М.Оганесян: Дешевое жилье в Петербурге - это всегда какой-то подвох

Фото: М.Оганесян/assembly.spb.ru

"Я категорический противник всех строек в центре города. Изменение центра должно быть минимальным", - с такими словами в марте выступил перед депутатами петербургского парламента новый вице-губернатор Петербурга, курирующий вопросы капитального строительства и реконструкции объектов недвижимости, архитектуры и градостроительства, Марат Оганесян. Тогда многие градозащитники вздохнули с облегчением, а застройщики - тяжело задумались.

С момента назначения чиновника прошло более трех месяцев - времени осмотреться у него хватило. О том, что ждет город в ближайшие годы, отчего бизнесу некомфортно на улицах Петербурга, а также почему дешевое жилье - это подвох, Марат Оганесян рассказал в интервью РБК.

Эксперты неоднократно за последние годы заявляли, что отсутствие четкой градостроительной политики - одна из главных бед Петербурга и фактор постоянного ухудшения инвестиционного климата. Планирует ли город модернизировать свою градостроительную политику?

С градостроительной политикой Петербурга связан один парадокс. С одной стороны, в городе хорошо развито градостроительное законодательство. На самом деле, оно, наверное, самое продвинутое среди всех городов России. Например, в Петербурге действуют правила землепользования и застройки. А в Москве их нет. В столице работает комиссия, решающая все вопросы в ручном порядке, индивидуально. На мой взгляд, это противоречит принципу единых правил игры для всех, который сегодня лежит в основе градостроительной политики Петербурга.

Иными словами, по формальным признакам в нашем городе все должно быть лучше. Но есть и другая сторона – несмотря на развитую законодательную базу, ощущается некая несогласованность действий всех участников градостроительного процесса. Подход должен быть комплексным, учитывающим множество факторов. Если мы собираемся строить новый микрорайон, надо понимать, что его необходимо обеспечить транспортом, дорогами, социальной и инженерной инфраструктурой. А для этого необходимо четко координировать действия государственных и коммерческих структур, просчитывать множество факторов. Это одна из основных задач, стоящих передо мной как вице-губернатором.

Так или иначе, не соглашусь с вами в том, что инвестиционный климат в Петербурге ухудшается по причине недостатков градостроительной политики. Действительно, сегодня мы можем наблюдать за повышением интереса инвесторов, работающих на строительном рынке, к Ленинградской области. Но связано это не с лучшим инвестиционным климатом соседнего региона, а просто с наличием там земель под застройку. В Петербурге свободной земли осталось совсем мало, практически все участки находятся в частной собственности, заниматься уплотнительной застройкой мы не даем. Реновация – дело перспективное, но трудоемкое и для девелоперов, и для городских властей. Наконец, работать в городе становится сложнее в том числе и потому, что у нас действует развитое градостроительное законодательство. Оно заставляет работать в жестких рамках, а это бизнесу не всегда комфортно.

Какова ваша позиция относительно строительства социальной и транспортной инфраструктуры, сопровождающего реализацию девелоперских проектов, - должна ли возрастать финансовая нагрузка на девелоперов с целью формирования такой инфраструктуры в полном объеме?

Термин «возрастать» в этом вопросе не совсем уместен. Возрастание - это когда строительный бизнес нес какую-то финансовую нагрузку, а мы решили ее увеличить. В Петербурге в ряде случаев эта финансовая нагрузка равнялась нулю, а договоренности о строительстве инфраструктурных объектов за счет инвесторов носили частный характер. Мы намерены эту ситуацию изменить и привести к общему знаменателю. Считаю, что девелоперы должны нести определенную нагрузку по инфраструктуре, и надо сказать, что сегодня многие инвесторы с этим согласны. Главное – выработать механизм. Сегодня мы готовим проекты типового соглашения и договора, которые будут заключаться между городом и каждым отдельным девелопером. В этих документах будет прописано, какие именно работы по инфраструктуре должен произвести инвестор. Их объемы будут зависеть как от количества вводимых метров жилья, так и от ситуации в конкретном микрорайоне. Например, город не будет взваливать на инвестора нагрузку по строительству детского сада, если в данном микрорайоне количество мест в садиках с учетом ввода нового жилья будет соответствовать нормативам. В этом случае в договоре может быть прописано, например, участие в строительстве поликлиники.

На самом деле, разработка механизма участия инвесторов в создании инфраструктуры оказалась сложнее, чем можно было предполагать. Мы сталкиваемся с большим количеством бюрократических и юридических барьеров, которые приходится преодолевать. Когда речь идет о государственных полномочиях, выясняется, что порой принять помощь чуть ли ни сложнее, чем ее оказать.

Объем нового жилья в Петербурге, согласно заявленным застройщиками планам, в ближайшие 5-7 лет увеличится примерно на 2,5 млн кв. м. Почти очевидно, что при таком объеме и темпе строительства качественная городская среда в большей части жилых массивов не будет обеспечена — появятся масштабные «спальники» в чистом поле. Может ли город повлиять на повышение качества жилищного строительства в новых районах или же на сокращение объемов возводимого жилья?

