На петербургском рынке апартаментов резко вырос объем предложения

Фото: Роман Пименов/Интерпресс

По данным Colliers International, в первом полугодии 2019 года в Петербурге вышло в продажу около 10 тысяч апартаментов (302,4 тыс. кв. м), что почти в 11 раз превысило показатели прошлого года. Сейчас на этапе строительства находится порядка 615 тыс. кв. м апартаментов в 23 комплексах. Такой всплеск предложения отчасти связан со вступлением в силу поправок в 214 ФЗ, полагают эксперты. Застройщики апартаментов, как и игроки классического жилого рынка, стремились завершить как можно больше проектов до изменения законодательства. Теперь же часть факторов, ускорявших рост рынка апартаментов, нивелирована.

Факторы роста

Как считает управляющий партнёр Zenith Property Management Илья Андреев, значительный рост предложения апартаментов во многом обусловлен эффектом «низкой базы» (рынок относительно молод) и одновременным выводом в продажу нескольких жилых комплексов, которые строились в последние годы.

Массовое строительство апартаментов также вызвано изменениями градостроительного законодательства, считает генеральный директор ООО «Вало Сервис» (УК комплекса апарт-отелей VALO) Константин Сторожев. «Когда был принят действующий Генплан, который четко разграничил зоны под застройку (жилую, деловую и другие), девелоперы столкнулись с трудностями в получении разрешений на строительство. Ужесточение градостроительного контроля привело к росту числа апарт-проектов, «де-юре» являющихся коммерческими объектами, однако «де-факто» представляющими собой «псевдожилье», — поясняет Сторожев.

«Три-пять лет назад девелоперы начали готовить участки для строительства апартаментов, так как участков под жилье в Москве и Петербурге осталось мало, социальная нагрузка стала невероятно высокой, застройщики стали массово строить проекты, предназначенные для проживания, формально не являющиеся жилыми помещениями», — подтверждает Илья Андреев.

Как отмечают в Colliers International, объем предложения вырос и вследствие увеличения масштабности новых проектов. «Если в первой половине 2018 года среднее количество юнитов на один комплекс составляло 181, то в этом году — 1409», — рассказывают в компании. В первом полугодии стартовали продажи в семи комплексах, при этом в шести из них было представлено более 800 юнитов на комплекс.

Важным стимулом для рынка стал растущий спрос на апартаменты со стороны молодого поколения, считает генеральный директор ИСК «Петрополь» Марк Лернер. «Сейчас меняется модель поведения в плане предпочтения тех или иных форматов жилья. Молодежь в меньшей степени хочет обременять себя собственностью, поэтому предпочитает снимать жилье, в том числе в апарт-комплексах. Они обычно не дороже, чем обычные квартиры, при этом у них удачное расположение (в том числе в пешей доступности от метро), множество инфраструктурных возможностей (магазины, кафе, аптеки, салоны связи, отделения банков и т.д.). Это просто удобно и поэтому востребовано у молодого поколения», — говорит Лернер.

Законодательные сюрпризы

Как считают в Colliers International, на интерес застройщиков к строительству апарт-комплексов отчасти повлияло вступление в силу поправок в 214-ФЗ, меняющих модель финансирования жилищного строительства. Напомним, что согласно поправкам, застройщики традиционного жилья должны финансировать проекты за счет банковских кредитов. «Ожидая изменения законодательства, девелоперы стремились найти нишу, которая позволила бы им финансировать проекты по привычной схеме. С этим отчасти и связано увеличение числа проектов на рынке апартаментов», — сказал РБК Петербург один из участников строительного рынка.

Впрочем, в дальнейшем финансировать проекты по привычной схеме строители апартаментов не смогут. В конце июня в 214 ФЗ были внесены дополнительные изменения, которые обязывают застройщиков продавать апартаменты только по договорам долевого участия за исключением тех случаев, когда покупателями являются инвесторы со статусом индивидуальных предпринимателей и юридические лица. Таким образом, на апартаменты распространяются все поправки законодательства по защите дольщиков.

Как отмечают эксперты, во втором полугодии 2019 на рынке апартаментов не стоит ожидать такого же бурного роста, поскольку все масштабные проекты, которые финансировались по старым правилам, уже выведены на рынок. О возможном спаде на рынке апартаментов говорит и Илья Андреев. «Обстоятельства, которые вызвали рост сегмента ранее, сегодня нивелированы», — говорит эксперт.

Дополнительным препятствием в развитии рынка может стать утвержденное в феврале этого года Положение о классификации гостиниц в соответствии с ФЗ «Об основах туристической деятельности». Согласно документу, все апарт-отели обязаны получить сертификат соответствия (то есть «звездность»). Для этого они должны соответствовать строгим требованиям, которые предъявляют к гостиницам. Требования касаются как планировочных решений (например, необходимо иметь общее просторное лобби, соответствующее количеству номеров, нужно разводить маршруты обслуживающего персонала и жильцов), так и более мелких деталей. «Этот закон грозит сделать «незаконными» чуть ли не половину апартаментов, выставленных в качестве гостиничных объектов на Booking, Airbnb и других агрегаторах бронирования, потому что у них нет подтверждения звездности», — говорит Константин Сторожев.

Как отмечает Илья Андреев, объекты, которые были построены до принятия Положения о классификации, оказались сегодня в сложной ситуации, поскольку изначально задумывались как «псевдожилье». Формально в Петербурге 84% строящихся апартаментов заявлены как сервисные проекты, следует из данных Colliers International. Однако, по словам Андреева, в действительности на гостиничные услуги ориентированы далеко не все из них. «Те малочисленные компании, которые планировали предоставлять гостиничные услуги в апарт-отелях, изначально закладывали туда достаточное количество проектных и инженерных решений, которые в 99% случаев будут достаточными для прохождения классификации», — говорит Андреев.