Частное строительство под Петербургом ставит новые рекорды

Фото: Ведомости/PhotoXPress.ru

В июле 2023 года жители Северо-Запада взяли в Сбербанке кредиты на строительство или покупку частных домов (ИЖС) на общую сумму 4 млрд руб. Половина объёма приходится на Санкт-Петербург. Объем кредитования вырос в 6 раз по сравнению с прошлым годом, сообщили в пресс-службе банка.

Стройка в кредит

Такой результат стал новым рекордом с момента действия программы кредитования строительства загородных домов. Всего за 7 месяцев 2023 года банк выдал таких кредитов на 17,2 млрд руб. — это в 6 раз больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и в 18,5 раз больше — чем в 2021 году в эти месяцы. Количество оформленной в Сбербанке ипотеки на индивидуальное жилое строительство в СЗФО выросло в 5 и 10 раз соответственно.

Лидерство по индивидуальному жилищному строительству сохраняют Санкт-Петербург и Ленобласть, на них приходится 70% объемов и 60% количества выданной Сбербанком в СЗФО ипотеки в текущем году. Более половины выданных кредитов на ИЖС этим банком сейчас приходится на строительство хозяйственным способом, то есть самостоятельно.

Как ранее писал РБК Петербург, во втором квартале 2023 года на первичном загородном рынке Петербурга и Ленобласти продано 2,6 тысяч объектов (коттеджей, участков с подрядом и без, таунхаусов). Объем спроса вырос в два раза по сравнению с первым кварталом этого года. Самый популярный формат на загородном рынке — участки без подряда для последующего привлечения частных бригад для строительства дома. Более трети всех участков без подряда реализовано по цене 100 — 200 тыс. руб. за сотку земли со средним бюджетом покупки 1,4 млн руб. Аналитики «Домклик» посчитали, что средний размер кредита в России в 2023 году на ИЖС составляет 4,3 млн руб., средний первоначальный взнос — 1,2 млн руб.

Инвестиции в загородные объекты

Параллельно с ИЖС для собственного проживания на загородном рынке активно развивается другое направление — инвестиционные коттеджные поселки. «Если в прошлом году лишь 3 компании предлагали инвестировать в загородные проекты, то на сегодняшний день — в 2,5 раза больше (8 девелоперов, большинство из которых имеет в своем портфеле не один подобный проект)», — рассказала Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). Сейчас на первичном загородном рынке Ленобласти было представлено 14 коттеджных поселков для инвестиций, что в 2 раза больше, чем в 2022 году.

Загородные инвестиционные проекты представляют собой небольшие по размеру базы отдыха с коттеджами: участки с домами с отделкой и меблировкой. Диапазон площадей — от 54 до 85 кв. м, средняя площадь лотов составляет 65 кв. м, однако есть и более крупные коттеджи — от 90 до 112 кв. м. Средняя цена по итогам первого полугодия 2023 года составила 7,5-8 млн руб. за коттедж.

На рынке представлено 3 метода получения дохода: индивидуальный, котловой и комбинированный. «Индивидуальный подразумевает фиксированный доход, равный проценту от стоимости лота: 10-12% годовых на вложенные средства. Средняя доходность при таком варианте составляет около 75 тыс. руб./мес., при этом сверхдоходы — в пользу УК. В 60% проектах предлагается котловой метод доходности: в таком случае группа инвесторов отдает 25-30% от выручки управляющей компании, а остальное распределяется между инвесторами пропорционально вложениям. Доходность складывается из множества факторов: загрузки комплекса, сезонности», — поясняет Ольга Трошева.

Выгодные вложения

По данным на начало августа 2023 года, 40% покупателей загородной недвижимости под Санкт-Петербургом приобретают ее с инвестиционными целями, подсчитали в ГК «Максимум Лайф Девелопмент» (управляет 16 коттеджными поселками в Ленобласти). В 80% случаев инвесторов интересуют земельные участки со строительством каркасно-модульных домов с готовой чистовой отделкой и сантехникой. Дома площадью до 100 кв. м приобретают для дальнейшей сдачи в аренду, тогда как объекты площадью до 200 кв. м интересны для дальнейшей перепродажи.

20% инвесторов на загородном рынке приобретают земельные участки без обязательного подряда с целью дальнейшей перепродажи или строительства дома по собственному проекту с последующей его реализацией. Эта ниша привлекает инвесторов из-за низкого порога входа, отмечают аналитики компании.

«При частном строительстве одного дома доходность будет составлять 8-10% годовых. При массовом строительстве — 15-25% годовых», — приводит расчёты Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty (агентство специализируется на загородной недвижимости). Эксперт отмечает, что себестоимость одного дома всегда выше, чем нескольких, так как при его возведении доля сопутствующих затрат (стройгородок, заказ материалов и др.) больше, чем при строительстве нескольких объектов.

Повтор публикации от 17.08.2023