Частично я уже ответил на этот вопрос, говоря об обязательствах по строительству инфраструктуры. Что касается городской среды в принципе, то здесь надо повышать роль комитета по градостроительству и архитектуре – важнейшего, на мой взгляд, комитета Смольного. Комплексное регулирование градостроительного процесса – его задача. Тут главное не увлекаться чрезмерно и не «зарегулировать». Ведь мы живем по законам рыночной экономки, и если квартиры в спальных районах пользуются высоким спросом, нельзя ограничивать людей в возможностях их приобретения. Другое дело, что нередко люди сначала покупают квартиру, переезжают в нее, и только потом открывают для себя, что рядом нет школы, горячая вода течет со слабым напором, а единственный вид общественного транспорта – автобус, прибывающий на остановку раз в час. Возникает социальная напряженность. Со временем она снимается, но на решение этих проблем могут уходить годы. Это неправильный, на мой взгляд, подход. Государство должно работать так, чтобы новоселам не приходилось думать о том, как будет обеспечен их дом. Они должны быть уверены, что инженерных мощностей хватает, социальные объекты есть, транспортное обеспечение продумано.

Именно поэтому была проведена масштабная ревизия множества проектов планировки территорий. Те ППТ, которые не соответствуют объективным требованиям к комфортной и качественной городской среде, подлежат пересмотру. Этим и объясняется возникшая задержка с принятием новых ППТ. Мы просто взяли паузу для формирования общих для всех правил работы на рынке – понятных, прозрачных, отвечающих требованиям современного города.

Можно ли вообще говорить о реальной возможности формировать предложение в нише жилья эконом-класса, или эконом перемещается в Ленобласть?

Дешевое жилье в Петербурге – это практически всегда какой-то подвох, а порой даже следствие нарушения законов. Я профессиональный строитель, прекрасно представляю себе структуру ценообразования и знаю, какова себестоимость самого строительства, сколько стоит земля в городе, каковые расходы на подключение к коммуникациям и т.д. Путем сложения этих составляющих получается средняя рыночная цена квадратного метра в Петербурге, которая выше чем в Ленобласти, но ниже чем в Москве. Действительно привлекательные на вид предложения – это следствие либо каких-то компромиссов по уровню комфорта жилья, либо опасных попыток застройщика сэкономить на себестоимости, либо махинаций с землей и законом. Обобщая вышеперечисленное, можно сказать, что самая дешевая квартира – это студия в картонном многоэтажном доме, построенном на землях ИЖС без разрешения. Надо это понимать.

Конечно, хотелось бы сделать хорошее жилье дешевле. Но если задуматься, людям ведь нужны не дешевые квартиры, а доступное жилье. Это не синонимы. Поэтому наша задача сегодня – не сделать квадратные метры дешевыми, а облегчить процесс решения «квартирного вопроса» в принципе. Это очень многогранная задача, которая включает в себя и развитие ипотечного кредитования, и поддержку различных государственных программ, и разработку альтернативных способов улучшения жилищных условий. Проанализировав мировой опыт, я пришел к выводу, что Петербургу необходимо развивать рынок арендного жилья. Речь идет о квартирах, которые будут сдаваться официально, на длительные сроки, по низким государственным тарифам. Идея состоит в том, чтобы вывести на рынок такие квартиры, в которых семьи смогут жить 10, 20, 30 лет – сколько угодно, не думая о том, что завтра кто-то их выселит или назначит огромную арендную ставку. Сегодня мы ведем переговоры с крупнейшими застройщиками и определяем условия нашего с ними взаимодействия для реализации этой идеи.

В Петербурге не раз звучали предложения, в том числе со стороны органов власти, что для градостроительной деятельности в историческом центре города нужны отдельные правила, отличные от регламентов работы в других районах. Согласны ли вы с этой точкой зрения? Можно ли ее практически реализовать?

Считаю, что сохранение исторического центра Петербурга – это огромное достижение как местных властей, не допустивших чрезмерного вмешательства в архитектурный облик города, так и самих петербуржцев, проявляющих гражданскую активность и бдительность. Да, некоторые градостроительные ошибки все-же были допущены, городские власти это признали, а нынешняя команда, работающая в администрации Петербурга, учла опыт предшественников.

На самом деле, отдельные правила для работы в центре города уже существуют. Например, у нас введен статус «историческое здание», который позволяет охранять объекты, не являющиеся памятниками. Есть обозначенные зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности исторически сложившихся районов, есть ПЗЗ в конце концов. Правда, все эти нормы касаются не только центра города. Исторических зданий, например, много и на окраинах. Особые правила работы именно для центра могут быть введены после закрепления за Петербургом статуса исторического поселения федерального значения. После этого будут определяться границы исторического поселения, которые, на мой взгляд, должны охватывать не весь город вместе с районами новостроек, промзонами и полям, а отдельные его части. Центр, Пушкин, часть Курортного района, Петергоф и т.д.

Насколько подготовка города к Чемпионату миру по футболу смещает приоритеты от решения насущных проблем города?

Позиция правительства Санкт-Петербурге, как и моя личная позиция, заключается в том, что любые расходы по подготовке города к Чемпионату мира 2018 года должны оправдываться не только необходимостью собственно подготовки, но и объективными нуждами города. Разве Петербургу не нужен современный стадион? Нужен. Разве не нужно развитие транспортного сообщения с аэропортом «Пулково»? Нужно. Разве Петербург не нуждается в новых станциях метро? Нуждается. Принимая решения о тех или иных расходах, связанных с подготовкой к ЧМ-2018, мы имеем в виду и перспективу. Чемпионат пройдет, а все улучшения городской инфраструктуры, сделанные в ходе подготовки, останутся и будут служить петербуржцам еще много лет.