаментов в двух комплексах: «Лахта Парк» в Приморском районе и Crystal в поселке Репино Курортного района. Первый проект был построен компанией «Конкорд менеджмент и консалтинг», второй — Apriori Development Group.

«Если земельный участок, на котором строятся апартаменты, находится в частной собственности, то никакая арендная плата за землю с владельцев апартаментов не взыскивается. Но если апартаменты возводят на участке, который в аренде у города на инвестиционных условиях, после завершения строительства у покупателей возникает обязательство платить арендную плату. Это рыночная арендная плата за землю, и она делится на всех владельцев юнитов», — поясняет ситуацию исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова.

В комитете конфликт описывают более туманно и ссылаются на ст. 65 Земельного кодекса, по которой использование земли в Российской Федерации является платным. «В рассматриваемых случаях заключены договоры аренды с множественностью лиц со стороны арендатора. Соглашения о присоединении к такому договору аренды заключаются с каждым собственником помещений отдельно в отношении доли используемого земельного участка. При этом обязанность по перечислению арендной платы установлена для каждого из арендаторов», — добавили в КИО.

Миллионные долги

«СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" направило собственникам помещений в зданиях, на земельном участке по адресу Граничная улица, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Юнтоловской улицей), два исковых заявления о взыскании неосновательного обогащения на общую сумму порядка 4,7 млн рублей. Суммы неосновательного обогащения рассчитываются в отношении каждого лица индивидуально за период с даты возникновения права частной собственности на помещения/здания», — сказано в ответе КИО.

В комитете уточнили, что сейчас «Имущество Санкт-Петербурга» ведет претензионную работу в отношении части соарендаторов данного участка. «Задолженность по заключенным сделкам составляет более 400 тыс. рублей. В случае отказа соарендаторов от выполнения требований претензий город будет вынужден обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности по арендной плате в отношении каждой сделки», — добавили в комитете. Добровольно, до выставления исков, соарендаторы — владельцы апартаментов в «Лахта Парке» — оплатили порядка 300 тыс. руб. долгов по аренде земли.

По данным КИО, общая сумма 22 исков о взыскании неосновательного обогащения к владельцам апартаментов в комплексе Crystal в Репино составляет около 5 млн руб. По результатам претензионной работы на сегодняшний день они выплатили в городской бюджет более 300 тыс. руб.

Взвешивать риски

Официального объяснения, почему комитет только в 2024 году подал десятки исков к покупателям недвижимости в проектах, строительство которых завершилось в 2015 и 2016 годах, нет. Собеседники РБК Петербург говорят, что у чиновников только сейчас дошли руки до апартаментов, и в дальнейшем количество таких исков может возрасти.

«При покупке апартаментов нужно четко понимать, в чем отличие такой недвижимости от обычных квартир. Первое — апартаменты считаются нежилыми помещениями, коммунальные платежи за них выше, чем за жилье, так как рассчитываются по коммерческим расценкам для бизнеса. Второе — если апартаменты построены на арендованной у города земле, после завершения строительства у покупателей возникает обязательство платить арендную плату», — говорит Елена Бодрова.

При выборе объекта перед покупкой она рекомендует выяснять, как оформлены права на земельный участок: если он в собственности застройщика, то никаких арендных платежей за землю не возникнет, если в аренде у города — нужно быть готовым к дополнительным расходам.

Елена Бодрова сообщила о подготовке Российской гильдии управляющих и девелоперов встречи с представителями Комитета имущественных отношений. «Для тех компаний, у кого земля в аренде у города на инвестиционных условиях, нужно заранее просчитать эти ставки аренды, и эти затраты сразу включать договор, чтобы собственники заранее понимали, что такое обязательство по уплате аренды у них возникнет», —пояснила исполнительный директор РГУД. По ее оценкам, большинство апарт-отелей в Петербурге строится на участках в частной собственности, и рисков появления дополнительных платежей у владельцев такой недвижимости нет.